正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿328-1

    維修資金與日常共管

    一、基本理念

    維修資金與日常共管，是指由多樓層多單元多業主組成的物業結構中，有關物業管理機構依法依規依約籌集建築物及其附屬設施維修保養費用，及時公佈籌集和使用過的維修保養費用；建築物及其附屬設施維修保養費用，屬於法定的業主共有，專款專用，任何單位和個人不得擅自挪用。經業主共同決定，維修資金可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公佈。

    維修資金的日常共管，基於業主動態的財產共有權、共管權、共決權和知情權、跟蹤權、更改權或撤銷請求權而設立，著重點在於約法三章，相互監督，共同決定，共同管理，公開討論決定、公開查檢賬目與處理情況。這是履行交費義務在前、享受共管權和共有權在後的物權模式，沒有履行義務就沒有權利。

    維修資金與日常共管，基於業主的財產共有權、業主共管權而正規化、公開化、合理化。籌集、保管、使用建築物及其附屬設施的維修資金，是動態的共有權和動態的共管權，是每個業主份內的權利、也是義務。共同籌集、監督保管、公開使用維修資金是業主財產共有權、業主共管權所附帶的義務，甚至於比業主的權利更加突出。

    依據建設部和財政部聯合印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，所涉及到的共用部位、共用設施設備約30項，全部是維修資金與日常共管的對象。

    二、一般分析

    理解本條款的意義可以從以下幾個方面來把握。

    （一）日常共管的主體

    維修資金與日常共管的主體，此處專指規劃小區或者大廈內多樓層多單元多業主組成的物業結構中的全體業主。就是這些生活在一起的朝夕相處的全體業主成員，基於建築物專有權之外，還享受了建築物及其附屬設施的共有權，享受了業主們共同生活、共同使用共有設施的日常便利。

    隨著國家住房制度改革的不斷深入，人民群眾的生活水平逐漸提高，居民個人擁有的住宅比例越來越高。住宅設施的維修管理費用也由過去的國家、單位承擔轉變為由居民個人負擔；多層樓宇鱗次櫛比，土地集約化和人口密集化、樓房高層化確實帶來了許多便利，卻也帶來了新的問題，如電梯、加壓水泵、水箱等常用設施使用長久了需要維修保養，甚至於住房主體承重部位、戶外牆面、樓梯間、走廊通道等部分，到一定時間一定程度時也要修繕。業主個人的負擔，有時是小額負擔，有時則上升為較大負擔。業主的這些負擔的項目，是法定的負擔的項目，不是由業主大會、業主委員會或者物業管理企業的土政策決定的。無論是法定的負擔項目，還是約定的負擔數額，業主始終是維修資金與日常共管的主體。

    按時、足額交納維修資金，是每個業主應盡的義務。在同一個業主物權圈子裡，不論職位高低、貧富貴賤，都應當盡自己應盡的義務。這也叫「物權法面前，人人平等」。

    業主交納完畢維修資金後，不為業主委員會、業主委員所有，也不為物業管理機構所有，如本條款所示：「建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有」，並且這種維修資金一定是專款專用、定向使用和賬目公開的。業主們也可以確定採取「合理退補」的辦法來管理使用這筆資金，不足部分需要重新增加籌資額，盈餘資金應當不延遲地退還給每個業主，或者統一划算、累積至下一年度一併使用。

    用於電梯、水箱等共有部分的維修資金，收支是否合理、是否有鋪張浪費或者貪污盜竊情形存在，業主要經過調查研究如公佈賬目審核、參照本地區收費標準和實際維修情況來判斷，也可以向質量技術監督、水務、價格等機構咨詢相關的規定。業主對於不合理的籌資與使用現象可以批評與拒絕，對於維修資金鋪張浪費、貪污盜竊現象可以採取一票否決權。

    用於電梯、水箱等共有部分的維修資金籌集與使用，一般採取年計劃、年承包、年結算、年公開制度，所有細節都可以在物業管理服務規約中明確約定。問題在於，很多物業小區多年來未成立業主委員會，多年來不召開業主大會，很多業主對於維修資金的使用與監管無所用心。維修資金的籌集、使用、盈餘分配或者累積籌集問題，是由民事主體來解決的，適用於民法的規範與調整。業主在二年之內不主張自己的權利，不向人民法院起訴，就會喪失自己的權利。

    （二）日常共管的對象

    維修資金與日常共管的對象，這裡主要指用於電梯、水箱等共有部分的維修資金籌集與使用之日常共管的對象。無論那個規劃小區樓宇，都會存在一定的維修保養項目，只不過是項目多少、大小不一而已。日常維修保養項目對應於日常的籌集資金，遠期維修保養項目對應於遠期的籌集資金，特殊維修保養項目對應於特殊的籌集資金，大致情形是這樣的。

    1.日常維修保養項目

    以下項目可以設定為日常維修保養項目：電梯、水箱、加壓水泵、上下水管道、落水管、化糞池、天線、供電線路、鍋爐、暖氣線路、煤氣天然氣線路、消防設施、綠地、閉路監控器、警報器、大樓安全防盜鐵門及門鎖、拉閘門、值班室等項目。其中，重點項目應當是電梯、水箱水池、加壓水泵、鍋爐、暖氣線路等項目。所有這些，可視為小型維修保養項目，業主所交費用一般應當不大之列。

