正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿322-1

    業主共決權的性質特徵

    業主共決權的性質特徵，主要表現如下。

    一、載體是業主大會

    業主大會，是業主行使各項民主自治權利的最高權利形式，凡是與業主切身利益有關的重大事項及其他事項，均須通過業主大會來共同表決。本條款列舉的七大類重要事項及其他事項，必須經過全體業主的多數人和專有部分的多數專有權人，通過業主大會來表決。

    業主共決權，根據具體情況，可能會有不同的形態或者基本要求。譬如，1、「制定和修改業主大會議事規則」的共決，業主具有各個條約的表決權；2、「制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約」的共決，業主的共決權既可以自由發揮，又可以被條件限制；3、「選舉業主委員會或者更換業主委員會成員」的共決，業主可以自由地表決，或贊成票，或反對票，或棄權票，均可以自己的姿態自由投票；4、「選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人」的共決，要求業主有正確的立場、觀點與方法進行表決；5、「籌集和使用建築物及其附屬設施的資金」的共決，業主可以發表自己的意見，但不應當隨便投棄權票；6、「改建、重建建築物及其附屬設施」共決，可能會牽涉到業主十分重大的利害關係，業主表決需非常慎重；7、「有關共有和共同管理權利的其他重大事項」共決，可能是大事的共決，也可能是小事的共決，既是大家的事情，也是自己的事情，業主們也應當積極參與，積極建言獻策，積極表態。所有這些，其目的是為了建設和維護基本的小區共管、自治制度，業主共決權包括業主大會、業主委員會制度，只是完善共管、自治制度的一個手段與幾個步驟。

    二、是業主綜合權利的實現形式

    業主共決權是業主共管的自治權利，包括現實的和未來的共有權利，以及部分涉及業主專有的權利，如何保障、實現、調整、拓展，均需要通過物權的動態平衡方式來解決。

    經過前面幾個條款的分析，業主共有、共管的不動產建築物設施、場所、場地、處所和動產的配套設施種類也很多，所關聯的套裝權利也很多，有的權利實現了，有的則沒有得以實現，有的實現以後又消彌了。經過業主大會，將業主們的應有的現實權利、未來權利均達到圓滿狀態，變業主的身份權、自治權、共管權、成員權或者會員權的虛權為實權，理順全體業主與物業管理企業的業務關係，同時理順業主與業主之間及其他人的物權關係，可以避免不必要的物權糾紛和利益損失。

    業主共決權導致業主綜合權利的實現，根據需要和可能，可以是直接、主動的實現，也可以是間接、被動的實現；可以是立即實現，也可以是逐漸實現；可以是有代價的實現，也可是無代價的實現。總之，實現形式是不拘一格的。

    無原則地放棄業主共決權，不但對於自己有不利的一面，而且對於大家有不利的一面。一定程度上，業主共決權是維繫業主前途命運的護身符，應當引起大家的高度重視。

    三、是雙保險的少數服從多數

    業主委員會是業主大會的組織機構，是非營利性、義務性內部組織。業主委員會負責人和其他組成人員，在業主大會上也實行一人一票制，民主自治權利、業主共決權利是人人平等的權利。業主大會上，決定重大議事項目時，一般不存在「下級服從上級」和「小業主服從大業主」的問題，僅限於「少數服從多數」的基本原則。

    至於個別情勢下「小業主服從大業主」的問題，僅對於籌集和使用建築物及其附屬設施的資金和改建、重建建築物及其附屬設施等兩個內容的負擔，同樣地需要在「一人一票制」前提下和「少數服從多數」前提下才能實現，即在經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的且占總人數三分之二以上的業主同意」的前提下實現。

    本條款的法定條件是「決定前款第五和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分建築物總面積過半的業主且占總人數過半數的業主同意」，應對第五項和第六項規定的特殊事項，適用「特別多數即2/3以上雙保險多數規則」；應對其他五個項目規定的常規事項，適用「普通多數即50%%u4ee5上雙保險多數規則」。雙保險規則：一是同意的業主的按專有部分考量，必須占建築物總面積特定的多數的比例；二是同意的業主按成員權或者會員權考量，必須占總人數特定的多數的比例。

    業主委員會、業主大會，是任命、指導、協調物業管理企業的組織，物業管理企業替業主委員會、業主大會即替全體業主負責。本條第（四）項規定「選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人」的要義，就是「下級服從上級」。下級，就是物業服務企業或者其他管理人；上級，就是業主委員會、業主大會。這是從大原則上考量是這樣的。

    業主擁有共決權這是事實，業主的共決權受物業管理服務合同限制也是事實，業主與物業管理者的共同上級是法律法規和物業管理規約。所謂「下級服從上級」的組織原則，最普遍、最通行的依然是「業主服從公認的物業管理規約」和「物業管理者服從公認的物業管理規約」。

