正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿308-1

    業主所有權的性質

    一、一般理念

    業主所有權的性質，一般是指業主建築物區分所有權、建設用地使用權、地役權以及派生性、關聯性權利義務的性質。最根本的性質，是私共化或者共私化的性質，與業主建築物共管權有著非常密切的聯繫，是私共化中最典型和持續最長久的混合財產權之一。此項規定，由所有權關係法和物業管理法規範與調整，但建設用地使用權很大程度上肯定會由制度物權法統一規範與調整。

    物權構造上，廣泛存在復合性、複雜性、粘連性、並聯性和立體性等特點。建築物區分所有權總是與建設用地使用權結合在一起，建設用地使用權往往與地役權粘連在一起，建築物專有權往往與建築物共有權聯繫在一起，業主的共有權與共管權往往並聯在一起，物權的設立、登記、變動往往復合在一起。

    物權關係上，廣泛存在交叉性、穩固性、多樣性、特殊性和立體性等特點。業主所有權本身是個很大的財產權包裹，也可以與身份權、人身權等發生關係。建築物和建設用地經久耐用，所有權人之間和所有權人與用益物權人之間可以建立長期而穩固的物權關係。業主所有權上，可以產生普通物權、擔保物權與制度物權、政策物權等多種物權關係，建築物上、建設用地上和供役地、需役地上都可以按照用途產生各種物權關係。在各種物權關係上，建築物所有權和建設用地使用權的物權關係，是最特殊、最龐雜、最對世、最容易產生矛盾和最有發展動力的一類特種物權關係。

    業主所有權，亦稱業主建築物區分所有權，系指業主建築物專有權並延伸至建築物共有權、建設用地使用權的復合性權利，輔之以業主建築物作用權、利用權、地役權和成員權、共管權、共決權等成龍配套的一系列權利，是私有財產中權利與義務最龐雜的財產關係之一。因為它是一種錯綜複雜的很特殊的不動產，故既受所有權制度規範與調整，又受所有制制度規範與調整，除了普通物權法的保護與限制以外，制度物權法或擔保物權法也不同程度地對此進行保護與限制。

    業主所有權，指業主依法依規對建築物內自己的專有部分享有佔有、使用、收益和處分的全套權利，在此基礎上，業主可以對於建築物外共有部分享有共有、共管的權利，對於物業小區內的綠化地、空閒地和防空洞等享有共同使用、共同管理的權利。

    廣義的業主所有權是不局限於業主專有權的多維度權利，而狹義的業主所有權僅僅是業主核心的權利。總之，業主所有權是業主的獨立性與共同性、一般性與特殊性相聯結的權利。

    本條款特將業主的專有權單列出來，是為了突出業主獨立自主、權能完整的權利，而在實際情形下，業主所行使的是多維度的複合型權利。

    二、一般分析

    （一）業主所有權的獨立性與共同性

    業主所有權的獨立性，類似於其他不動產和動產所有權的獨立性。基於一物一權主義原則的主導，可以獨立地體現出其絕對性、持久性、排他性。所有權人在法律規範的限制範圍內可以自由地管領、支配、使用、收益、處分專有部分的財產，並排除他人的干涉、侵佔、哄搶、破壞。這是一種獨立自主、權能完整的權利，業主的排他性效力、優先權效力、對世效力、溯及力效力、物權請求權效力，從這裡都可以完全顯現出來。

    業主所有權的共同性，是指業主專有權派生出了建築物及其設施的共有權、共管權、共決權，包括派生出局部的和全體的共有權、共管權、共決權。業主建築物專有部分是整體建築物的主要組成部分，與共有部分形成一體性、不可分離性、建築與土地集約性的特徵，以及便利共享、公事共管的成員權利。譬如，沒有電梯、樓梯、走廊，業主不能自由出入自己的居室、經營性用房等專有部分。因此，業主居家專有權的實現，必須經過通行設施共有權的行使才能獲得。沒有供水、供電管線等公共配套設施，業主不能正常利用自己的居室、經營性用房等專有部分。因此，業主生活專有權的實現，必須經過生活設施共有權的行使才能獲得。

    業主所有權的獨立性與共同性，看似對立實則是統一的，相當於條件映射原理發揮的作用。業主所有權的獨立性構成權利的中心，成扇形散佈權利的紐帶，全力映射到土地使用權及作用權、建築物使用權及利用權、配套設施使用權利用權等共用權、共管權、共決權上來。業主所有權的獨立性所發揮的效能是促使業主的產權清晰化，業主所有權的共同性所發揮的效能是促使業主的效益集約化，兩者之間配合默契，相得益彰。這也是工業化、城市化建築群體的一大景觀，也是現代化建設的主流。現代化城市建築，就是以高層多層和聯體建設為基調，業主所有權的「獨立性+共同性」就是最基本的物權模式。

    （二）業主所有權的一般性與特殊性

    業主所有權的一般性，有著他的外在表現與內在規律。透過此項條款，我們的第一印象，就是其所有權的四項權能適用於所有不動產與動產所有權的權能而且是一模一樣的，所謂其佔有權、使用權、收益權和處分權，就是所有權的通用公式。從所有權權能公式上，我們幾乎看不出有什麼破綻。由此及彼，我們容易找出其所有權的一般性的規律，如物權化的法律效力、獨立自主的效力、物權保護與限制的效力等等，所有這些均可以視之為業主所有權的一般性。

