正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿619-1

    地役權變更登記註銷登記

    一、基本理念

    地役權變更登記、註銷登記的規定，即關於已經登記的地役權變動或者消滅後登記的規定。此為對應式規定。其偏正的對象，是「已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。」對於先前未登記的，不作硬性規定，其物權交由當事人自己決定。

    地役權變更登記、註銷登記，受地役權關係法和地役權登記法規範與調整。其與地役權設立登記形成配套作業，對應於地役權變更、轉移、消滅的過程中，對應於普通物權法、擔保物權法規範與調整的過程中。

    物權法第169條規定：「已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。」

    上述規定應當包括以下中心思想在內。

    第一，地役權變更登記、註銷登記是相交叉的概念。

    地役權變更登記、註銷登記的交叉點在於物權變動這個關節點上，地役權變更、轉讓或者消滅全在於地役權變動事實的存在。

    某些地役權變更可以產生地役權部分消滅：（1）地役權共有關係中，於有效期內部分地役權人退出，標誌著這部分人的地役權消滅，但總體上是地役權變更。（2）需役地、供役地變更位置、面積、地上附屬設施等，新的地役權關係對像產生，舊的地役權關係對像消滅，但總體上是地役權變更。（3）需役地、供役地抵押，可能導致地役權變更，可能導致地役權消滅。（4）地役權變更，主體與客體應符合地役權變更的基本要求，地役權關係的調整，可能導致部分地役權消滅。（5）地役權消滅，主體與客體應符合地役權消滅的全部要求，標誌著地役權人全身退出地役權關係，不再享有利用他人土地的權利和履行相應的義務。

    第二，地役權變更登記、註銷登記是地役權的接續登記。

    地役權設立登記是前登記，地役權變更登記、註銷登記是後登記。正是有了前登記，就有了後登記。如果沒有前登記，就沒有後登記。這是關於地役權變更登記、註銷登記的前提條件。

    第三，整體上地役權登記采自願登記、合同生效之登記對抗主義模式，沒有建設用地使用權登記生效主義那麼嚴格要求，甚至於沒有土地承包經營權登記對抗主義那麼嚴格要求。

    地役權是直接從屬於建設用地使用權、土地承包經營權的土地利用權，名義上采登記對抗主義模式，卻沒有土地承包經營權這種登記對抗主義模式那麼嚴格。很多地役權從設立到變更、轉移、消滅，連合同都沒有簽訂，更甭說「登記對抗」、「登記生效」之類的字眼了。這是因為，地役權是從習慣法沿襲而來的，從習慣法規範至成文法，其間有一個逐漸適應的過程。

    登記對抗，是指地役權經過登記以後才能對抗無處分權人和第三者的不法侵害。登記對抗主義是自願登記的類型，地役權設立可以於合同生效之日起生效，但不登記的效力很低，不能對抗善意第三人的合法取得。地役權登記對抗主義的法律規定，可能會對於不登記的地役權人不利，但是有利於與其他地役權人建立共有的地役權關係，以利於最大限度地充分發揮供役地與需役地的綜合利用水平。

    二、地役權變更登記

    已經登記的地役權變動，即地役權主體或者客體上的變動。凡是涉及到地役權的轉讓或者流轉上的變動，便是涉及地役權主體或者客體上的變動，應當辦理地役權變更登記。

    如農村田野地役權的轉讓（廣義轉讓）和互換、轉包、抵押、出租等流轉轉讓（狹義轉讓），以及繼承、贈與、土地承包權個別調整、返租倒包等形式的轉讓，都有可能發生地役權主體或者客體上的變動。已經登記的地役權變動，應當辦理地役權變更登記。

    地役權變更登記，是指因地役權人以生改變，或者因地役權人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變化而進行的登記。應當注意的是，地役權變更登記，不僅僅關乎地役權人的變更登記，而且還關乎供役地權利人的地役權變更登記。即肯定由一個「主動登記」和一個「被動登記」組成的成雙成對的地役權變更登記。這種登記辦法，是與任何一種不動產登記和變更登記不相同的地方。

