正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿306-1
業主建築物專有權的限制
一、基本概念
業主建築物專有權的限制，全稱是業主建築物專有權的行使與限制。在各種私有財產限制關係中，其是涉及客觀條件和法律條件限制最多並最龐雜的一類限制對象。
業主建築物專有權的行使與限制，建築物及其配套設施部分主要由普通物權法、擔保物權法規範與調整，土地使用權部分由制度物權法規範與調整。制度物權法的法律效力優於普通物權法、擔保物權法的法律效力。在土地所有權國有制大前提下，建設用地所有權與建設用地使用權是兩權分離的。
從根本上來說，此類限制首先是由所有制制度決定的，所有權制度的決定只能在不與所有制制度發生衝突的情勢下進行。法理學家們喜歡從所有權制度和技術性物權方面入手來簡單地說明業主建築物專有權的限制可能有很多原因，通常的原因是喜歡簡單的即微觀的物權法理學，對於複雜的即宏觀的物權法理學涉世不深。本文限於篇幅，也主要是按照本法本條款的簡要規定精神簡單地敘述一下。
物權法第71條簡要規定：「業主對建築物內專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。」這是基於普通物權法之業主內部物權關係上一般性的權利與限制，或者說是微觀上的普適性權利與限制。
從宏觀上說，法律不僅僅是對於業主專有權的限制，而且還要對於業主共有權的限制；不僅僅需要一般性限制，而且需要特殊性限制；不僅僅基於普通物權法的限制，而且涉及到擔保物權法或者制度物權法的限制；不僅僅是事關技術性物權法的限制，而且事關政策性物權法的限制；不僅僅是事關成文物權法的限制，而且事關習慣物權法或者道德法、自然法、邏輯法的限制；不僅僅是事關業主建築物所有權的限制，而且事關業主建築物利用權、作用權和相鄰關係保護權的限制；不僅僅某個人某類人限制，而且是對於全體業主和全體住戶統一進行限制。
業主所有權，是私有財產所有權中物權關係、信託關係、法鎖關係、對世關係、社會關係和法律關係最複雜的一類私有財產所有權，同時是限制性條件最多且最全面的一類所有權。
業主建築物專有權的限制的主要特點之一，是指其權利限制立體化、多樣化、多元化和常態化。如不動產所有權與使用權的限制、居住權與生產經營權的限制、眾多相鄰關係條件的限制、地役權的限制、不動產抵押或者轉讓之房地一致原則的限制、土地規劃與違章建築的限制、眾多公權機關和眾多業主的日常限制等等。
這種權利限制，符合對立統一規律和物權價值規律的限制。對於業主所有權，需要在限制中保護、在保護中限制，邊保護、邊限制。限制主體上，除了各業主共同管理、共同限制以外，公安部門的治安與戶籍、暫住管理限制、居委會的文明建設以及計劃生育與防火安全管理限制、國土資源部門的土地規劃管理限制、國家防空部門的三防管理限制、房屋部門的房屋利用或者違章建築管理限制、城管部門的聯合執法管理限制、衛生防疫部門的清潔衛生管理限制、道路部門的公路管理限制、園林部門的綠化管理限制，還有供電、供水、供氣、供暖、供網絡等許多單位的業務管理限制。依據物權「權利與義務相對均衡原則」，業主所有權所享有與搭載的權利是最多並最優先的，故業主所有權應盡的義務和連帶義務也是最多並最優惠的。
同為所有權，設立、變更、行使、保護、轉移、消滅以及規範與調整的每一個過程，動產所有權是最自由、最少受法律和客觀條件限制的，而不動產所有權是最不自由、最多受法律和客觀條件限制的。不動產所有權與動產所有權的行使與限製冰火兩重天這種情勢，在土地所有權公有制或者私有制國家同樣是永遠存在的。
業主所有權，是建立在建築物專有權之上並延伸建築物共有權，這兩種所有權本身的界限不很清晰。業主所擁有的建設用地使用權、地役權以及地面權、地下權、地上權也很難分清共有權與專有權；業主所擁有的建設用地使用權是自己的，而建設用地所有權是國家的，業主自始至終要受到所有制制度和所有權制度的全員、全過程、全方位、全要素和全法系的限制，且根本上是強制性或者禁止性限制。
本條款規定了業主建築物專有權的限制和限制條件，包括了兩層意思：第一，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有佔有、使用、收益與處分的四項權能。如果再作進一步分析，這種專有所有權不是孤立的所有權，而是可以拓展的特殊型不動產所有權。第二，業主行使建築物的所有權時，除了要遵守法律法規的相關規定以外，還要遵守物業管理章程等村規民約和公序良俗。鑒於業主的建築物所有權是拓展型所有權的特殊情況，業主需要承擔相應的義務，進行必要條件的限制。
二、一般分析
