正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿315-1

    法定建築區劃內共有權的意義

    法定建築區劃內的共有權的意義，主要在於依法確認、保護與利用眾業主共同的利益，著重區分物業小區共有設施與市政公共設施和物權範圍與四至界線，同時區分物業小區眾業主的財產共有權和個人業主的財產享用權或者便利權，以利於定分止爭，改善物權關係和共有關係。

    為什麼物權法能夠將建築物區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的歸屬，一般「法定」為屬於業主共有的權利？

    第一，物權法需要均衡當事人的利益關係。

    物權法需要本著公開公正公平的原則，兼顧「共同出資，共同所有；共同生活，共同享有」和「保障業主們方便生活、安全生活，滿足基本的生活需要」的基本原則，從而達到業主們與開發商、物業公司的利益均衡、制度均衡，達到業主建築物區分所有權的動態平衡的兩個均衡的目的。開發商在出售商品房過程中，已經從業主身上獲得了巨大利益，理應適當地放權讓利，這是一層利益均衡關係；物業服務公司是為業主服務的勞務公司，不能與開發商一起合夥坑害業主，不能取得不當得利，更不能凌駕於業主之上損害業主的共有權利，按照權利與義務對應的原則，理應對業主讓利，這是另一層利益均衡關係。

    物權法能夠將建築物區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的歸屬，一般「法定」為屬於業主共有的權利，就是利益關係均衡的結果，是完全合情合理的物權設置。否則，業主最基本的土地使用權、通行權、綠地使用權、公用設施使用權、物業服務利用權和公共場所使用權等共有權就不能得到保障，也無助於解決物權糾紛。

    第二，物權法需要遵從商品價值法則。

    商品價值法則，是關乎各個單位或者個人利益的法則，是平衡商品價值與物權取向的法則。商品作為交換的載體，是在人與人的合約中完成的。當一定的貨幣與一定的標的物實現交換時，貨幣的主人和標的物的主人也實現了交換。按照物權交換的定式，甲方用貨幣與乙方交換取得不動產或者動產所有權，乙方用不動產或者動產取得貨幣所有權，完成「貨幣—物權」交換過程。

    商品價值法則，就是調節商品生產和商品流通的價值交換法則，也就是調節動產與不動產物權關係的物權變更、物權轉移法則，是建立在合同合意基礎上的價值交換法則。具體到建築物區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的價值交換上來，我們是可調查到其商品價值交換的蛛絲馬跡的。

    譬如，業主從房地產開發商手中購買到若干平方米建築物，儘管業主購房時所購買的是房屋，而其使用房屋必須需要足夠的配套設施，業主購買房屋決不僅僅限於房屋的那一塊小天地。商品房一平方米的造價可能只有2、3千元，但是，開發商出售的價錢高達6千元甚至3萬元以上。除去暴利，還有一個重要線索，開發商在出售房屋的過程中，實際上已經將房屋周邊的土地使用權、配套設施共有權一併出賣給了各個業主。特別是建設用地土地使用權，開發商是花了很大的價錢才從政府手裡購買到的，這些成本已經全部分攤到各個業主以及每平方米建築物之中去了。

    本條款的主義，之所以將建築物區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所明確規定為業主所共有，就是一切從實際出發，從業主與開發商的商品價值法則上來全面考量的：既然業主建築物區分所有權是套裝的權利，業主與開發商的購房合同不僅限於建築物，其商品交換也不僅僅局限於建築物的商品交換，而是包括了建築區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的整套交換，屬於建築物商品質量與商品價值的整套交換，包括建築物專有權和共有權、共管權等等一系列權利的整套交換。

    第三，物權法需要定分止爭。

    制訂物權法的目的就是為了確認和保護物權，以便於物盡其用，人盡其權，最大限度地定分止爭、理順物權關係。

    首先，土地權屬方面需要定分止爭。

    法律規定建設用地的所有權屬於國家所有，建設用地的使用權屬於使用權人所有，這是一種「兩權分離」的政策。理順土地權屬關係，是理順建築物區分所有權、共有權的一個最基本步驟。

    土地權屬定分止爭，所涉及的對象是「三角四方兩極」。三角，是指開發商、業主、物業公司；四方，是指國家（地方政府）、開發商、業主、物業公司。一般而論，三角糾紛為其主要糾紛，而以業主與開發商的糾紛最為顯著，而某些物業公司實際上是開發商的關係人、留守處。兩極，就是開發商與業主這兩極，開發商代表強勢的一方，業主代表弱勢的一方，這兩極之間經常存在根本的利害衝突。

    按照利益均衡原則，物權法定的基調應當適當地向弱勢者一方傾斜，即應當向業主一方傾斜。對於開發商而言，無論是處於買方或者是賣方市場地位，情景上仍然是處於強勢、優勢地位，而業主是處於弱勢、劣勢地位。當開發商的優先權過於龐大時，應當適當削減其優先權地位；當業主的優先權過於渺小時，應當適當增加其優先權地位。唯有如此，法律的天平就可以達到相對公平的情勢。

