正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿311-1
業主建築物區分所有權動態平衡的相對性
一、基本概念
1.定義
業主建築物區分所有權動態平衡的相對性，起源於業主所有權的限制性。業主行使其建築物所有權受到某種意義上的限制時，業主的專有權和共有權等權利同時會受到一定程度上的限制，包括禁止性規約的零物權限制和履行義務上的限制，以及客觀條件上限制等等。其權利限制是動態的，權利與義務大體上的平衡同樣是動態的。業主適當地放棄共有權、進而自覺自願地履行日常性的義務，或者少享有權利、多履行義務，均表現為業主建築物區分所有權動態平衡的相對性。
理論上，業主建築物區分所有權全是限制性權利，存在大量專門的、共有的義務，存在一定的減物權、負物權、變物權的可能性。這就為造就業主建築物區分所有權動態平衡的相對性提供了相應的條件。
物權法第72條規定「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務」，指的是一般情勢下是這樣的。業主的某些共有權，是可以根據具體情況、根據需要和可能進行一定程度上的調整的。比如說，物業小區內業主共有的建設用地空閒地改造成露天停車場，理論上或者原則上是對於每個業主都有份額的，而無車的業主或者後來的業主，到頭來就沒有份額了。對於此類事件的發生，只能認定業主建築物區分所有權動態平衡的相對性，而不能認定業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性。法律不能硬性規定是應當按份共有或者不應當按份共有，應當尊重業主的自治權和民主共決權。就是說，有一些共有權、共管權目前不宜統一適用於成文法，或者需要借助於習慣法、道德法、自然法或者邏輯法來進行調整，從而達到業主建築物區分所有權動態平衡的目的。
一般而論，物權的權利與義務是對等的，即權利在先、義務在後，權利在即義務存在，權利不存在義務就不存在。但是，一方面，儘管專有權是實現動態平衡的有力槓桿，而在前台表演的卻是共有權的替身角色，許多義務轉移到共有權上來了，這是專有權與共有權之間的不平衡和共有權與義務上的不平衡。為了權利與義務上的平衡，只有經過權利轉移的方式來平衡；最好的方式，是將共有權承受不了的義務轉移到專有權上來。如平攤管理費用就是一種相對平衡方式。
業主建築物區分所有權的動態平衡，是指業主建築物區分所有權的設立、變更、轉讓、消滅的整個過程中的動態平衡。包括權利與義務的動態平衡、業主專有權和共有權與共管權的動態平衡、建築物所有權與建設用地使用權的動態平衡、業主成員權與業主議事權的動態平衡、業主委員會及業主大會議事權與業主成員表決權的動態平衡等各個方面。
當業主的建築物專有權一定時，派生出業主建築物共有權、共管權以及成員權、會員權等權利；當業主行使共有權利或者不行使共有權利、放棄權利時，業主同樣必須承擔相應的義務。當新的業主取代舊業主時，無論其建築物價值是否升降，無論業主怎麼變換，這種權利與義務的統一是對等的和不可移易的。
所謂其動態平衡，是以業主的專有權為核心作用的動態平衡，與其他權利的行使沒有必然的聯繫。從正相關方面認識，他關乎絕對動態平衡和相對動態平衡兩種平衡狀態。
業主權利與義務的動態平衡是：業主對建築物專有部分以外的共有部分，適當地放棄權利，承擔義務；或者少享有權利、多履行義務。這是一種相對性的概念。譬如，業主做好人好事、參加義務勞動、調解民事糾紛不要報酬；每月提前交納電梯費，但不乘座或者很少乘座電梯；在集中供暖的情勢下，未使用或很少使用暖氣設備同意交納暖氣費用。
2.主要表現
業主建築物區分所有權動態平衡的相對性主要表現在以下幾個方面：（1）相對地弱化一下專有權，騰出空間多做一些有利於共管權的事情；（2）相對地弱化一下建設用地專有權，騰出權利來讓位於建設用地共有權；（3）相對地弱化一下地役權，轉讓建築物所有權時應當不計較這種免費的轉讓；（4）相對地弱化一下既得的共管權，轉讓建築物所有權時應當不計較這種附帶的權利；（5）相對地弱化一下所有權絕對論，相對地加強一下所有權相對論。（6）相對地弱化一下自己的不動產所有權，相對地加強一下共有的不動產作用權、利用權。（7）相對地弱化一下按份共有的所有權，相對地加強一下共同共有的所有權。（8）業主相對地弱化一下自己的各種權利，虛心接受成文法、習慣法和鄉規民約和來自各單位和各機關的管理與限制。
運用一般均衡原理和系統工程原理來一攬子解決物權焦點難點問題，是我們克服一切困難的一件法寶。我們可以從「業主建築物專有權的限制」和「業主共有權的限制」等詞彙中，可以看到對於業主權利與行為的限制簡直是五花八門，限制當然是為了權利及其變動、運動中的動態平衡，目的在於使得業主的權利與義務均處於公平合理和圓滿成功的狀態。
