正文 當代物權法百科全書小辭典初稿1... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿130-1
不動產徵收
一、基本概念
不動產徵收，是指國家以行政法人身份或者國家法人身份，依據公共利益的需要，動員召集義務人員履行一定的義務的法定行為。如政府代表國家法人向集體徵收土地和單位、個人的房屋及其他不動產的法定行為，均屬於徵收的性質。在和平建設時期，徵收僅限於不動產，以同類不動產補償是以物易物的徵收形式，但多數情形是以價款補償的徵收形式，徵收的經濟補償相當於半強制性的贖買法。徵收概由制度物權法、不動產徵收法、國家賠償法規範與調整，徵收權利人限於縣級以上人民政府及其主管部門。
徵收的別名是「徵用」，這裡是指「徵收使用」或者「徵收利用」之意，與動產借用式徵用不是同一個物權概念。國家土地局政策法規司《關於徵用土地有關問題的答覆》和***法制辦對《關於如何適用〈國家建設徵用土地辦法〉第10條第2款的請求函》的答覆等，這裡的「徵用」就是別名的「徵收」。申言之，物權法第42條所示的「徵收」，也是不動產「徵收使用」或者「徵收利用」的縮寫，與動產的「徵用」（借用）不是同一個物權概念。
國家因公共利益的需要徵收單位、個人的財產，政府須依據法定程序採取經濟補償法或者贖買法來進行，需給予被徵收單位或者個人合理的經濟補償和精神獎勵。徵收集體的土地後，應當不延遲地給予被徵收人以足額的經濟補償和妥善安置。此后土地所有權收歸國家所有，集體的土地（地產）所有權歸於消滅，並無回贖權。徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予被拆遷所有權人以合理的拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費、安置費等費用。
國家因公共利益的需要徵收集體的土地和徵收單位、個人的財產，必須遵守公平、公開、公正原則，誠實信用原則，合理與及時補償原則，權利不得濫用原則，物權請求權向弱勢者傾斜原則等基本原則。
二、徵收條件
不動產徵收還有幾個前提和必要條件。
第一，徵收的主體必須是國家，其他的主體沒有這種資格。
國家主體也是國家法人的主體，行政法授權徵收主管者是中央或者地方人民政府，由縣區級以上人民政府國土資源管理部門或者其他相關部門負責具體實施。徵收權是由制度物權法確定的專屬的權利，僅僅授予國家，不授予單位與個人。雖然某些單位與個人也可以參與或者獨立從事公共利益的善事，但不能與政府共同徵收不動產，更不能獨立行使徵收權。
一來，國家是個龐大的權利、責任與義務主體，社會威權力與公信力都很高，無人能及項背，可以保證被徵收權利人現實利益與未來利益都能夠落實到實處。因為徵收是半強制性的物權變動行為，也只好依靠公權力來執行。而其他主體沒有這種威權力與公信力，難以承受社會責任與社會義務，故不能取得徵收權。
二來，國家徵收不動產目的在於社會效益，不在於經濟效益。因為國家的徵收財產和新增的財產都是來自於人民、用之於人民，而且國家基礎設施建設、國防建設和國家的重點工程建設本來是從國家和城鄉人民著想的，調整少數人的部分產權而多數人謀利益是容易為大家理解與接受的。而單位與個人往往是從私利出發來尋求經濟利益最大化的，很少考慮到社會效益和公眾福利事業，因此上不適合充當徵收的主體。
三來，國家徵收集體的土地和收回其他人的土地使用權，這是不動產物權變動、物權調整和土地利用合理化的外在表現。歷史事實一再表明，任何國家出現土地所有權多元化、建設土地使用權碎片化，是不利於拓展公共利益空間範圍的，土地利用的效率是很低的。特別是在工業化、城市化和交通工程網絡化中可以看出很多的端倪。城市基礎設施建設、福利設施建設、科教文衛建設、國防建設和交通物流建設等建設，需要集約化、公共化和公益化用地。特別是在鐵路建設、高速公路建設方面，往往牽涉到多個省市區甚至於全國各地，這種大手筆也只能由國家來負責徵收土地。
第二，徵收的客體應當是不動產，徵收動產應當在非常時期進行。
就是說，在和平時期，國家徵收單位、個人的財產，不能隨意將徵收動產列入其中。國家的歷次搶險救災活動中，可以動用國庫或者民政系統的專項資金，也可以動用福利彩票基金和其他的救濟基金，以及搶險救災的急需物資，這些已經基本上滿足了搶險救災的需要。
中國人口眾多、幅員遼闊，一方有難、八方支援，可以在短期內集中足夠的人力物力搶險救災和救濟難民。總之，國家在和平時期徵收單位或者個人的動產幾乎是沒有必要的。
當然，徵收不動產，並不是社會主義國家的專利，資本主義國家也很盛行，特別是經濟發達國家和新興的經濟體是如此。只不過是，土地私有制國家徵收不動產比土地公有制國家難度大一些而已。
第三，徵收的理由必須以公共利益為前提，否則應當以商品經濟的法則來進行物權交易或者財產交易。
土地、房屋都是最大宗的財產，對於單位和個人來說都是一筆不菲的或者是巨額財產。特別是某些人的房屋，甚至於是幾代家人或者家族人打拼下來的財產。
