正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿314-1

    法定建築區劃內的共有權

    一、基本概念

    法定建築區劃內的共有權，系指建築區劃內的道路、綠地、公用設施、公共車庫、物業服務用房和其他公共場所的歸屬，法定一般屬於業主共有的權利，是業主不動產共同所有權中最主要的共有權對象，是基於業主專有權、建設用地使用權而成就的共有權，及於業主的通行權、停車權、綠化美化環境權、休憩生活權或文體娛樂權等權利。這種權利的劃分，以業主為本，重點在於保護業主的土地使用權、住宅生活權或者方便生活權。

    這種共有權，由建築區劃內的共有法統一規定執行，確保業主的共同權益不受他人的干擾與破壞。

    物權法第73條明確規定：「建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。」指示一定要按照不同的建築物及其產權類型，統一區分法定與約定、共有與專有、業主所有與國家所有的權利。

    要求將建築物區分所有權的權屬關係確認清楚，業主共有是特定的權屬形式。此外，還可能發生少數或者個別業主專有的、他人所有的或者國家所有的權屬主體。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有，這些固定資產的產權不能歸為個人專有或者歸他人所有，這是保障滿足全體業主基本生活需要的大原則，否則就不叫公共場所、公用設施了。建築區劃內的道路、綠地共有權或公有權的歸屬，要求在房屋買賣合同中載明並不得隨意更改共有權或公有權主體。

    僅以住宅房屋品種而論，對於業主有產權的類型，主要有商品房、商品公寓房、政府解困房、經濟適用房、由國家或者國企公寓房改製成的私人住房、職工福利性質的產權房等多個品種，投資者有房地產開發商、地方政府、中央或地方國有企業等多個物權主體。

    所謂建築區劃內，有的僅指物業小區大院內的城市規劃區域面積，有的指物業小區大院以外部分的道路、綠化帶區域。一般而論，由政府投資的經濟適用房、解困房、公寓房建築區劃及於物業小區大院內和院牆外部分的城市規劃區域，而院牆外部分的城市規劃區域一般沒有向業主收取土地使用費和道路建設費、綠化建設費，因此這部分道路、綠地及其地上附著物的所有權歸國家所有。外延的共有權，可能包括業主與國家共同享有的權利。

    客觀上需要將建築物區分所有權、專有權與建築區劃內共有權、共管權聯結為一個整體，以保障業主們享有正當的權利，並方便生活、安全生活，滿足基本的生活需要。建築區劃內的共有權是業主共有權的重要組成部分，基於大多數標的物為法定的業主共有，極少數標的物為約定共有。本條款所明示的標的物，屬於法定的建築區劃內的共有權。

    法定建築物區劃內的共有權是物權法完全肯定、明確昭示了的業主共有權。從大的方面分析，其出發點是為了維護物業小區大家共有的利益；從小的方面講，出發點是為了維護業主個人的基本利益。同時，物業小區公共利益、業主基本的利益又旨在區別於房地產開發商、物業管理機構和國家、其他人的不同利益。為了定分止爭，物權法本著公開公正公平的原則，規定了建築物區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的歸屬，一般屬於業主共有的權利，一般屬於不可分割的權利。

    這種「法定」共有的權利與「約定」共有的權利有著本質上的區別。其區別點有以下幾點：一是，法定共有的權利是物權法完全肯定、明確昭示了主體的業主共有權，約定共有的權利是物權法既不能肯定又不能否定、又不能明確昭示的業主共有權或者專有權。二是，法定共有的權利構成法定建築區劃內的共有權，權利歸屬及其生效由法律說了算；約定共有的權利構成約定建築物區劃內的共有權或者專有權，權利歸屬及其生效最終由當事人的合約說了算。三是，法定共有的權利是業主基本的主流的指定範圍的權利，約定共有的權利是業主外延的支流的約定俗成的並且是可分割的權利。總之，「法定」的效力優於「約定」的效力。

    二、共有權的焦點

    本條款的焦點，也就是「法定」的建築物區劃內的共有權設置的焦點。因為涉及不同主體的利益關係，立法機關經過反覆醞釀反覆徵求意見，才形成了以上決定。這種決定給予廣大業主吃了一劑定心丸。

    1.物權法起草與法定

    物權法起草、審議和徵求意見過程中，多數意見反映，目前建築區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所權屬不明，導致業主與開發商、物業公司糾紛不斷，矛盾多多，物權法應當對建築區劃內的這些方面的歸屬作出明確規定。物權法從第三稿直到第七稿，最後到2007年3月16日第十屆全國人民代表大會討論通過後才最後定讞：建築區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的財產一般歸業主共有。

    2005年7月底開始，全國人**工委組織全國1萬多名專家學者和群眾討論修改物權法草案（第三稿），那次討論會我在廣東省於八月初參加了。由全國人**工委編著的《物權法（草案）參考》一書中，當時列入「第七十六條」（現第七十三條）的行文是「建築區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬於業主共有，但屬於市政建設的除外。」「會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。」

