正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿310-1
業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性
一、基本概念
業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性，主要系指各位業主共同享有的大多數建築物及其附屬設施所有權穩定性、建設用地使用權、地役權和「房地一致」穩定性之絕對性，以及相鄰關係中義務項目多於權利項目的絕對性，一般為共同優先權、排他權、對世權和業主共管權的絕對性，區分業主建築物共有權與專有權動態平衡的絕對性。
其主要體現在行使權利和履行義務的原則性上。業主建築物專有權與共有權、共管權相結合原則，行使權利和履行義務相結合原則，建築物專有權、共有權與建設用地使用權相結合原則，建築物共有權、共管權與成員權、會員權相結合原則，業主委員會與業主大會相結合原則，業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓相協調原則，「業主不得以放棄權利不履行義務」原則等等，所有這些原則都是業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性的充分體現。其中，業主履行義務的絕對性是「業主不得以放棄權利不履行義務」，這是一種法定的義務原則和絕對性的概念，也是罕見的物權法定對象。
業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性，是由成文法來規範與調整的，一般是不能由習慣法來規範與調整的。法律有明文規定的按照其規定實行，法律沒有明文規定的則由習慣法、合同法、公序良俗或者由法官和自由裁量權來規範與調整。
業主建築物區分所有權的動態平衡，是指業主建築物區分所有權的設立、變更、轉讓、消滅的整個過程中的動態平衡。包括權利與義務的動態平衡、業主專有權和共有權與共管權的動態平衡、建築物所有權與建設用地使用權的動態平衡、業主成員權與業主議事權的動態平衡、業主委員會及業主大會議事權與業主成員表決權的動態平衡等各個方面。
從自然法上說，業主建築物專有權本身具有絕對性的一面，業主建築物共有權本身具有相對性的一面。問題在於，業主專有權是個核心的權利，有眾星捧月之勢。一般而論，業主建築物區分所有權的動態平衡，是從業主建築物區分所有權的動態平衡絕對性來展開物權運動的。如果說這種絕對性改觀為相對性，物權化方針政策肯定是要及時轉變了。誠然，物權運動或者變動由相對性變更為絕對性的機會也是有的，不能一概而論就是了。
物權法第72條放出業主建築物區分所有權的動態平衡絕對性的信息，一是「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；業主不得以放棄權利不履行義務。」即業主無論是否放棄權利（業主共管權等權利），都得履行相鄰關係共有的義務。二是「業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。」即業主無論是否願意，都得按照「從物權（共有權、共管權）隨主物權（專有權）一併轉讓」。
當業主的建築物專有權一定時，派生出業主建築物共有權、共管權以及成員權、會員權等權利；當業主行使共有權利或者不行使共有權利、放棄權利時，業主同樣必須承擔相應的義務。當新的業主取代舊業主時，無論其建築物價值是否升降，無論業主怎麼變換，這種權利與義務的統一是對等的和不可移易的。所謂其動態平衡，是以業主的專有權為核心作用的動態平衡，與其他權利的行使沒有必然的聯繫。從正相關方面認識，他關乎絕對動態平衡和相對動態平衡兩種平衡狀態。
業主權利與義務的動態平衡是「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務」，這是一種相對性的概念。業主履行義務的絕對性是「業主不得以放棄權利不履行義務」，這是一種絕對性的概念。申言之，業主建築物區分所有權的動態平衡基於法定的義務勝於意定的義務，勝於權利的剛性要求。
業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性與相對性，是建築物區分所有權及其共管權在事物發展過程中的客觀存在，並不是所有的權利與義務是絕對的，也並不是所有的權利與義務是相對的。業主的權利與義務，某些方面是剛性的即絕對的，某些方面是柔性的即相對的，而且動態的物權觀與靜態的物權觀是兩個不同的範疇，不能混為一談，更不能張冠李戴。
業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性，起源於其所有權、專有權的絕對性。當業主建築物區分所有權、專有權一定時，業主一物一權主義法則是絕對的，具有絕對的排他性、絕對的對世性、絕對的溯及性、絕對的優先權、絕對的物權請求權；在此基礎上，建立健全了其專有權與共有權、共管權、成員權或者會員權的一整套權利，這也是絕對可以成立的權利。與此同時，業主建築物區分所有權、專有權存續多久，業主相應的義務也就存續多久，並不以業主共有權等權利的是否放棄為先決條件，這也是絕對的。