    四、是業主永久性的自治權

    業主共決權是與業主的身份權、專有權、共有權、共管權、民主自治權等一系列權利緊密關聯的權利。只要這些權利一直不消失，業主共決權就一直跟隨業主走。

    共決權是業主永久性的自治權利，是指業主共有權不滅條件下的永久性權利。

    儘管每個時期業主共決權的廣度、深度和表現形式不同，業主共決權如影隨形卻是不爭的事實。儘管有的業主因各種原因，沒有履行或者放棄過業主共決權，而其業主共決權一般地可以失而復得。法定的民主權可以不受任何單位與個人的干涉與剝奪。

    業主共決權，是伴隨業主建築物專有權、共有權、共管權和自治權的設立而設立，變更而變更，轉移而轉移，消滅而消滅。

    其永久性權利的具體內容如下。

    1.制定和修改業主大會議事規則

    主大會議事規則是業主大會組織、運作必經的規程和內涵，需要由業主共同決定。

    2.制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約

    這一部分的規約，涉及到業主的共管權、自管權等相關的自治權利，業主需要自我管理、自我約束、自我規範與共同調整的約定，應當由業主共同制定和修改。

    3.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

    業主共管權、共決權、自治權和某些財產權的實現和日常事務，很大程度上是依托主委員會來組織完成的。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會或委員，成立自治、共管的業主委員會，對於不遵守規約、不負責任、不依法履行義務的委員予以更換，甚至於重新改組業主委員會。

    4.選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人

    物業服務機構是與全部業主的財產安全、人身安全以及經濟負擔、收益分配和共有財產的合理利用密切相關的經營性實體，這種服務機構與管理人員的管理水平、服務態度如何，與業主的切身利益有直接的關係。尤其是某些規劃小區內的物業服務機構是房地產開發商延續下來的機構，與房地產開發商的利益有著一定的關聯，一些無良的物業服務機構不替業主著想，光是替後台老闆房地產開發商著想，收取一些不合理的費用引起業主的不不滿；有的甚至於為爭奪物業服務管理權而大打出手，及至對簿公堂。

    由業主決定是一種重要的業主民主自治與民主共管制度，可以化解很多的矛盾糾紛，同時也將物業服務機構置於眾業主可控範圍內，提高物業服務機構的物業管理服務水平。

    5.籌集和使用建築物及其附屬設施的資金

    這種資金，關乎業主的長遠利益和平衡大小業主之間、業主與物業服務機構利益的重大事項，應當在「特別多數決定原則」下在業主大會上明確地民主共決。

    6.改建、重建建築物及其附屬設施

    這種設施，涉及到業主財產權的變更或者變化，涉及到業主建設用地使用權、地役權的正確行使，自然而然地涉及到費用的負擔等一系列的物權關係以及法律關係、法鎖關係、物權關係、信託關係和相鄰關係，應當由業主在業主大會上明確地民主共決。

    7.有關共有和共同管理權利的其他重大事項

    除了以上6大事項以外，對建築物區劃內共有權和共管權、自治權和其他重大事項，甚至於包括一些小事項，應當由業主在業主大會上明確地民主共決。

    五、注意事項

    應當注意的是，每個業主行使共決權必須遵守國家的法律法規、業主公約，還要自覺接受地方政府的監督管理，不能濫用表決權與否決權。

    業主共決權是連鎖反應的權利，是由幾種複合物權和復合身份權、成員權組成的權利；規劃建築物小區是封閉式的，而權利的制約是開放式的，除了物業小區內的物權關係圈子以外，物業小區外的物權關係圈子是呈扇形分佈的，如地方政府之規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府等等部門的指導性介入，以及他們對於物業管理大會的監督、管理，最主要的集中於「改建、重建建築物及其附屬設施」的監督、管理。

    業主們改建、重建建築物及其附屬設施主要由、首先由制度物權法來規範與調整，其次由、然後由普通物權法、擔保物權法來規範與調整。制度物權法的效力優於普通物權法、擔保物權法的效力。

    業主民事主體的行為涉及到土地規劃與重建的，包括涉及到此項業主共決內容的，應當接受特別法的制約和公權部門的指導、監督、管理，即虛心接受地方政府之規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府等等部門的指導性介入。

    如果業主不經有關部門的指導與審批，盲目地改建、重建建築物及其附屬設施，一旦成為違章建築，有可能會被依法撤除，並且會被追究眾業主的責任，或被城市管理主管部門罰款制裁。這種事件發生以後，業主之間的經濟糾紛，只能是由表決同意並且簽訂合同的改建、重建建築物及其附屬設施等違章建築的業主承擔，未表決同意並且未簽訂合同的可以向表決同意並且簽訂合同的業主追責與求償或者追償。

    相關法律：物權法第76條

    相關名詞：

    字數：3888字

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