正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿323-1
常規型住改商
一、基本概念
常規型住改商，是指業主的住宅變更為經營性用房時，其標的物不附帶債權債務法鎖的連累，不存在產權不清晰的問題，業主始終是決定住改商與否的主人，住改商比較簡明扼要，通俗易懂。其與非常規型住改商相對，是業主的一種可持續性的住宅財產利用權與作用權，對於發揮物的效用、增加業主收入具有決定性意義。但這種財產利用權與作用權不能濫用，有法律法規以及管理規約等方面的限制，最好經有利害關係的業主同意，以便於協調相鄰業主或者居民之間的利益關係。
住改商，全稱是業主的住房改變為經營性或商業性用房，是私有住宅所有權變更為私有住宅利用權與作用權的一種特定的利益趨向，在由住宅使用權變更為收益租賃權的時候，有可能對於其他鄰居的日常生活甚至於財產人身安全造成一定程度的影響。
為了平衡其利弊或者利害關係，以及權利義務關係，物權法第77條對此作出了折中式的指導：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。」
原則上，法律既不一概贊成、也不一概反對住改商，只是提出以嚴格限制、制約的辦法來認真對待這一新生事物。這一規定，部分地適用於習慣法、道德法、自然法和邏輯法，進行有限度地調整物權關係，改善業主的相鄰關係。目的在於，既發揮物的效用，又不影響業主們的日常生活。
住房，亦稱住宅，這裡一般指業主有產權的住房，商品房、經濟適用房、職工房改房、集資房、有產權的限價房、有產權的解困房、有產權的公寓房以及農村宅基地上自建房等品種的房屋，是可以參考為住改商的住宅對象。無產權的解困房、保障房、安居房、公寓房等品種的房屋，被各地政府的地方法規或者規章中限製出租、出借、出讓、轉讓和住改商。
住改商的類型，即住宅變更為經營性用房的限制類型，指住宅使用權變更為商業用房利用權時，必須滿足符合法律、法規、物業規約和客觀條件的要求，應當經有利害關係的業主的同意。一般而論，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。住改商的限制是來自於鄉規民約、公序良俗等習慣法以及普通物權法、擔保物權法的規範與限制，更大程度上受行政主管部門審批和制度物權法的規範與限制。
經營性用房，從狹義上講，這裡指的是將物業管理區劃內按照規劃建設的住宅改變為餐飲、娛樂型經營性用房。從廣義上講，除了包括狹義上經營性用房以外其他的經營性用房，如業主將物業管理區劃內按照規劃建設的公共建築和公共設施或者自己的住宅租賃給他人居住、作商品庫房、作商店、作辦公室、作餐飲、作娛樂場所等等。其中，作餐飲、作娛樂場所等是主要的限制對象。理解本物權法以及理解《物業管理條例》的住改商規定，應當從廣義上來理解完整一些。
《物業管理條例》第50條規定，物業管理區劃內按照規劃建設的公共建築和公共設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和公共設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和公共設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
《物業管理條例》已於2007年7月26日由***令第504號修改，但沒有涉及到業主私人住房「改變用途」（住改商）的明確規定，而在實際上這一類住改商經營性用房數量更多一些，實際上也被大家默認了的客觀事實，故本物權法本條款特地作出了補充規定。
物權法起草並徵求意見時，許多業主的常委委員反映，目前許多新建小區的業主擅自將原本用於居住的住宅改變為商業用房，開歌廳、餐廳等，造成小區秩序混亂，影響其他業主的正常生活。對於這一問題，國家沒有法律、法規等規範性文件的規定，造成業主之間矛盾大，物業公司也缺乏管理的法律依據，建議物權法作出規定。立法機關採納了這一意見。
二、主要類型
常規型住改商，以單一性住改商為主要特徵。嚴格地說，物業管理區劃內按照規劃建設的公共建築和公共設施住改商是正規式或者說標準式常規型住改商，其他的不是標準式常規型住改商。
1.公共建築和公共設施住改商
公共建築和公共設施住改商，是《物業管理條例》已經明文規定了的一類住改商。大家可以放心地依照《物業管理條例》第50條的規定實行。這裡面，同樣地涉及到業主的財產共有權、共管權、共決權以及現實的、未來的權益與義務等問題。確切地說，這一類住改商，主要由制度物權法來規範與調整的，業主所作出的決定，確實涉及到普通物權法、擔保物權法的規範與調整的範圍，但最終要由由制度物權法來規範與調整。
