正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿307-1

    業主不動產物權的結構公式

    一、基本理念

    業主所有權的不動產物權結構公式，指私人業主、全民所有制單位業主和集體業主的不動產物權結構公式。瞭解這種不動產物權結構公式，對於確認、保護、利用和規範、調整、限制建築物區分所有權的權利義務，理順他們的物權關係、排他關係、對世關係、信託關係、社會關係、法鎖關係和法律關係是很有必要的。

    業主所有權的不動產物權關係與物權結構首先是從所有制制度決定的，而光從所有權制度來觀察，不能深刻領會業主的建築物專有權與共有權，更不能理解建設用地所有權與建設用地使用權「兩權分離」的政策性物權的深刻含義，更不能理解業主所有權和業主制度信託所有權的深刻含義。因此，我們要對於業主制度信託所有權年年講、月月講、天天講，千萬不要忘記物權鬥爭。

    二、結構公式

    業主所有權的不動產物權結構公式如下。

    （一）私人業主的不動產物權結構公式

    前提條件：私人業主的房屋屬於業主專有，建築物公共設施為眾業主共有，建設用地使用權為合法的共有的。各業主對於共有財產部分享有共管權，對於專有財產部分適用於公序民俗之共管權。本公式僅討論在國有的土地上由二戶以上組成的建築物區分所有權，獨門獨戶的業主除外。

    國有土地上私人業主的所有權公式如下：

    公式1：業主所有權=業主建築物區分所有權+業主建設用地使用權+業主共同管理權

    公式2：業主建築物區分所有權=業主建築物區分專有權+業主建築物區分共有權+業主共同管理權

    公式3：業主建設用地使用權=業主建設用地信託佔有權+業主建設用地信託使用權+業主建設用地信託收益權+業主共同管理權

    說明：

    1.以上業主，指的是私人業主。不包括其他的業主，如全民所有制單位的業主，「房改房」、經濟適用房、解困房、廉租房、公寓房和集資房的業主，所有這些業主的福利性質的房屋的產權，應當由制度物權法來規範與調整，而且情況複雜，不能一一介紹。不過，他們在行使私人所有權或者信託所有權、福利所有權上，可以參照以上兩個公式進行行使有限的業主所有權。重點在於，認真對待自主自由業主所有權與不自主不自由業主所有權的界限問題。

    2.在國有土地上和房地產市場上公開購買取得房屋的業主所有權，是付出最多而所有權最自由的一類業主所有權。在產權有效期內，業主和准業主可以自由買賣房屋，條件許可時業主可以出賣、出租、出借和抵押房屋融資、貸款或者還債，如此等等不一而足。

    （二）全民所有制單位業主的不動產物權結構公式

    前提條件：全民所有制單位的業主財產，全部是國家法人委託管理與經營的財產，應當由制度物權法和制度信託財產權法來規範與調整。有償使用型土地使用權與國家劃撥和無償使用型土地使用權區別對待，經營性單位的信託所有權與非經營性單位的信託佔用權區別對待。本公式僅討論在國有的土地上由二戶以上組成的建築物區分所有權，獨門獨戶的業主除外。

    全民所有制單位的業主應當是公有制的業主制度信託所有權，簡稱業主制度信託所有權。試定義如下：

    公式1：業主制度信託所有權=業主建築物區分信託所有權+業主建設用地信託所有權+業主共同管理權

    公式2：業主建築物區分信託所有權=業主建築物區分信託專有權+業主建築物區分信託共有權+業主共同管理權

    公式3：業主建設用地信託所有權=業主建設用地信託佔有權+業主建設用地信託使用權+業主建設用地信託收益權+業主建設用地信託處分權+業主共同管理權

    誠然，對於全民所有制單位的業主，為了方便起見，也可以將「業主制度信託所有權」簡稱為「業主所有權」；也可以將「業主建築物區分信託所有權」簡稱為「業主建築物區分所有權」；也可以將「業主建築物區分信託專有權」簡稱為「業主建築物區分專有權」；也可以將「業主建築物區分信託共有權」簡稱為「業主建築物區分共有權」；也可以將「業主建設用地信託所有權」軟化簡稱為「業主建設用地使用權」；也可以將「業主共同管理權」解釋為「業主自主的和國家信託責任的共同管理權」。簡寫或者通寫的目的，只是為了方便閱讀與記憶而已。

    說明：

    1.全民所有制單位的業主所有權與私人業主的業主所有權是物權質量不同的業主所有權，前者是信託式所有權，後者是自主式所有權。全民所有制單位的產業是歸屬於全民所有的，不是歸屬於單位或者個人所有的。全民所有制單位，包括國有企事業單位、國家機關團體等，全部財產權的行使是替全體人民行使。

