正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿687-2
買賣不破租賃規則
買賣不破租賃規則，包括抵押不破租賃規則，是以穩定原有收益租賃關係、使用租賃關係，或者在特寫條件下發展新的收益租賃關係、使用租賃關係，保護承租人既定的承租權益的規則。當原有租賃關係設立以後，承租人原先所租賃之標的物無論是出賣、抵押給誰，也無論是出賣、抵押多少次，始終不破壞原有的收益租賃關係，不得破壞承租人的租賃權，特別是土地、房屋等不動產的收益租賃關係是如此。除此之外，法律也承認於特定條件下，允許當事人當然發展新的租賃關係，如凡是抵押權未登記的，所有權人有權出租自己的抵押財產，承租人有權租賃該抵押的財產。此規則主要由成文法和習慣法兩種辦法來規範與調整。
買賣不破租賃規則，是不動產和動產交易中最為流行的交易規則，被擔保法、合同法和本物權法廣泛的統一的確認之。買賣不破租賃規則和抵押不破租賃規則是相輔相成的順時針物權化規則。如果說買賣不破租賃規則行不通，那麼抵押不破租賃規則也跟著行不通。買賣不破租賃規則，是基於抵押權實現後「殘餘」的穩定租賃關係的通行無阻的規則，是「抵押不破租賃」規則施行的必然結果；抵押不破租賃規則，是基於抵押期間未屆滿情勢下確認租賃關係合法性、可行性的規則，可以視為買賣不破租賃規則的前戲部分，是買賣不破租賃規則的必然成因。
本條款透露出的買賣不破租賃規則，是由以下性質條件決定的：
一、原債權法鎖優先於新擔保物權
原債權法鎖優先於新擔保物權，簡稱是「債權法鎖優先於物權」、「先租賃權優先於後抵押權」，是租賃權利人固有的權利，包括出租人和承租人固有的權利。其法律保障機制，首先在於先成立的租賃合同的效力優於後成立的抵押合同的效力；其次在於承租人也有一定的物權地位，並非純粹的債權債務關係。以上兩者結合，促成原債權法鎖優先於新設立的抵押權。原債權法鎖關係沒有解除，抵押債權法鎖僅對於出租人兼抵押人起作用，不能對於承租人起作用。
就是說，抵押權人對於承租權人的物權關係只不過是偶爾的間接的物權關係，抵押擔保物權關係與租賃普通物權關係都有一個法律關係、法鎖關係、物權關係、信託關係和對世關係的剪刀差，並且有先設立物權與後設立物權的時空剪刀差，有優先受償權與租賃受益權的剪刀差，有類似於不同物權價值觀的「三角債」的剪刀差，法律要從擔保物權關係與普通物權關係作出均衡化選擇，解決所有的剪刀差的糾結問題，找出本質性和規律性，總結到一點就是「債權法鎖優先於物權」，就是抵押不破租賃規則和買賣不破租賃規則。
財產收益租賃屬於債權的範疇，通常情形下物權優先於債權，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，受讓人取得財產的同時，承租人的租賃權歸於消滅。「物權優先於債權」的推論，只不過是簡單的法鎖關係的表現形式。如果在簡單的法鎖關係之上再增加抵押權的法鎖關係，就必須權衡抵押權人與承租權人雙方的利益，有必要進行新的物權化法鎖調整，即將「買賣擊破租賃」規則調整為「買賣不破租賃」規則，也就是「物權優先於債權」的規則調整為「債權法鎖優先於物權」。
應當注意的幾個問題：第一，是承租權人與抵押權人並沒有直接的物權關係，所謂的「擔保物權優先於債權」，在這裡是行不通的，承租權人並不是債權人。就間接物權關係來說，「先租賃權優先於後抵押權」才是本質上的體現。第二，帶法鎖關係的債物權優於不帶法鎖關係的一般物權。倘若所抵押的財產是沒有租賃關係的純財產，就沒有債權債務方面的法律鎖鏈，「所有權優先於債權」在這裡是可以成立的；倘若所抵押的財產是有租賃關係的定限財產，就會有債權債務方面的法律鎖鏈，「所有權優先於債權」在這裡是不能成立的，必須需要解除法鎖關係後「物權優先於債權」才能成立。第三，承租人與出租人的普通法鎖依租賃合同而鏈接，承租人向出租人交納租金，出租人向承租人提供出租的財產，就形成了法鎖關係，而解除法鎖關係不能由出租人一方擅自作主，需要經過承租人協商解決。第四，承租人的承租權與出租人的所有權都是物權，出租人的所有權經過法律鎖鏈鎖定以後，已經成為被法律限制的或者說法定限制的所有權，必須顧及承租權的合法權益。第五，後成立的抵押權不能對抗先成立的承租權。一方面，法理上「先物權優於後物權」；另一方面，承租權與抵押權是兩個不同法系和兩個不同體制的物權，承租權的行使對於抵押權的行使並無大礙，可以並行不悖。
譬如，德國民法典規定的農用土地收益租賃權可達30年之久，如果30年租賃期限屆滿，所有人不主張自己的權利，不按時重新登記的，土地所有權歸佔有人（承租人）所有（第927條）。日本民法典規定的永佃權是不限期限的農用土地租賃權，永佃權人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的權利（第270條）。法國也是大陸法系國家，對於居住權即使用租賃權的保護一向非常重視，法國民法典中規定了大量保護承租人的條款，其中第1761條規定：「除非有相反的約定，即使出租人申明將收回出租的房屋供其本人佔用，亦不因此而解除租賃關係。」