業主所有權，亦稱業主建築物區分所有權，指業主依法依規對建築物內自己的專有部分享有佔有、使用、收益和處分的全套權利，在此基礎上，業主可以對於建築物外共有部分享有共有、共管的權利，對於物業小區內的綠化地、空閒地和防空洞等享有共同使用、共同管理的權利。廣義的業主所有權是不局限於業主專有權的多維度權利，而狹義的業主所有權僅僅是業主核心的權利。總之，業主所有權是業主的獨立性與共同性、一般性與特殊性相聯結的權利。本條款將業主的專有權單列出來，是為了突出業主獨立自主、權能完整的權利，而在實際情形下，業主所行使的是多維度的複合型權利。
關於業主建築物專有權的行使，就是在行使中限制、在限制中行使，行使與限制是形影不離的。物權法第70條明確規定了業主對於建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。這裡講的建築物專有權的主體與客體，但沒有講所有權的權能。住宅建築物專有權、經營性用房建築物專有權，是概括性地規定業主建築物專有權的基本類型。經營性用房建築物專有權的範圍相當廣泛，包含商舖商場、商務大廈、寫字樓等商業服務業和廠房、庫房等工業、倉儲業經營性用房建築物專有權在內，種類繁多，不一而足。
住宅建築物專有權與經營性用房建築物專有權還是有一定的差別的，主要區別在於：住宅建築物專有權全是以建築物的牽連關係來定分的；而經營性用房建築物專有權除了以建築物的牽連關係來定分以外，還可能以投資份額來定分建築物專有權。比如說，商舖商場、商務大廈、寫字樓等商業服務業和廠房、庫房等工業、倉儲業經營性用房建築物，其內部面積是可以隨意性地擴大與縮小的，專有權與共有權是容易變更的。這樣一來，在一幢、一層甚至於一間經營性用房中，可以重新佈局專有權與共有權，專有權與共有權混雜其中的現象是在所難免的了。我們經常看到，在一個大超市中，顧客們可以在每個貨櫃前走來走去選購貨物。但我們卻沒有留意或者根本不知道，在特定的情勢下，專有權建築面積與共有權建築面積已經變更了，甚至於將專有權建築面積與共有權建築面積變成了共有權建築面積與專有權建築面積，或者變成了半共有權建築面積與半專有權建築面積。然而，住宅建築物專有權卻沒有那麼靈活機動而幸運了。因為私人居住具有很大的私密性，財產私密、飲食起居私密、兩性生活私密以及安全私密、健康私密等等，難以重新佈局住宅用房的專有權與共有權，專有權與共有權混雜其中是罕見的現象。由此可見，同為業主建築物專有權與共有權，住宅用房專有權與共有權受自身條件限制的可能性，比經營性用房的專有權與共有權受自身條件限制的可能性大許多。
本條款對於業主建築物專有權的基本權能作出了原則性規定。實際上，業主對其建築物專有部分享有佔有權、使用權、收益權和處分權是基本上的權利，當然還有許多擴展性權利。其中，業主對其建築物專有部分的作用權、利用權也是業主建築物專有權的重要項目。
按照本條款的規定，（1）佔有、使用。業主對於建築物內屬於自己的住宅、經營性用房等專有部分可以直接佔有、使用，這是其中兩項最主要的權能。（2）收益或放棄收益。實現居住或者營業的目的，也可以依法出租，獲取收益，經營性用房的收益權優於非經營性用房的收益權，這是收益租賃權包含建築物作用權。還可以出租，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友之間的親情與友情，非經營性用房的出借權機會大於經營性用房的出借權，這是使用租賃權包含建築物利用權。（3）准處分與處分。或者在自己的專有部分上依法設定負擔，譬如為保證債務的履行將自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等。這是在物權關係上附帶了擔保法鎖關係，不是嚴格意義上的處分，但業主不能清償時依法依約准予處分。還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。這是真正意義上的處分，但受共有權、共管權和成文法、習慣法限制，其中房屋所有權註銷登記的限制是最簡單的義務性限制。
業主的專有部分是建築物重要的核心的部分，與共有部分不可分離。譬如沒有電梯、樓道、走廊，業主不能出入自己的居室、經營性用房等專有部分。建築物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性的固有特徵，故業主行使所有權肯定要受到一定條件的限制。物權法將建築物所有權分為專有權與共有權的目的，是為了區分所有權人各自的權利與義務，不是為了將建築物每一個地方「分產到戶」。
物權法既規定了專有權與共有權區分原則，又規定了「房地合一」原則。業主在轉讓了自己專有部分的建築物後，並不能保留或者帶走建築物的共有部分，業主原先全部的共有部分只能與所轉讓的專有部分全部轉移給受讓的新所有權人。因為建設用地所有權是專屬於國家的，業主自己不能隨意買賣土地，包括專有部分和共有部分的土地以及他人供役的土地均不能隨意買賣。那麼，變通的辦法，一般是將有償使用的土地使用權的價格打包在建築物專有部分一併轉讓。
相關法律：物權法第71條
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