    業主所有權的特殊性，界定於建築物區分所有權的特殊性。其特殊性是來源於多方面的潛能和多維度的權利配置。

    第一，土地和建築物的耐久性。土地是建築物的依托物，土地的耐久性是任何物也不能比擬的，只要不受自然的或者人為的破壞，土地的使用期一般可高達40億年以上。對於業主而言，土地的使用權、利用權至關重要，比任何一種標的物都顯得極其特殊。業主的建築物，按照現代的建築標準衡量，一般可以使用一百年以上、一千年以下。這就意味著業主的建築物所有權及其土地使用權可以傳宗接代地行使一百年以上。不僅僅如此，土地和建築物的升值空間是不可想像的，這就意味著業主的建築物所有權及其土地使用權的含金量也是非常特殊的。

    第二，業主建築物物權的多維度。由業主建築物土地使用權可派生小區公路和市區公路、綠化地、休閒地使用權和地役權，以及土地出租權、土地收益權；由業主建築物所有權可派生出居住權、使用權、出租權、經營權、收益權、處分權和擔保物權，以及繼承權、贈予權；由業主建築物專有權可派生出業主建築物區分共有權，由業主建築物區分共有權可派生出業主的共管權、成員權、會員權。

    第三，業主建築物所有權來源的特殊性，登記生效是其中之一。

    後現代社會中城鄉建設用地審批和建築物規劃，是要經過一套嚴格的程序進行的。凡是合法的建築物產權，都是來之不易的。業主建築物產權來之不易，不僅在於其價格高昂，更確切地說是公權力介入規範而導致獲得建築物產權的複雜化。相對於一般標的物，其獲得所有權要比建築物所有權的獲得簡單得多。

    業主建築物來源的特殊性，意味著業主行使建築物所有權的特殊性，管領權、支配權、使用權、利用權、作用權有著特定的保護和限制性的條件。

    業主所有權的一般性與特殊性，是從個別到一般，再從一般到特殊的演化過程。業主的專有權利是個別人獨有的權利，業主的共有權利是從專有權利派生的權利，以上兩種權利昇華的結果，充分暴露出其權利的多潛能、多維度權利的特殊性。如果將業主建築物區分所有權混同於一般的所有權，那麼，業主的建築物所有權就會變得一團糟。

    （三）業主所有權法律內容的特異性

    業主所有權的特異性，指由於某種原因導致物權法的內容上，加大了非重點項目的份量而減少了重點項目的份量。

    業主所有權的核心權利是業主建築物專有權和建設用地使用權，其次是業主建築物共有權以及共有地役權，業主成員權、共管權、共決權等權利是外圍而配套的權利。就是說，業主的專有權、共有權和共管權是業主所有權的三大中心內容，而專有權是其中的核心內容。

    物權法《業主的建築物區分所有權》一章中，共有權的內容大大超過了專有權的內容，而共管權的內容又大大超過了共有權和專有權的內容。不是因為業主的專有權不重要，也不是條款上輕重倒置，而是因為以下的客觀原因或矛盾使然：一是，專有權是個相對封閉式的物權，劃清界限後就沒有多少要說的了；而共有權是個開放式的物權，劃清界限後要講物權關係和共管權、共決權。二是，專有權部分關注了建築物，卻難以將建設用地使用權區分為專有權，往往將建設用地使用權全部看作了共有權。理論上因為業主花錢購買了建設用地使用權，就應當有一份建設用地使用權的專有權；實際上在整棟大樓中建設用地使用權分割為專有權和共有權兩個部分是行不通的，也沒有什麼多大的意義。再者，法律規定了單位與個人不能隨便買賣土地。如在一棟樓房中，有幾十個業主劃分幾十個建設用地專有權，平時看不出有什麼意義，只有在整棟大樓被政府徵收、拆遷時，或許對於業主各自的建設用地專有權以及建設用地共有權和建築物專有部分、共有部分一同補償一下。

    物權法排列條款時，既會考量業主專有權的重要性，又會考量專有權的必要性，把一些重要的問題規定清楚了就適可而止了。總而言之，物權法關於業主建築物專有部分的內容很少，業主建設用地使用權專有部分和共有部分沒有涉及到，並不是因為這些物權不重要，而是因為有意無意地省略了，客觀上不成比例了。

    建設用地使用權一章中也很簡略，只規定了建設用地使用權的本位權和地面權、地上權、地下權、地役權之類的權利。

    建設用地使用權與建築物所有權的最大區別，在於建設用地使用權本身的功效處於共用性甚至於公用性，不能如建築物所有權那樣人為地區分為共有權和專有權兩個部分。變通的手法是，業主在轉讓自己的建築物專有部分時遵循「地隨房轉」的規則進行交易，至於受讓建築物專有部分是否需要向出讓人交付土地使用權費用，法律對此不作具體規定。物權法畢竟是民法，心有餘而力不足。

    相關法律：物權法第71條

    相關名詞：

    字數：3888字

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