總體上，業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性是主流的、一級的平衡，業主建築物區分所有權動態平衡的相對性是支流的、二級的平衡。原因在於，業主的所有權在常規狀態之下建立健全了以所有權絕對性為中心的獨立性物權體系，只有在其所有權被限制和被義務所縈繞情形下，才出現了其所有權的相對性。儘管其限制性條件和義務性條件淋淋總總，比行使權利的條件多出許多，其所有權動態平衡的絕對性仍然是居於第一位的，其所有權動態平衡的相對性仍然是居於第二位的。
業主建築物區分所有權動態平衡的相對性，主要集中於共有權的相對性方面。業主共有權是專有權的相對權，是所有權的附屬權、附加權，也是套裝權。業主應當履行的義務，是不依業主共有權的行使或者不依行使共有權為要件，而是以專有權的存續為要件，這是另一層意義上的共有相對權。欲實現業主建築物區分所有權動態平衡的相對性，應當在適當的時候還原共有權的相對性，讓共有權在行使確定或者不確定的條件下均能創造動態平衡的良好條件。
「共有權義務轉移」的典型示範，是業主以不行使共有權為名不履行義務之被禁止，繼而從不平衡找出平衡的支點出來。這樣一來，「權利在義務存在，權利不存在義務就不存在」的公式，僅適用於專有權的存在狀態，而不適用於共有權的存在狀態。法理上應當不允許業主擅自放棄共有權。因為業主的共有權附加了很多義務的權利，也是與專有權相關聯的權利，同時又是維繫小區和諧共管的權利。如果許多業主甚至每個業主既不行使共有權利，也不承擔公共義務，就會成為無組織無紀律的自由渙散局面，一發而不可收拾。對於所有無組織無紀律的業主，也不適用於「權利在義務存在，權利不存在義務就不存在」的公式。物權法本條款之所以一反常規，打破「權利在義務存在，權利不存在義務就不存在」的清規戒律，大膽地地嘗試「業主不得以放棄權利不履行義務」的新規則，就是以統籌兼顧為契機，製造業主建築物區分所有權動態平衡的總體佈局的相對性。誠然，「業主不得以放棄權利不履行義務」的新規則是業主履行義務的絕對性，卻是業主行使權利的相對性，一分為二地分析事物就是如此。
二、一般分析
《物業管理條例》第55條關於共用部位、共用設施設備的經營管理之規定，指出「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」
一般而論，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營是少見的，但又不是絕對的，而是相對的，只要是大家想得到而且做得到，仍然是可以的。物業的共有權是本位權，物業的經營權是拓展權，確認與保護財產權是重要的，確認與保護財產利用權也是重要的。為了做到物權其用、地盡其力的效果，物權法和物業管理條例是支持業主的這一特殊的物權化行為的。
多單元多業主存續情況下，某些專有權和某些共有權的界限不是十分清楚的。一方面，專有兼共有型混合專有權，是伴隨著多個樓層多個業主上下左右相鄰關係的專有權與類共有權。其基本特徵是，業主的個人專有權為主物權，業主的相鄰共有權為從物權。如上下層次的樓板、天花板和左右隔壁的共用牆壁等就是屬於這一類。另一方面，業主建築物共有權，也可以分為共有兼專有型（類專有權）混合共有權。
譬如，自來水、電力、煤（天然）氣、消防、下水道設施，總體上是各個業主共有共用的，而具體接駁到各家各戶又是專有專用的，這是全體業主的混合共有權（類專有權）。又如，部分業主的直飲水管道、網線管道等設施，總體上是部分業主共有共用的，而具體接駁到各家各戶又是專有專用的，這是局部業主的混合共有權（類專有權）。
總之，業主的專有權、共有權，許多方面也有相對性的權利，即專有權中可能存在共有權，而共有權之中也許存在專有權。與此同時，業主的義務，其專有權中可能發生共有權的義務，其共有權中可能發生專有權的義務。無論是專有權中的義務和共有權中的義務，反正是業主各自的義務。
實現業主建築物區分所有權動態平衡的相對性突破，其突破口就在於：一是通過統籌法，來實現專有權與共有權的相對平衡；二是在理順權利基礎上，實現各種權利與各種義務之間的相對平衡。這種物權平衡，是物權法上的線性規劃。業主建築物區分所有權的權利與義務是多種多樣的，也許需要通過線性方程式來加以解決。
業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性是比較容易理解的，業主所有權、專有權和履行義務的絕對性注定了其動態平衡的絕對性；業主建築物區分所有權動態平衡的相對性是容易忽視的，業主共有權、共管權、成員權或者會員權是相對的權利，甚至是若即若離的權利，容易被忽視被疏遠，其動態平衡的相對性應當引起高度重視，與業主建築物區分所有權動態平衡的絕對性一同發揮其應有的作用。
相關法律：物權法第72條∼第74條
相關名詞：
字數：3893字
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