正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿324-1

    非常規型住改商

    一、基本概念

    非常規型住改商，亦稱加減權型住改商或法鎖關係的住改商，與常規型住改商相對。指在住改商過程中，因住宅所有權、使用權上附加了某些物權負擔，通過加減物權法設立住改商，從而使住改商趨向複雜化多元化，業主的獨立自主地位已經動搖的風險型住改商。

    某些物權負擔，指抵押貸款、其他抵押、其他債務的負擔和其他金融衍生品等法鎖負擔，以及產權不清、分家或者離婚、將繼承等待分割財產的負擔等。這些非常規型住改商受限制的條件會更多，能夠成功的機率更小，所存續的時間較常規型住改商短暫。

    非常規型住改商，以法鎖支配性住改商為主要特徵。法鎖支配，是指業主的住宅產權存在這樣那樣的債務負擔，被債權法鎖鎖鏈沒有解除，因此上增加了住改商的難度。另外，業主住宅產業的產權不清、分家或者離婚、將繼承等待分割財產的負擔也類似於法鎖支配。如集資房是無產權房，離婚、將繼承等待分割財產的負擔，均好像有一種無形的法鎖在牽制著業主或准業主。在法無明文規定的前提下，非常規型住改商主要靠當事人習慣法的處理意見，達成協議後才成行。

    二、基本類型

    （一）擔保型住改商

    當業主的住宅存在擔保物權時，住改商趨向多元化可變度。眾所周知，一般而論，住改商的成立與否，除了法律、法規的約束以外，很大程度上取決於業主的意向。

    比如，上述的三種常規型住改商，無論是自主的或者他主的住改商，住宅使用權的轉移、變更都離不開業主的同意。當業主的住宅附加了擔保物權時，業主的自主權有了一定的變化。其變化的情形有以下幾種：一是，在成立擔保物權之前，已經住改商了的，住改商可以延續至債務執行期時再作處理。如果延續至債務執行期時已經清償完畢，業主不再承擔債務風險，住改商可繼續進行。二是，在成立擔保物權之前，沒有住改商的，無論是哪種形式的住改商，需經債權人同意，此時，住改商就不能由業主說了算，應當由債權人和業主雙方同意才能進行。

    住宅用於擔保，一種是業主為自己的債務擔保，另一種是業主為他人的債務擔保。擔保的性質，是在清償債務之前業主仍然保留標的物的支配權，故出租型、變更型、享用型住改商仍然可以進行。

    進行中的住改商，債權人不能干涉業主的自主支配權。擔保型住改商，對於業主而言，實際上是復合性質的住改商。當業主為自己的債務擔保時，一方面，業主利用自己的住宅來融資或者以住宅來沖抵債務，另一方面，業主的住宅作用於商業謀利，兩者結合，是一種雙重利益和有個人風險的復合性質的住改商。當業主為他人的債務擔保時，一方面，業主利用自己的住宅擔保價值來收取債務人的紅利，另一方面，業主的住宅出租給他人作用於商業謀利，是一種有雙重、雙向利益和雙重風險的復合性質的住改商。

    （二）抵押型住改商

    當業主的住宅存在抵押物權時，住改商趨向多元化不確定性。中國的物權法、擔保法將擔保和抵押視為同一屬性的概念，分別定義為擔保物權、擔保財產權。如物權法第170條關於擔保物權的概念是「擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。」第179條關於擔保物權的概念可資借鑒。

    抵押型住改商，按照實際情形來劃分，可能存在法定的和約定的抵押型住改商兩種形態。（1）法定的抵押型住改商。即「債務人或者第三人不轉移財產的佔有」，在完全清償債務之前，業主具有抵押型住改商的決定權，是自己住改商還是出租、借給他人住改商，還是由其他人住改商，均可由業主當家作主。債務人可以將所抵押住宅的房產證抵押（交付）給債權人，而住宅的支配權不變，以資交換的條件。（2）約定的抵押型住改商，即利害關係人雙方同意破除「債務人或者第三人不轉移財產的佔有」的規定，在清償債務的過程中，債務人同意直接將所抵押的住宅交由債權人支配，這就直接排除了業主的抵押型住改商，而以債權人或者抵押權人的抵押型住改商為主體。

    以上兩種抵押型住改商，其共同的地方，就是當住宅改變居住功能時，除了要遵守法律、法規和物業規約的規定以外，都有向業主和向債權人、抵押權人告知的義務。

    （三）典當型住改商

    典當，又稱典押。典當型住改商，就是典押型住改商。債務人為了融資或者清償債務，將自己的或者第三者的住宅出典給典當商主，從而獲得資金的支持。當典當到期時，出典者或者債務人再以現金結算清償，贖回所出典的住宅；當典當到期時，出典者不能以現金結算清償，贖回所出典的住宅，典當公司依法享有就典當財產優先受償的權利。

    當前，全國的房地產行業異軍突起，各種融資方式層出不窮，一度銷聲匿跡的典當行業又欣欣向榮起來。遺憾的是，物權法對於典當、典押這一重要物權沒有作出規定。那麼，也只好參照抵押物權的性質來判斷這一非常規的住改商了。