本條款前句「訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響」的規定所示，體現了買賣不破租賃規則，也就是原債權優先於新擔保物權的規則。不光是對於不動產的租賃關係是如此，對於動產的租賃關係也是如此；不光是對於收益租賃關係是如此，對於使用租賃關係也應當如此。
本條款前句的規定還顯示，當「訂立抵押合同前抵押財產已出租的」事實條件出現時，是完全的買賣不破租賃規則。
當租賃權先於抵押權成立時，租賃權優先於抵押權。法學家在解釋其生成原因時，有「同情說」的，也有「合同說」的，還有其他說法的。當然，最有說服力的是「合同說」的。因為抵押合同是合同，租賃合同也是合同，當租賃合同先於抵押合同成立時，其法的效力肯定是租賃合同優先於抵押合同，承租權人的權利優先於抵押權人的權利。
中國擔保法、合同法一向採取買賣不破租賃規則。如擔保法第48條規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。」合同法第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」不過，物權法並不介意是否「應當書面告知承租人」，寫不寫進物權法，反正都是一樣的，同樣會維持買賣不破租賃規則。
二、抵押物權與新租賃權融合
抵押物權與新租賃權融合，是一種相對特殊的現象，因為是屬於限制性的買賣不破租賃規則，即限制買賣擊破租賃規則。可以認為，「租賃權優先於抵押權」是租賃權人撿到的便宜，並不是租賃權人固有的權利。這跟「原物權優先於新擔保物權」的情形不能相提並論。
在不動產抵押權登記生效主義和動產抵押權登記對抗主義並存的情勢下，大多數抵押權趨向於登記發生效力。迫於房地產物權政策嚴管高壓態勢的威懾，一些抵押合同當事人乖乖地向有關登記管理部門登記，不登記的是極少數。相比之下，動產抵押權登記對抗主義的催化，使得相當一部分抵押權並未登記，漏網之魚多於登記。
解讀本條款，首先應當意識到，要使買賣不破租賃規則規則保留下來，只能是寄希望於抵押權人沒有進行抵押合同登記。這一事實要件的事由成立時，就可以實現新租賃權與老抵押權的融合，承租人具有後發性的排他性優先權。其前提條件是：第一，抵押權人未辦理抵押權登記，客觀上讓渡了租賃權給承租人；第二，須於抵押期限屆滿之前即實現抵押權之前，承租人與出租人達成租賃協議；第三，不違反法律規定，不損害公共利益和鄉規民約；第四，新所有權人應當尊重原財產上的租賃權，不能隨意破除已有的租賃關係，也不應當對於新繼續的租賃關係設置障礙。
本條款關於「抵押權設立後抵押財產出租的，不得對抗已登記的抵押權」的規定，只是一塊金幣一面，是買賣擊破租賃規則的規定。這塊金幣的另外一面，卻是相反的意思，卻能反映買賣不破租賃規則規則。
總之，凡是不動產抵押權和動產抵押權沒有登記的，等於是自己將相應的權利讓位於善意第三人，包括抵押財產的受讓人和抵押財產的承租人在內。往大處講，凡是不動產抵押權和動產抵押權沒有登記的，都是效力很低的產物，發生失效的情勢是經常性的，優先權、排他權的失效，不是法律惹禍的失效，而是抵押權人自己打敗自己的失效。
三、兩種買賣不破租賃規則小結
綜上所述，本條款所示的買賣不破租賃規則，是分兩個層面來規定的。
第一，先進型買賣不破租賃規則。
法律要件：「訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。」
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，被租賃的財產於抵押期間內、期間外均維持原財產租賃關係不變。該型「先債權法鎖優先於後物權」的債物權，或者「先租賃權優先於後所有權」，是於此體制內完全排他性的租賃權，也是最基本的「買賣不破租賃」的抵押權與租賃關係。
說其先進，是指「租賃權先於抵押權進入法律保護的行列」。所謂承租人的排他權、優先權是自然產生的，抵押權與租賃權此時本質上沒有高低貴賤之分。
第二，落後型「買賣不破租賃」規則。
法律要件：訂立抵押合同後抵押財產將出租的，抵押權未登記的，新租賃關係不受該抵押權的影響。
法律規定，凡是動產、不動產抵押權未登記的，不能對抗善意第三人的權利，包括受讓擔保財產所有權的權利和租賃抵押財產的權利在內。被租賃的財產於抵押期間內、期間外均發展新財產租賃關係不變。該型號「債權優先於物權」的債物權，是於此體制外特殊排他性的租賃權，也是最一般的「買賣不破租賃」的抵押權與租賃關係。
說其落後，並不是說其渺小，而是指「租賃權後於抵押權進入法律保護的行列」。所謂承租人的排他權、優先權是僥倖產生的，是抵押權人自己放棄了抵押財產的部分控制權的結果。
相關法律：物權法第190條
相關名詞：
抵押權與租賃關係
字數：3888字
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