總之，業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性，是其所有權、專有權的絕對性與共有權、共管權、成員權或者會員權的絕對性以及履行義務的絕對性三者相結合的絕對性，並在此基礎上進行動態平衡的整個串聯過程。無論業主是否接受行使共有權，無論其建築物是否易主，無論怎樣易主和多少次易主，業主權利義務「三結合」的絕對性是不允許變更的。
二、一般分析
所謂業主建築物專有權，即業主對建築物專有部分的所有權，指業主對自己建築物內的住宅或者經營性用房面積、空間及其配套設施享有佔有、使用、收益和處分的專業權利。也就是在構造上能夠明確區分彼此、產權清晰而可獨享，並且可以與其他建築物部分的功能、權能區分開來的不動產權利。它是物權法區分業主建築物所有權的首要步驟，也是明確業主首要權利切實步驟。業主的專有權是不依賴於他方建築物業主而獨立存在、獨立自主的權利，與不相關的業主是相互排斥的；業主只有在分清各自的專有權利與義務基礎上，才能有效地分清各自共有的權利與義務。業主專有權具有獨立自主的絕對的優先權地位，其住宅權是絕對自由權，與配套權利相平衡、與義務相平衡也是法定的絕對的動態平衡。
所謂業主建築物共有權，指業主對於建築物及其配套設施按份（局部）共有或者全體共有的使用權、管理權，包括成員權。該共有權，包括局部共有、全體共有兩種准所有權（管領權）。基本概念如下：（1）局部共有。指各個樓層的專用走廊、照明、通風設施，可為同一樓層的業主共有，有的可以在自家門口停放自行車或者放一鞋櫃等，但以通行無阻為限。部分業主的直飲水管道、網線管道、停車棚等，也可視為若干業主局部共有。（2）全體共有。指業主依據法律、合同以及業主之間的規約，對建築物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所及其公共設施等共同享有的權利。譬如，各個業主對於小區的綠化場地、公共通路、公共文體場所、電梯、樓梯、消防設施均具有共同享用和管理的權利，對於自來水、電力、煤（天然）氣、下水道設施均具有不同程度的共同接駁使用和管理的權利。業主共有權的絕對性，是與專有權有絕對的配套權利，並與義務絕對地相關聯。業主共有權的絕對動態平衡，是以專有權和義務為核心的動態平衡。
所謂「業主對建築物專有部分的共有部分，享有權利，承擔義務」，名義上是共有權動態行使與義務動態履行相一致的情勢，實際上是專有權動態行使與義務動態履行相一致的情勢。義務不以共有權的存續狀態為先決條件，卻是以專有權的存續狀態為先決條件。因而，得出「不得以放棄（共有）權利不履行義務」的結論來。
譬如，在多層建築多業主共存狀態之下，業主按月足額交納物業管理費、衛生費、公共照明費、水泵和電梯分攤費等費用，是業主應盡的義務，業主不能以為少在家住宿幾天（幾月）就可以少交幾天（幾月）的費用。畢竟居家不是在住宿旅店、賓館，食宿一天算一天，而是為了整個物業小區的正常運作而盡義務。儘管這些義務於項目上是關乎業主的共有權部分，而實際上是關乎業主的專有權部分，同時關乎業主的道德規範。基於業主專有權的存續，專有權是絕對存續的，繼而義務是絕對存續的。以此類推，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用；在集中供水情況下，不得以居住時間減少為由，不交納或少交納蓄水池清潔費用；在建築物正常使用情況下，不得以居住時間減少或者房屋完好為由，不交納或少交納房屋配套設施維修費用。所有這些義務，都是強制性執行的，是沒有價錢可講的。
如果眾多業主隨意不交物業管理費，物業管理企業就難以正常運作，影響到他們的工作積極性，容易出現罷工或者發生盜竊、失竊、火災和人身安全事故；或者發生繳費糾紛，可致使整棟樓房甚至於整個物業小區斷水、斷電、斷燃氣或者垃圾成堆，可以株連到遵規守紀一些業主，同樣會造成內部矛盾，影響到他們的正常生活。有的業主長時間不在此處居住，需要全部減免或者部分減免某種某些費用時，應當與物業管理處協商解決，業主不能擅自拒交管理費等費用。物業管理規範化、業主遵守規約經常化、移風易俗群眾化，是均衡各方物權關係、人事關係的基本要求，任何業主也不能只享受權利而不履行義務，不能搞特殊化、官僚化和共權私化，否則要追究行為人違約的責任和失職的責任。
誠然，業主的義務不僅限於按月足額交納相關費用。除此之外，業主自覺自願地維護小區人員與財產安全的義務、四周安靜的義務、環境衛生的義務、睦鄰友好的義務、行善積德的義務，履行會員的義務、成員的義務及其齊抓共管的義務、共同維權的義務等等，統統具有動態平衡絕對性的特徵。就業主個體而言，業主只求權利不求義務，就會破壞權利與義務的平衡性；倘若有的認真地始終如一地履行各種應盡的義務，有的怠於履行義務，就會破壞整體義務的平衡性。物權法涵蓋了業主義務的大部分內容，但實際工作中仍然比這些內容要廣泛得多。
相關法律：物權法第72條∼第74條。
相關名詞：
字數：3888字
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