正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿309-1

    業主建築物共有權

    一、基本概念

    業主建築物共有權，是基於業主建築物專有權、建設用地使用權和地役權等本位物權而相應延伸的特定共有財產權，以及由此產生的身份權、共管權、共決權，是業主必不可少的權利之一。與業主建築物共管權有著非常密切的聯繫，是私共化中最典型和持續最長久的混合財產權之一。這種共有權一般可以分為按份共有和共同共有兩種形式，但在一個物業小區內基本形態是共同共有制。此項規定，由所有權關係法和物業管理法規範與調整，但建設用地使用權肯定會由制度物權法統一規範與調整。

    很大程度上源於習慣法、自然法、道德法或者邏輯法，只不過是物權法將它提升到成文法的高度來認識而已。絕大多數樓盤與大廈中，業主沒有簽訂業主建築物共有權合同，大家習慣成自然了。如果冷不防發生共有權物權糾紛，權利人可以拿物權法第72條至第74條等條款來維權。誠然，有業主建築物共有權合同的肯定容易解決問題一些。

    關於業主建築物共有權的法制關係與法律關係問題，與業主建築物專有權相同之處，在規範與調整所有權制度的時候，要注意所有制制度的規範與調整。區分業主建築物共有權與專有權是技術物權法的一般要求，而規範與調整所有權制度需要政策物權法等制度物權法保駕護航。同樣是個非常沉重的話題，遠遠超出人們想像的範圍。無論是土地公有制或者是土地私有制國家，都切身體會到業主建築物共有權與專有權的重要性與複雜性，都不遺餘力地制訂專門法、單行法進行統一規範，公法和公權力機關介入的機會也大大的增加。

    在工業化、城市化社會裡，土地資源的「私權共化」現象最為嚴重，這從每個物業小區中業主建築物共有權及其建設用地使用權中可見一斑。只有這樣才是最為公平合理的，大家一直在認同著。

    二、一般分析

    1。業主建築物共有權

    指業主對於建築物及其配套設施按份（局部）共有或者全體共有的使用權、管理權，包括成員權。該共有權，包括局部共有、全體共有兩種准所有權（管領權）等配套性權利。

    基本概念如下：（1）局部共有。指各個樓層的專用走廊、照明、通風設施，可為同一樓層的業主共有，有的可以在自家門口停放自行車或者放一鞋櫃等，但以通行無阻為限。部分業主的直飲水管道、網線管道、停車棚等，也可視為若干業主局部共有。（2）全體共有。指業主依據法律、合同以及業主之間的規約，對建築物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所及其公共設施等共同享有的權利。譬如，各個業主對於小區的綠化場地、公共通路、公共文體場所、電梯、樓梯、消防設施均具有共同享用和管理的權利，對於自來水、電力、煤（天然）氣、下水道設施均具有不同程度的共同接駁使用和管理的權利。

    業主建築物共有權，是依附於業主建築物專有權之配套性權利，主要由信託物權法規範與調整。因其絕大多數共有型建築物及其配套設施不能分割或者根本不能分割，業主相互之間負有保護共有財產的責任與義務，即相互之間的共有財產的的信託責任與義務。在建設用地所有權國有制條件下，業主私人不能獲得土地所有權，只能依法取得一定期限的建設用地使用權，因此建設用地使用權只能由土地管理法等等制度物權法規範與調整。業主建築物共有權和建設用地共有使用權，是隨著業主的業主建築物專有權的設立、變更、轉移、消滅而設立、變更、轉移、消滅，業主出租、出借、抵押、出賣自己的財產，只能以自己的建築物專有部分依法進行，不得損害其他業主的合法財產與權益。

    業主建築物共有權，除了法定共有、共用的權利以外，還包括約定的共有、公用的權利。譬如，不屬於專有部分的其他配套設施，獨立的鍋爐房、會所、游泳場、車庫車位、地下室、防空洞、物業管理中心的不動產、幼兒園、學校、牆壁或者屋頂的廣告牌位等，依約定可以成為局部共有或者全體共有部分。

    業主建築物共有權，也可以分為共有兼專有型（類專有權）混合共有權。譬如，自來水、電力、煤（天然）氣、消防、下水道設施，總體上是各個業主共有共用的，而具體接駁到各家各戶又是專有專用的，這是全體業主的混合共有權（類專有權）。又如，部分業主的直飲水管道、網線管道等設施，總體上是部分業主共有共用的，而具體接駁到各家各戶又是專有專用的，這是局部業主的混合共有權（類專有權）。

    業主建築物共有權，除了業主與業主之間的共有權之外，可能存在其他的情形，有的地方也會出現業主與開發商之間的共有權。有的房地產開發商在出售商品房的同時，預留一部分商舖、車位或者建築物歸自己所有，並與業主們一同生活，於是形成了新的專有權、共有權的另類「業主」。不過，開發商這種業主，也可以一併歸納入大概念業主之列，適用於同一物權尺度，享有同樣的權利與義務。