    2.遠期維修保養項目

    以下項目，可以設定為遠期維修保養項目：房屋承重結構的基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外牆面、樓梯間、門廊、走廊通道。其中，重點項目應當是樓板、屋頂、戶外牆面、樓梯間、門廊、走廊通道等項目。所有這些，可視為大型維修保養項目，業主所交費用一般應當較大之列。

    遠期維修保養項目涉及到許多建築藝術的專門學問，如建築美學、建築結構學、建築經濟學、建築監理學等專業門類，作出遠期維修保養項目的決定，應當由建築設計研究部門審查批准，並提出籌集修繕費用方面的具體意見。

    3.特殊維修保養項目

    以下項目可以設定為特殊維修保養項目：業主共有的游泳場、車庫、地下室、防空洞、文體室、籃球場、排球場等項目。所有這些，屬於臨時性大型、中型、小型維修保養項目不等，業主所交費用一般應當較大之列。其中，業主共有的游泳場維修保養，也屬於季節性的維修保養項目。對外營業的游泳場維修保養費可酌情處理。所有這些特殊維修保養項目，基本上亦可視為不定期維修保養項目。之所以說它「特殊」，是因為有些附屬設施，可能是一部分業主使用它，也可能是一部分業主並不一定使用它。在收取業主維修保養費用時，難以施行強行攤派式的收費，需要切實可行的辦法來平衡他們的利益關係。

    （三）日常共管的最優化選擇

    物業管理無小事。建築物及其附屬設施的維修資金，累積起來將會是一大筆資金。籌集好、使用好、管理好這麼一大筆資金，是全體業主成員的長久之計。

    1.最優化選擇

    維修資金的日常共管千頭萬緒，最關鍵在於選擇一種最優化共管模式。實質上這跟企業的經濟管理有靈犀相通之處。

    假設，有兩個物業管理小區，一個有業主大會和業主委員會的業主組織，一個沒有這兩種組織，可選擇性是不相同的：前者明顯地佔有優勢，後者明顯地處於劣勢。另外，即使是有業主大會和業主委員會的業主組織，也要看如何監管共管建築物及其附屬設施的維修資金。

    一種做法是，將建築物及其附屬設施的維修資金全部原原本本地交由物業管理企業打理，對於物管企業不聞不問，聽之任之，勢必造成物管企業大手大腳，鋪張浪費，業主交納的維修保養資金被白白的貪污、挪用、浪費，其結果是業主的共管權終於落空了；另一種做法是，業主委員會將建築物及其附屬設施的維修資金有計劃有程序地交由物業管理企業使用，每一筆資金都用到實處，處處精打細算，有條不紊，結果是業主的日常共管權落到實處。

    為什麼說「業主委員會直接掌管維修資金是最優化選擇」？

    道理很簡單，因為業主委員會是業主的代表組織，又是非營利性的義務組織，最能設身處地地為廣大業主著想，為廣大業主當家理財。並且，業主委員會的組成人員本身是本地頭的業主，不僅僅與其他業主朝夕相處，情投意合，而且有自己的一份物業作擔保，甚至於可以全家人的人格作擔保。當業主委員會的組成人員侵害業主的權益時，業主們可以駕輕就熟地維護自己的權益。

    但是，物業管理企業就不同了。他們是業主的信託組織，又是營利性或者自負盈虧的經濟組織，經常受利益驅動，千方百計或者巧立名目地向業主多收費、多重收費或者多向收費。如果業主們將日常、遠期、特殊的維修保養費用一古腦兒全部交由物業管理企業支配使用，資金的利用效率肯定要大打折扣，業主資產流失將是很大一筆數目。並且，物業管理企業並非業主成員，甚至沒有物業抵押擔保，隨時隨地可以捲起鋪蓋走人，如果他們捲走大筆款項逃跑的話，業主們的損失就更大了。兩相比較，最信得過的肯定是業主委員會這樣的自己的組織。

    2.維修資金的日常共管

    本條款是規定了「維修資金的籌集、使用情況應當公佈」。筆者的意見是應當按月公佈，大額資金的使用應當預先公佈、及時公佈。主體上，應當是業主委員會與物業管理企業同時公佈，需各自公佈。賬目上，應當是明細表的逐項逐數目公佈。數目公佈只是其中的一個環節，要甄別公佈數目的真實性可靠性，功夫在於全面檢查、審計收支的賬目。

    維修資金的籌集、使用情況的及時公佈，是維修資金日常共管的重要形式之一，應當列為業主大會、業主委員會的議事日程之中，不能走過場搞形式主義，更不能把這件大事當作可有可無的的事情來對待。而廣大業主應當積極地行使自己的民主共管權，投身到這項民主共管事業中去，為自己也是為大家開闢一條更加美好而和諧的坦途。

    業主們應當意識到「維修資金的籌集、使用情況應當公佈」只是維修資金的日常共管的一個環節而已，大量的工作是散佈在每一個過程之中的。同樣是公佈，物業管理企業的公佈與業主委員會的公佈可能會有賬目出入。況且，許多物業管理企業長期不公佈資金使用的賬目，有瞞天過海之嫌。

    相關規定：物權法第79條

    相關名詞：

    字數：3888字

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