    典當型住改商的機理與抵押型住改商有些類似，就是在「以物為押」上相同，有法定的和約定的兩種抵押式住改商。

    所不同的是，一來，抵押型住改商，債務人可以是以維持住宅所有權相對平衡、直接獲得融資資金支持為目的，也可以是以打破住宅所有權相對平衡、間接獲得融資資金支持為目的；而典當型住改商只能是以打破住宅所有權相對平衡、直接獲得融資資金支持為目的。兩者之間，在融資手段、清償債務方面，方式方法不同，時間差、剪刀差也不同。典當型住改商融資速度最快捷，收益主要來源於住宅典當為現金結算，其次是住改商累加起來的收益最大，但經濟風險大於抵押型住改商；抵押型住改商融資速度最慢，收益僅限於住改商，但經濟風險小於典當型住改商。二來，抵押型住改商是以法定的住改商為主要形式、以約定的住改商為輔助形式，業主、債主、抵押權人住改商的自由裁量權主要取決於法有明文規定的範圍；典當型住改商是以約定的住改商為主要形式、以法定的住改商為參考形式，業主、典押權人住改商的自由裁量權主要取決於法無明文規定的範圍。基於商品經濟催化作用，典當商人的自由裁量權大於業主的自由裁量權。通常，我們不能將典當與抵押等量齊觀，也不能將典當物權與抵押物權等量齊觀，因而不能將典當住改商與抵押住改商等量齊觀。

    （四）其他法鎖型住改商

    其他法鎖型住改商，指附帶金融衍生品產權的住改商。除了以上3種非常規型住改商以外，按揭型、次貸型、加減權型住改商也可以列舉出來。

    1.按揭型住改商

    按揭型住改商，是轉移住宅所有權抵押貸款的住改商。

    按揭，指為確保債權的實現，債務人或第三人將標的物的所有權轉移給擔保權人，但擔保物仍由擔保人佔有、使用和收益，債務人清償債務後，擔保權人將該權利返還給擔保人的擔保方式。與典當型住改商有相同之處，物權法對此也無明文規定，執行起來，也是以約定的住改商為主體。

    按揭型住改商是一級金融衍生品，金融陷阱和業主風險比典當型住改商還大一些。典當型住改商也可以不轉移住宅所有權抵押融資借錢，業主風險小一些。

    2.次貸型住改商

    次貸型住改商是三級金融衍生品，金融陷阱和業主風險比典當型住改商、按揭型住改商更大好多倍數。次貸型住改商是產權風險和金融風險、經營風險最突出的一類住改商。金融的複雜性、風險性決定了房屋產權、經營自主權的複雜性、風險性。

    次貸，全稱是次級貸款，是專門為信用等級低下的人設立的購房特殊貸款。一般地說，其貸款利率比優惠貸款高2%%uff5e3%%u3002前1∼3年為優惠期，此後通過在基礎利率即某一債券的市場利率上增加一定百分比來重新設定利率。重設的利率，使得不少次貸的貸款人每月月供增加50%%u4ee5上，造成了拖欠付款和房屋止贖等現象不斷增加。次貸金融機構不允許貸款人提前清償貸款債務，也不允許貸款購房人自行出賣房屋，只能由擔保按揭的金融機構指定評估師來拍賣業主的房屋，類似這種金融陷阱很多。

    既然如此，既然次貸業主的產權是很不穩定的，次貸型住改商更是不穩定的，存在錯綜複雜的物權關係，次貸業主及其住改商利益關聯人，均存在極大的經營風險。

    （五）其他型住改商

    其他型住改商，指產權不清、分家、析產或者離婚、將繼承等待分割財產的負擔的住改商。對於這一類住改商應當更加慎重考慮、慎重實行，加大限制條件的法碼。

    產權不清的住宅，主要是指集資房之類的住宅，有個人產權卻關係到集資單位的影子產權，法律不允許登記發放產權證書，物權上缺乏公信力。應當在本法本條款基礎上和在《物業管理條例》相關規定基礎上，增補新的限制性條件，如經過集資單位同意也是一環。產權不清所導致的法鎖關係不清、法律關係不清和物權關係不清、信託關係不清、相鄰關係不清等一系列不清晰的關係，如果有在此基礎上住改商，就會使得本來複雜的關係更加複雜，所產生的後續問題會更多。如果說工商行政管理部門和稅務管理部門能夠放行，就有可能加多一些稅收，因為這一類私人住宅是最廉價的住宅，有些人沒有交土地使用權費，有的人交得很少，反正是沒有商品房住宅那麼正規、那麼糜費，充分發揮稅收在產權平衡、收入分配中的調節作用是必要的措施。

    分家、析產或者離婚、將繼承等待分割財產的負擔，也相當於住宅產權不清的一個類型，原則上應當是在產權分割完畢後才進行住改商。如果說當事人執意要在產權分割完畢前進行，應當經所有的產權關聯人同意才能成行。

    其中，夫妻離婚將分割財產甚至於已經分割的財產所產生的產權不清並導致的法鎖關係不清、法律關係不清和物權關係不清、信託關係不清、相鄰關係不清等一系列不清晰的關係也是有的。新婚姻法解釋的物權化方向，是盡量地向弱勢者傾斜，打擊重婚者、防止第三者插足，婚姻存續期間夫妻財產平分，照顧扶養兒女和無住房的一方等等。這裡面存在一種住宅權問題，而中國物權法沒有規定到住宅權問題是個遺憾。

    相關法律：物權法第77條

    相關名詞：

    字數：3888字

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