    日本《建築物區分所有權》規定，一些基本概念可以歸納為：（1）區分所有人、區分所有權者，相當於中國的建築物業主權人；（2）專有部分，指建築物區分所有權的標的物部分；（3）共用部分，指建築物專有部分以外的部分，不排除依規約成為新型共用部分；（4）建築物佔地，指業主管理或使用的建築物佔地，與庭院一體的土地、道路及其他相關土地；（5）佔地使用權，指擁有專有部分而享有建築物佔地的權利。

    關於業主建築物共有權的行使，日本《建築物區分所有權》規定基本情形是：（1）全體共有的確定。各共有人可以按共用部分用途使用共用部分；（2）按份共有的確定。各共有的應得分額，依其專有的使用面積比例而定，或者依規約而定；專有使用面積為牆壁或其他區劃內側線內部分的水平投影面積；（3）共用部分應有分的處分。一種情形是共有人可隨其專有部分處分，另一種情形是除法律另有所指外，共有人不能與專有部分相分離而單獨處分其應有分；（4）共用部分的變更。依全體業主的決議或者獲得表決權2/3以上多數的集體決議而實行變更；該變更影響業主專有部分的使用時，應得到專有部分的業主同意；（5）共用部分的管理。一是局部共用的管理：局部共用與全體業主存在利害攸關，規約的設定、變更與廢止，同樣需要經過業主大會2/3的人業主通過；二是全體共用部分的管理：局部共用管理制度可用於全體共用管理制度，而約法三章、集會決議、共同管理是較常見的決斷方式；三是特殊共用部分的管理：各共有人按其應有分額按比例承擔共用部分的負擔，收取共用部分的收益；共用部分的財產損害保險，列為日常的也是特殊的共用部分的管理。

    2.業主建築物共管權

    全稱業主對建築物區劃內的共有部分的共同管理權，是基於業主建築物共有權和部分專有保護權而成就的業主民主化管理權。包括物業管理組織業主委員會及其監管模式與議事日程議決權，共有財產的共同管理或者組織管理權、個人管理權與安全管理權，環境保護與環境改善的管理權，以及其他關係業主切身利益的管理的權利。這些共管權可由普通物權法規範與調整，適用於物業管理法、合同法等民主自治性的法律規定。

    業主建築物共管權，是基於業主建築物共有權之身的自治權利，儘管他是由業主的所有權派生出的配套權利。業主大會是業主行使建築物共有權的主導形式，業主委員會是業主建築物共有權的常設機構。物業管理中心應當成為業主委員會的派出辦事機構，可以不承認房地產開發商派出的「物業管理中心」，以避免不必要的利益衝突。

    本物權法第6章共14個條款基本上集中於業主建築物共管權，包括管理組織、管理人員、管理方式、管理程序、管理要點等各個方面。主要內容有：

    （1）業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

    （2）業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，制定或者修改業主大會議事規則和建築物及其附屬設施的管理規約。

    （3）選舉業主委員會和更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。

    （4）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建或者重建建築物及其附屬設施等。

    （5）業主大會和業主委員會的日常監管權。是依據誠實信用原則和公序良俗原則規範或改良業主的生活環境。對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲波、違反規定飼養與放逐動物、搭建違章建築、侵佔汽車或者人行通道、拒付物業管理費等損害公共權益的行為，以及物業管理企業的失職、瀆職和貪污腐化侵害業主權益的行為，有權依照法律法規及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。其中，消除危險、排除妨害的物權請求權，應當不受訴訟時效的限制，但業主大會和業主委員會和各個業主應當主動地維護自己的合法權益。

    中國物權法第6章從第70條至83條，基本上規定的是業主建築物共有權和業主建築物共管權，屬於骨幹性條款，許多權利與義務不夠明確，特別是共有權的侵權責任不夠明確，需要進一步完善其法律法規。西方許多國家對於「建築物區分所有權」立有專門法，相對而言比較完整。

    對於業主建築物區分所有權的保護，不僅僅在於其專有權的保護，而對於其共有權的保護顯得尤其迫切。業主委員會、物業管理中心和每一個業主，都可以成為聯合訴訟主體或者獨立的訴訟主體，都可以拿起法律的武器來維護自己的專有權、共有權和成員權。縱觀各個國家的建築物區分所有權的法律，其要義主要是向業主傾斜的，而不是專門向房地產開發商傾斜的。房地產開發商無節制的暴利與專權，不利於房地產業界的健康、和諧發展，不利於業主權利的維護。業主建築物區分所有權的保護，需要有堅定正確的政治方向，需要把握政策性物權的大方向，切實保障每一個業主不越權，也不虛權。

    本文關於業主建築物區分所有權的保護，僅僅是基本概念，許多明細的問題要通過全面研習才能全盤掌握。

    相關法律：物權法第72條∼第74條。

    相關名詞：

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416