正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿313-1

    業主所有權的零物權式限制

    一、基本概念

    業主所有權的零物權式限制，指法律和公序民約對於業主建築物專有權和共有權及其相關權利的限制，除了業主財產權及其行為的限制以外，還由相鄰關係的規則引發了對於業主的行為甚至於人身權義務上的限制。

    此項規定，主要由所有權關係法、業主相鄰關係法規範與調整，適當地利用習慣法、道德法、自然法或者邏輯法限制，業主一般不能以不行使權利為由怠於履行義務。

    零物權式限制，是將複雜的物權關係、物權糾紛簡單化處理的限制方法，對於所有的零物權或反物權一律採取「一票否決權」的辦法來處置，不必死記硬背林林總總眼花繚亂的法律條文，以期收到事半功倍的好效果。業主所有權是套裝的大權利包，權利多義務隨著增多，且義務項目多於權利項目，各種限製法和限制手段一齊上陣，對於業主所有權形成了限制的包圍圈，排列起來有一大串，只好採取化繁為簡的辦法來理解記憶。

    其一般的規律性表現在：在業主產權設立、變更、轉移、消滅時，重心在於對業主財產權及其行為的限制；平時是基於相鄰關係規則對於業主的行為甚至於人身權的限制，並有對業主財產權及其行為的限制，這是工作重心游移所決定的。普通物權法對於相鄰關係、專有權、共有權、共管權、地役權和建設用地使用權的規定比較全面，從不同角度對於業主所有權的限制的補充規定對待。

    業主所有權，全稱是業主建築物所有權，是業主建築物專有權、共有權和建設用地使用權「三合一」的核心財產權。經營性用房具有經營權或收益出租權、使用出租權，各種共有財產可能發生共有財產的收益權與利用權、作用權；連帶的財產權利有地役權、通行權、停車權、管線安裝與利用權、文化體育等設施的利用權等權利，連帶的人身權有成員權、會員權、共管權、戶籍或居住權、環境保護權、人身健康與安全權等權利。每一種權利均有保護與限制性條件，實現其規範與調整的動態平衡是必不可少的要件。

    業主所有權的有物權與無物權、真物權與假物權、新物權與舊物權、大物權與小物權、長物權與短物權、正物權與負物權、長物權與消物權、零物權與反物權以及動態物權與靜態物權、積極物權與消極物權、自益物權與他益物權或公益物權、共益物權等等類型的物權，以及由業主建築物所有權延伸的人身權，都是非常繁雜的，關鍵在於要從中找出其物權運動的規律性，找出零物權和反物權來對證入藥，舉一反三，觸類旁通。

    對於業主建築物所有權行使上的限制，有公權力和私權力限制，有成文法和非成文法限制，有全員全方位的和特定專門的限制，有對專有權限制和共有權限制。所有限制條件，是與業主的權利、義務相對應的必要限制、禁止條件。限制是手段，不是目的。限制的目的，是為了更好地讓業主行使其所有權，充分發揮物的效用。

    本條款規定「業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益」屬於一般性限制。

    二、普通物權法的零物權式限制

    對於專有、共有部分所有權和共管權的零物權限制，普通物權法有比較系統性原則性的規定。這些規定與人們日常工作生活非常密切，一些條款富有條理性、趣味性和實用性並且老少皆宜，又可以將公民守則、居民規約法制化、具體化，因此受到全社會的廣泛歡迎。

    本文專事探討業主建築物區分所有權的一般性限制。

    1、對於專有部分的零物權限制

    儘管建築物區分所有權中的專有部分是業主獨立自主的小天地，享有絕對性、排他性、持久性的獨立權利，鑒於公序良俗和相鄰關係的規約，也不乏限制性、禁止性零物權。所有零物權，是不可獲得、不可行使的惡性權利，可以利用「一票否決權」來予以堅決禁止。

    譬如，業主對專有部分裝飾時，不得擅自拆除房屋內承重的牆壁、樓板、天花板和樑柱，不得妨礙其他業主的安寧、安全及衛生，不得擅自變更建築物專有部分之基本結構或外觀；新設、附加或變更電氣、天然氣、煤氣、給水排水等設施，不得影響其容許量；不得在專有部分儲藏搬放易燃易爆、施放有毒有害物和特重量物，不得從室內排放噪聲、光輻射、電磁波輻射、骯髒惡臭物和其他有毒有害物質，不得人為地妨礙建築物相鄰他人的通風、采光和日照；不得在供居住房屋內經營餐館、卡拉ok擾民，不得從事色情業和播放黃碟擾民；不得在樓層上拋物危害其他人的生命健康安全等。所有這些，對於業主予以限制與禁止，是理順業主們物權關係，倡導文明、建設和諧小區的需要。