    關於「業主制度信託所有權」及其他相關的概念，只不過是籠統的概念。其實，國家機關團體和非經營**業單位的業主所有權，一般只限於信託佔用權和共同管理權。國有企業和經營**業單位的業主所有權，應當劃分為兩種：一種是因劃撥土地使用權的業主所有權和共同管理權。因為是國家無償劃撥的土地，土地的收益權和處分權要受到法律一定的限制。如果這種土地使用權需要轉讓或者改變土地用途，國有企業和經營**業單位的業主不能擅自出讓，需要經過地方縣區級以上人民政府主持的公開掛牌、招標或者公開拍賣進行。有建築物和地上附著物的，應當一同出讓。另一種是因公開掛牌、招標或者公開拍賣程序出讓的土地使用權的業主所有權和共同管理權。國有企業和經營**業單位的業主可以依法出讓土地，但需經過國家土地資源管理部門和國有資產管理部門審批通過。所得收入，除了該業主必要的開支以外，其他全部收入應當上交國庫。

    2.現行的教科書、通說和權威解讀文本中迴避了全民所有制這一類特殊業主的（信託）所有權，這是不足到的地方。中國是土地公有制國家，土地所有權與土地使用權不是完全搭界的，如私人的建築物所有權與建設用地使用權是完全不搭界的。因此上，不能用西方國家土地所有權私有制那一套作法來對待中國的土地所有權公有制。同時，也不能如西方國家那樣僅僅關注私人業主所有權，卻將公共業主所有權棄之如敝履。

    業主物權，於私於公都是極其重要極其敏感的一類大宗物權。法律並不是專門規範與調整私人業主的物權，任何業主都應當一視同仁。業主的物權，不僅僅是私對私的產權交易問題，私對私、私對公和公對公、公對私等都有可能發生。有鑒於此，僅僅瞭解私人業主的物權是遠遠不夠的。問題還在於，保護國家的財產任重道遠，最起碼的要求是法律要規範要統一要完整，制度要執行，執法必嚴格。

    （三）集體所有制單位業主的不動產物權結構公式

    集體所有制是介於全民所有制和私有制之間的半公半私型共有制，同時又是集體信託財產權制度使然。目前的糾結在於中國現行的房地產制度，往往專指在國有土地上居住的業主，將農村集體共有土地上居住的業主撇開了。在新農村建設過程中，在地方政府征地拆遷運動中，湧現了大量的新式樓房。那麼，農村居民也有業主所有權，也有業主專有權、共有權，也有業主建設用地使用權，這是不可迴避的客觀存在。

    前提條件：集體所有制來源於國家出讓的土地或者國家劃撥的土地，應當參照國有土地上私人業主所有權的結構與公式進行處理；來源於集體共有的土地，應當分清有償使用和無償使用兩種情形。集體所有的共有財產均為集體成員的信託制財產，集體個人的財產為私人支配的財產。本公式僅討論在集體共有的土地上由二戶以上組成的建築物區分所有權，私人宅基地營造的獨門獨戶業主除外。

    集體土地上私人業主的所有權公式如下：

    公式1：業主所有權=業主建築物區分所有權+業主集體建設用地使用權+業主共同管理權

    公式2：業主建築物區分所有權=業主建築物區分專有權+業主建築物區分共有權+業主共同管理權

    公式3：業主建設用地使用權=業主建設用地信託佔有權+業主建設用地信託使用權+業主建設用地信託收益權+業主共同管理權

    集體土地上私人業主的所有權公式與國有土地上私人業主的所有權公式差別不大。主要差別在於土地使用權的來源、性質與交易方式。集體建設用地使用權，就是集中村民的宅基地使用權合建樓房並多戶集中居民的，此項土地使用權名義上是無償使用的，但實際上是有償使用的。地方政府在征地拆遷過程中，將拆遷補償安置費和征地補償費捆綁在一起進行補償安置，讓農民利用自己的土地（實際上不限宅基地，可謂新宅基地）蓋房屋按戶分配自住。

    蓋房屋按戶分配自住的結果是，原先的宅基地收歸國家所有，並在此基礎上開發利用建開發中心。實際上，在這個情勢下，蓋房屋按戶分配自住或已經成為城鎮居民，他們現在所佔用的宅基地總面積小於以前他們分散居住的總面積，為此節約了很多土地。

    說明：

    1.集體土地上私人業主的所有權是受現行法律嚴格限制的一類業主所有權，業主的房屋不能在房地產市場上隨意買賣，集體共有的土地使用權更不能隨意買賣，只能是集體成員內部有限制的流通包括抵押貸款，也可以由私人出租、出借給他人使用。房屋買賣自由權利上，不如國有土地上私人業主的所有權完整與自由。

    2.集體企業的房產，無論是公開出讓的或者是內部職工按「房屋有償制度改革」優惠政策取得的，行使的是有限的業主所有權，不能如國有土地上私人業主的所有權完整與自由，只能是集體成員內部有限制的流通包括抵押貸款，也可以由私人出租、出借給他人使用。集體企業的房產的建設用地使用權，共有的成分高於宅基地上的共有成分，並且集體企業的房產是利用集體的資金興建的，不是私人興建的，原則上更要從嚴把握政策。

    3.城市土地上的私人房產是國有土地上的私人房產。城市集體企業的房產，無論是公開出讓的或者是內部職工按「房屋有償制度改革」優惠政策取得的，行使的是有限的業主所有權，不能如公開出讓的國有土地上私人業主的所有權完整與自由，只能是城市集體成員內部有限制的流通包括抵押貸款，也可以由私人出租、出借給他人使用。

    相關法律：物權法第71條。

    相關名詞：

    字數：3888字

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