    從以上第一款看來，所表述的邏輯思維混亂，是個病句。其一，建築區劃內的綠地、道路有的地方可能與市政建設的有關，但開發商等建設單位為了謀取今後的競爭利益，有的也會保留自己的所有權；建築區劃內的物業管理用房肯定與市政建設的無關，但有可能與開發商等建設單位有關。其二，將會所、車庫作一個同類項對待，好像歸類很彆扭似的。會所，是日本等外國物業管理機構中業主「事務所」的業主共有財產。中國除了一些個別小區或高檔小區以外，沒有業主「事務所」或業主大會、業主委員會之類的會所，而對外經營或者租賃經營的營業會所就較多一些。寫字樓、商務大廈的會所多一些，但這些經營性用房業主與住房業主是不一樣的，建築區劃內的綠地、道路的權屬情況有差異。住房業主建築區劃內的綠地、道路基本上是業主共有的；寫字樓、商務大廈的建築區劃內的綠地、道路不全是業主共有的，主要道路有些是屬於市政建設歸為國家所有的。

    2006年物權法草案進展到第五稿時，已經將以上條款開始修改成現在的模樣。物權法現在用「物業服務用房」代替了物權法草案的「物業管理用房」，概念的外延得以擴大。「物業管理用房」僅僅用於物業管理服務這一種用房，而「物業服務用房」除了物業管理服務這一種用房以外，還應當包括對外營業服務或者收益租賃經營服務用房。另外，有的專家認為，業主大會、業主委員會和業主共同管理物業叫做「物業管理」，物業管理企業受業主之托管理物業叫做「物業服務」，不能把兩個主體及兩個概念混淆。

    2.物權法定的含義

    本條款的立法意義是「排」字當頭，「立」在其中。

    第一，排除了「道路是市政設施，應當屬於國家所有，業主享有使用權」的狹隘觀點，以建築物區劃內與外為兩個基本點，既確立了市政的國有道路所有權，又確立了業主的道路共有權。

    第二.排除了「綠地是土地的一種使用功能，業主只有使用權，沒有所有權，城市土地屬於國家所有，綠地所有權也就屬於國家所有」的混亂概念，既確立了業主的綠地使用權，又確認了業主的綠地附著物所有權，又不影響國家的土地所有權。

    第三，排除了「業主購房通常不支付物業管理用房的價款，對物業管理用房不存在權利」的理念，確立了業主的主人地位和相應的配套權利，同時也不影響物業公司的正常使用。

    第四，排除了「建築區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的所有權歸屬，應本著誰投資誰所有的原則」的偏頗觀點，肯定了眾業主高價購買房屋包涵了以上費用，實現了所有權的價值轉移，並且肯定了以上共有的權利是業主建築物區分所有權、專有權不可或缺的一部分，從而斬釘截鐵地確立了業主的以上幾種共有權。

    綜上所述，物權法以業主為本，排除歧義，正確地設置了「法定」的建築區劃內的共有權，正確地定分止爭，具有劃時代的創新意義。

    3.主要的權屬爭議

    道路、綠地的權屬爭議，是業主共有權中遇到的主要的權屬爭議。這是經過幾年來立法實踐經驗總結到位的結果，逐字逐句地反覆研究，反覆斟酌、反覆修改，使得條款的每一個字、每一個標點符號達到精準的水平。

    關於道路的權屬爭議。城市建築區劃內道路權屬的爭議，主要是開發商之間的爭議，其次是開發商與業主之間的爭議，開發商與政府的爭議不多見。一些地方政府幫助房地產開發商，讓市政園林建設單位將道路修到商品房小區為止，經濟適用房、解困房、公寓房建築區劃周邊的道路和綠化也一般是由地方政府投資的。問題在於，一些物業小區也把屬於國家所有的公路及公路綠化帶視為自己的財產，影響到其他小區或者其他人的通行。從這個意義上說，要限制業主的道路、綠地的共有權才更貼切一些。

    關於綠地的權屬爭議。城市建築區劃內道路權屬的爭議，主要是開發商與業主之間的爭議。其實，業主對於物業小區院牆以外的綠化及其土地的權屬並不怎麼關心，只關心物業小區院牆以內的的綠化及其土地的權屬。有的開發商在一個建築區劃內建設起一期工程以後，對購買房屋者聲稱該商品房面積有多大有多美，等到業主購買到商品房居住進去後就毀約了，就把原來的綠化帶剷除，在綠地上又修建起高樓大廈了。本來屬於業主共有的綠地和地上附著物，就這樣被房地產開發商侵佔和破壞了。

    物權法本條款最主要的中心思想之一，就是要解決綠地和綠化物的所有權紛爭問題，就是要給廣大的業主吃一個定心丸。

    相關法律：物權法第73條

    相關名詞：

    字數：3888字

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