    開發商從政府手中購買得土地使用權，形成了建築物的地產所有權。當建築物的產權轉移到業主手中時，該土地使用權與地產所有權也一併轉移給了業主。此時，國家的土地權屬是「影子」的土地所有權，實際的土地支配權屬於業主，建築物專有權和共有權、共管權均屬於業主，建築物區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所與國家並無物權關係，與開發商也了斷了物權關係。它們都是建設在土地之上的人造物，與土地使用權、作用權、利用權密不可分，既然這些權利已經轉移到業主份上，那麼，以上項目屬於業主是天經地義的了，同時，也排除了物業公司所有的可能性。

    其次，公共設施需要定分止爭。

    在這裡，將道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所統稱為「公共設施」。基本思路還是「誰出資，誰所有；共同出資，共同所有；共同生活，共同享有。」以此來界定各自的權利。

    定分止爭的標的物如下。

    1、業主的道路共有權。物權法已經確定建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。

    解讀：（1）區劃內的權屬。房地產建築規劃區內的道路，由開發商所建，在出售商品房的同時將該道路打包出售給了眾業主，其所有權已經轉移給了眾業主。每個業主所獲得的權利是道路共有權、適當的汽車停放權。物業公司獲得道路享用權。（2）區劃以外的權屬。這裡的城鎮公共道路，是指建築規劃區以外的道路，一般為市政所建，所有權屬於國家。如果是地方民間捐資修建的，也歸屬於國家所有。而各個小區的業主，可以從市政方面獲得道路的享用權，但以免費通行為限，不包括停放汽車的權利在內。

    2、綠地共有權。物權法已經確定建築區劃內的綠地屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。其中，綠地屬於業主共有，是土地使用權的業主共有和地上附著物所有權的業主共有，並非土地所有權的共有，土地所有權永遠是是專屬國家所有的。

    解讀：（1）建築區劃內的綠地，屬於業主共有。這是由於業主的土地使用共有權派生出的業主綠地共有權，包括樓房四至範圍的林木、綠草地和荒地、空地在內。綠地，對於業主來說是環境配套的權利。但有的開發商卻利用業主的大片綠地來開發房地產業，牟取暴利。業主可以向開發商討說法，要求開發商賠償土地使用權、利用權、作用權的損失。（2）屬於城鎮公共綠地，屬於全城鎮居民共有。業主和開發商侵佔城鎮公共綠地，就是侵犯了國家的土地所有權，政府有權拆除違章建築，並要求當事人賠償損失。城鎮的綠地所有權是全城鎮居民的綠地共有權，其分界線就是業主建築規劃區以外的綠地。（3）建築區劃內的綠地或者建築區劃外的綠地，屬於個人所有的例外情形。一是多數出現在城中村與建築小區相互穿插的區劃範圍內，二是出現在大區套小區的規劃區域範圍內。比較常見的是小別墅區內，存在個人獨有的綠地。但物權法原則上不贊成公共小區的綠地分片瓜分給私人獨有。

    3、業主的公共場所共有權。物權法已經確定建築區劃內的公共場所屬於業主共有。

    業主的公共場所，是指住宅小區內建設費用已經分攤進入住房銷售價格的非經營性車庫、公益性文體和娛樂場所、防空洞及地道、地下室、公共廁所，室外的藍球場、游泳場、健身場等體育場。這些公共場所有些是開發商建造的，有的是業主後來集資建造的。以上公共場所的共有權屬於業主共有，一般不作為營利性的場所使用。假設作營利場所使用，需要通過業主大會討論通過，並由全體業主享有共同管理、共同收益的權利。

    4、業主的公用設施共有權。物權法已經確定建築區劃內的公用設施屬於業主共有。

    業主的公用設施，是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已經分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、雨水管、水箱水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明系統、路燈、鍋爐、暖氣線路、消防設施、溝渠、池井、公共走廊、天台、曬衣台、圍牆。上述的1公路、2綠地，實際上也是歸屬於公用設施，只是產權需要進一步明確，才分離開來而已。所有這些項目的共有權，是與業主的專有權緊密關聯的，一般而論，比較容易理解。其中，有的鍋爐、暖氣線路可能會涉及到若干個小區的業主共有權。

    5、業主的物業服務用房共有權。物權法已經確定建築區劃內的物業服務用房屬於業主共有。

    業主的物業服務用房，是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已經分攤進入住房銷售價格的物業管理中心用房、保安哨位哨房、廚房、職工宿舍。這些房屋的信託使用權是屬於物業公司的，而共有權是屬於全體業主的。物業公司不能擅自處分物業服務用房。如果出租物業服務用房，須經業主大會討論通過，所得收益由全體業主分享。物業服務企業及其管理人員應當接受業主委員會的指導與幫助，替全體業主負責。

    相關法律：物權法第73條

    相關名詞：

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416