況且，在絕大多數動產包括貨幣貶值或者不斷貶值的情勢下，大多數房屋、土地的經濟價值和物權價值一路攀升甚至於飆升。再者，徵收土地、房屋的結果是消滅被徵收人的土地使用權、房屋所有權。弄得不好，會導致被徵收人走投無路甚至於家破人亡。這是一定要權衡輕重、權衡利弊的嚴重問題！徵收人一定要有充足的權利和充足的理由或者理性，以及一定要有充足的徵收程序和充足的補償條件。
2011年1月21日***公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條首次將「公共利益」加以界定與公佈，共有八個方面的內容，為徵收房屋、土地提供了重要的法規依據。所有這些，是徵收權利人的職責和權利範圍，也是關於公共利益範圍的技術操作規範。
《條例》共有五個條款是「法律責任」，包括市、縣人民政府及房屋徵收部門的法律責任，上述部門和其他人採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行房屋徵收與補償的當事人，任何單位與個人貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的當事人，房地產價格評估機構或者房地產評估師的違法行為等等，對於假「公共利益」或者借助於真「公共利益」的各種違法亂紀行為，比照規定採取責令改正、通報批評、承擔賠償責任、行政處分、追究刑事責任、處以5萬元以上20萬元以下罰款等辦法進行法律制裁。所有這些，既是徵收人的限制性條件或者是義務與責任的前提條件，也是被徵收人的多項物權請求權。
第四，必須依法定程序進行徵收，違反法定程序的應視為無效。
徵收單位、個人的不動產是個極其嚴肅的事項，必須依法定程序進行徵收，違反法定程序的應視為無效。確切地說，徵收不動產是全員、全過程、全方位、全要素的一項系統工程，必須依法有計劃、有步驟和有條不紊地緊張有序地進行，必須依法定程序進行徵收。簽訂徵收合同、先發足補償金後徵收、先妥善安置後拆遷等法定程序是不可或缺的，也是不能次序顛倒的。
徵收的主體與客體是否適格，徵收手續是否完整無缺，徵收過程是否公平合理，被徵收對象是否願意與熱情配合，徵收補償是否合理與到位，以及徵收過程中是否發生矛盾與物權糾紛、是否發生財產權或者人身權事故以及如何處理等等，都可以看出征收是否合法、合理，是否處於圓滿狀態。徵收是過程或者手段，而徵收的指標之一就是要考量是否圓滿、是否合法合理，是否收到了雙方滿意和物權平衡的客觀效果。
第五，必須對被徵收人進行合理的補償或者圓滿的善後安置。
實際上，不動產徵收是分為兩大板塊的。
第一板塊，是關於徵收農民土地與房屋的規定，經濟補償的法規基本上是「大而全」，經濟補償有所調整，安置工作也逐步趨於多樣化。但是有很多農民感到補償費仍然過低，有一部分人是對於善後安置工作不太滿意。
比如，國家政策規定徵收農民承包的土地每畝最低應不低於3。5萬元，實際上，大多數情形下是低於這個保障底線的，某些地方甚至於只有幾千元的補償水平。地方政府和行政村截留挪用土地補償款之事時有發生。***的研究資料顯示，農民上訪中有60%%u4e0e土地有關，其中30%%u4e0e征地有關，征地與補償問題已經成為農村很尖銳的矛盾。很多幹部群眾向中央和立法機關反映現行的征地補償方式明顯的不公平合理，農民耕作的土地被政府徵收後，每畝賣出價幾十萬元上百萬元，而被徵收者總共所得無幾。
第二板塊，是關於徵收城市單位與個人房屋與土地的規定，經濟補償的法規基本上是「一邊倒」，經濟補償比較重視房屋的補償和單位建設用地使用權的補償，對於個人房屋土地使用權的補償則不太重視。
城市土地基本上分為三大類型。
第一類，是劃撥土地即無償取得的土地，或者是無償取得的、由地方政府分配得來的土地。無論如何，國家徵收單位或者個人的土地，分門別類地進行經濟補償與善後安置是應該的，只不過是補償費有多少之別罷了。
第二類，是出讓土地即有償取得或者有償使用的土地使用權。對於這一類建設用地使用權的經濟補償，大家是表示贊同的。有些細節問題或者方案問題需要進一步研究的，如中資企業與外資企業、國有企業與其他企業、企業與事業單位有沒有差別？或者說，要不要在補償待遇上向國有企事業單位傾斜一點？
第三類，城鎮居民私有房屋與土地使用權的補償。城鎮居民私有房屋被徵收之後，多數人要求補償房屋實物，不太同意補償現金。很多居民收入微薄，不同意拆遷與搬遷。國家徵收個人房屋應當慎重考慮，哪個城鎮再富有，過度的開發與依賴於房地產，過度的大拆大建，未必是件好事。房地產泡沫經濟是有害無益的，對國家、對個人都有一定的損害，造成政府債台高築，造成被徵收人民不聊生，對國家、對個人都不好，而且，這裡面很容易滋生**的溫床，弊端很多。
相關法律：物權法第42條
相關名詞：
字數：3888字
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