本物權法本條款沒有沿用《物業管理條例》第50條關於公共建築和公共設施住改商的規定，卻新作出業主住改商的規定，實際上是隱約地肯定了以上規定。既然業主之專有住宅範圍內可以討論住改商，那麼，物業管理區劃內按照規劃建設的公共建築和公共設施範圍內同樣地可以討論住改商。只不過是排他權的行使方式不同而已。公共建築和公共設施住改商相對嚴格一些：指業主依法確需改變公共建築和公共設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和公共設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。業主住改商相對寬鬆一些：指業主改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
2.收益租賃型住改商
收益租賃型住改商，簡稱出租型住改商，這裡指的是業主將自己的住宅出租給他人，供他人居住使用，業主按期收取租金。業主和住宅的用途不變，住宅使用權人變換，並且是利用貨幣交換的方式來進行變換，從而也具備了經營性用房的價值特徵。收益租賃型住改商是單一類比商業性的改變用途，故可稱之為單一性住改商。
出租型型住改商，是住宅所有權與住宅利用權的一種拓展結合形式，有不改變住宅性質、僅改變居住人員對象的特點，負作用不太大，並且需求旺盛，法律法規和規約限制的條件也不太多，因此成為最主要的一種住改商類型。即使如此，平時涉及到普通物權法、擔保物權法的規範與調整的範圍，但最終要由制度物權法來規範與調整。
因為收益租賃型住改商涉及到國家稅收政策問題，需要將私人的利益與國家的利益銜接起來，對出租人進行一定稅種一定比例的徵稅；如果出租型住改商的業主符合徵稅條件而長期避稅，稅務管理部門可以介入出租型住改商，直至事情圓滿解決為止，否則，稅務管理部門可以聯合其他主管部門禁止出租型住改商的進行。結果是，「應當經有利害關係的業主同意」還要看是否符合「遵守法律、法規以及管理規約」，就是說，國家的權利優於業主共有的權利，業主共有的權利優於業主個人的權利。
3.變更型住改商
變更型住改商，就是關係人利用住宅變更成商業用途的處所、場景，將住宅使用權變更為商業使用權，從事營利活動，從商的性質更加明顯。這種關係人，有業主，也有業主的關係人和業主的承租人。變更型住改商，屬於業主自己所作所為的，即業主不變，住宅的用途改變，營利活動的主體只有業主一方，故可稱之為自主單一性住改商；變更型住改商，屬於業主出租給他人，即業主不變，住宅的用途改變，他人藉以從事商業營利性活動，業主與承租人雙方各自從不同角度謀取利益，於是形成了復合性住改商：業主出租型住改商和承租人他主型住改商。復合性住改商的初級住改商就是出租型住改商，終極住改商就是他主型住改商，兩種住改商是同時重疊的。
物權法在出台前後，許多專家學者指出，將住宅改變為餐飲、娛樂性用房一定要慎重從事，因為這涉及到業主相鄰是否和諧的問題。一方面，是如何處理相鄰關係問題。業主將住宅改變為經營性商業用房，在財產所有權之上拓展了財產利用權，能夠將死物變活物，獲得一些財產收入，這確實是一件好事。
然而，將住宅改變為餐飲、娛樂性用房，會帶來一些弊端或者副作用。如造成來往小區人員過多，外來人員雜而亂，干擾業主的正常生活，給環境治安和環境衛生帶來一定的壓力，造成小區車位、電梯、水電等公共設施使用上的緊張，不確定、不安全、不安定、不環保、不經濟等因素增加，會有一定的危險性和不確定性。另一方面，是如何處理社會責任問題。將住宅大量改為經營性用房，用於商業目的，會導致業主與租賃經營權雙方避稅，國家稅收利益因此而流失。因此上，這一類變更型住改商，也不僅僅受公序良俗等方面以及普通物權法、擔保物權法方面的規範與限制，也會受稅收管理法、工商行政管理法等制度物權法的規範與限制。同樣地，最終要由由制度物權法來規範與調整。
4.享用型住改商
享用型住改商，又稱借用者轉手型住改商、借用改租用型住改商。可能存在兩種情形：一是，業主將自己的住宅免費借用給其關係人從事商業用途，即業主不變，住宅的用途改變，住宅的使用權和使用功能也改變，業主的關係人藉以從事商業營利性活動。二是，業主將自己的住宅免費借用給其關係人從事出租謀取利益，即業主不變，住宅的用途不改變，業主的關係人藉以出租從事商業營利性活動。以上兩種享用型住改商，營利活動的主體只有業主關係人一方，故均可稱之為關係人單一性享用型住改商。
享用型住改商，基本上可以參照出租型住改商進行規範與調整，「業主改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意」之限制性條件，可以根據具體情況適當加多，畢竟業主與業主關係人不是同一個概念，後者的不確定性因素多一些。業主對於出借他人住宅的行為負有連鎖的或者連帶的責任，應當加強出借和出租房屋的管理，出了傷亡事故由業主連帶承擔責任，出了有傷風化等治安事故也要承擔連帶責任。
相關法律：物權法第77條
相關名詞：
字數：3888字
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