    日本《建築物區分所有權》第6條規定「區分所有人不得實施有害建築物保存的行為及其他就建築物管理、使用害及區分所有人共同利益的行為。」業主實施不當行為危害其他業主或者小區公眾利益，需承擔違約或者法律責任。

    對於專有部分的零物權限制，可以概括為以下五個方面：一是以保護建築物使用目的的限制；二是以保護建築物的基礎、結構牢固及安全的限制；三是以保護建築物外觀美學上的限制；四是以保護其他所有權人的安全、安靜及住宅環境秩序的限制；五是以維護善良風俗、各地方習慣及住宅居民的作息和名譽的限制。

    物權法第71條規定，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。這不僅僅是對於業主專有權的限制，而且包含對於業主共有權、共管權的限制。所謂合法權益，不僅僅是財產權的合法權益，而且包含人身權的合法權益。

    物權法第72條第2款規定，業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。這裡要求產權轉讓時，業主專有財產轉讓時，共有財產和共管權一併轉讓，「從物權隨主物權轉讓」和「管理權隨財產權轉讓」成為限制轉讓的通用性規則。

    物權法第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。「經商限制」規則不是禁止經商，而是有條件地謹慎地允許經商。

    2、對於共有部分的零物權限制

    儘管建築物共有部分的物權屬於延伸物權，共有權人行使權利時似乎是「若即若離」式的。問題的另一方面，權利人行使共有權、共管權也會被共有、被共管，不附加任何責任與義務的權利幾乎是不存在的。對於專有部分的零物權限制和對於共有部分的零物權限制，統統被納入零物權限制或者禁止之列，同樣是理順業主們物權關係，倡導文明、建設和諧小區的需要。同樣地，所有零物權，是不可獲得、不可行使的惡性權利，可以利用「一票否決權」來予以堅決禁止。

    譬如，不得於公用部分之非法佔有或任意堆放物品侵佔通道；不得私自設置庭院、陽台或停車場等違章構建物；不得飼養有危害或困擾他人之虞的動物；不得任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲—不得向公共場所棄置固體廢物、排放水污染物、空氣污染物、光輻射物、電磁波輻射物等有害物質；不得違反法律法規及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房；不得擅自侵佔城鎮公共綠地或者屬於個人的綠地；不得擅自侵佔城鎮公共道路或者屬於個人專用的道路；不得擅自出售、附贈、出租小區公共土地、公共設施、公共場所和公共車庫、公共車位；不得以行使共有權、共管權為名侵害公共的或者他人的權利；不得拒付物業管理費、衛生費、供暖費等損害他人合法權益的行為；不得有損於公序良俗的其他行為。業主行使共有權和專有權、共管權時，一切越權、侵權行為均視為違法亂紀行為，需依法依規承擔民事和法律責任。

    對於共有部分的零物權限制，適用於對於專有部分的零物權限制的基本概念，而限制範圍更有所擴大。概括起來，需要再強調五點：一是業主不能擅自管領、支配、佔用、處分屬於共有部分的財產，更不能侵佔國家的土地所有權；二是業主的行為必須講文明、講道德、講衛生、講安全、講紀律，不能違反法律法規、規約制度和公序良俗；三是業主個人不能凌駕於其他業主之上，剝奪他人的物業權利，影響他人的生活秩序；四是業主們行使地役權，以不干擾相鄰小區業主土地使用權為限；五是業主們行使所有權，要與物業管理公司搞好相鄰關係。

    3、混合的零物權限制

    混合的零物權限制，是指普通物權規定的混合的零物權限制。受篇幅所限，擔保物權法和制度物權所限制的規定忽略不計。

    混合的零物權限制，是從財產權到人身權，從專有權到共有權、共管權，從建築物區分所有權到相鄰關係的地役權、人事權等各個方面的限制。

    物權法第83條是對於業主專有權、共有權和共管權均有限制的規定：業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對於任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業管理費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

    物權法第89條至第92條規定，對於建築物商、相鄰關係的業主或者其他當事人行使權利時的限制，保護權利的通風權、采光權、日照權和用水權、排水權、通行權、鋪設管線權及其設備與人員的安全權，不得隨意排放固體廢物和不可稱量的或無形的污染物。造成損害的，應當給予賠償。關於侵權責任的追究，《侵權責任法》有明細的規定。

    儘管本條款的對象是業主，但是，本條款的法律效力決不是僅僅針對業主的。業主的親戚朋友、業主建築物的承租人及其他所有的居住者、當事人，同樣適用於本條款和其它相關的條款。業主的親戚朋友、業主建築物的承租人違反本條款規定，在一定情勢下，業主有可能承擔連帶責任。因此，對於共有部分的零物權限制和對於專有部分的零物權限制，不僅適用於業主，而且還適用於一切關聯人。

    相關法律：物權法第72條、第71條、第77條、第83條、第89條至第92條。

    相關名詞：

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416