    土地登記辦法第46條規定，已經設定地役權的土地使用權轉移後，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更後的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。

    實質上，地役權變更登記與土地使用權變更登記應當是一回事，或者說應當是一併變更登記的事情。地役權變更登記與土地使用權、房屋所有權變更登記溶為一體，是因為供役地權利人之供役地及其他主物權和需役地權利人之需役地及其他主物權的粘連性、不可分離性等性質決定的。

    供役地權利人之供役地及其他主物權和需役地權利人之需役地及其他主物權，從總登記到初始登記、變更登記、註銷登記，全部與其內部、外部物權網絡系統物權體系的設立、變更、轉移、消滅息息相關。其固定模式、n+n模式、點線面模式適用於其整套權利的轉讓，也適用於地役權變更登記。

    以下土地權利變更，凡是涉及到地役權變更登記的，應當依法辦理地役權變更登記：

    1.因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構建物及其附屬設施涉及建設用地使用權和需役地、供役地權利變更的；

    2.因法人或者其他組織合併、分立、兼併、破產等原因致使土地使用權和需役地、供役地權利變更的；

    3.因處分抵押財產而取得土地使用權和需役地、供役地權利變更的；

    4.土地使用權連同地役權抵押期間，土地使用權和需役地、供役地權利變更的；

    5.經依法登記的土地抵押權包含地役權抵押權因主債權被轉讓而變更的；

    6.因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權及其地役權、供役地的。

    7.土地主權利人包含土地從權利人（需役地權利人、供役地權利人）姓名或者名稱、地址發生變化的；

    8.土地的用途包括需役地、供役地用途發生變更的；

    9.其他需要辦理地役權變更登記的情形。如依據土地登記辦法第46條規定的情形等。

    以上辦理地役權變更登記，需持原有效的房屋所有權登記證書、土地使用權登記證書、合同書、協議證明材料及有關部門批准文件，到有關登記機構辦理地役權變更登記。

    三、地役權註銷登記

    已經登記的地役權消滅，即地役權主體或者客體上的消滅。凡是涉及到地役權的消滅或者流轉上的消滅，便是涉及地役權主體或者客體上的消滅，應當辦理地役權消滅登記。

    土地登記辦法第53條規定，已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件、申請土地抵押權、地役權註銷登記。

    實質上，地役權註銷註銷與土地使用權註銷登記，應當是一併註銷登記。地役權註銷登記與土地使用權、房屋所有權註銷登記溶為一體，是因為供役地及其他主物權和需役地及其他主物權的粘連性、不可分離性等性質決定的。

    供役地及其他主物權和需役地及其他主物權，從總登記到初始登記、變更登記、註銷登記，全部與其內部、外部物權網絡系統物權體系的設立、變更、轉移、消滅息息相關。其固定模式、n+n模式、點線面模式適用於其整套權利的註銷，包括地役權註銷登記。

    以下土地權利註銷，凡是涉及到地役權註銷登記的，應當依法辦理地役權註銷登記：

    1.依法收回國有土地包含需役地、供役地的；

    2.依法徵收農民集體土地包含需役地、供役地的；

    3.因人民法院、仲裁機構生效的法律文書致使土地主權利連同需役地、供役地等從權利消滅，當事人未辦理地役權註銷登記的；

    4.因自然災害等原因造成土地主權利連同連同需役地、供役地等從權利消滅消滅，當事人未辦理地役權註銷登記的；

    5.非住宅國有建設用地使用權包含需役地、供役地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未批准的；

    6.其他需要辦理地役權註銷登記的情形。

    （1）如依據土地登記辦法第53條規定的情形；

    （2）以上第3、第4項，以及以上第（1）項規定申請地役權註銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行註銷公告，公告期滿後直接辦理地役權註銷登記。

    （3）地役權註銷登記後，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上註明，並經公告後廢止。

    地役權註銷登記是必須的。當事人可以自覺申請登記，逾期不登記的，可由有關部門強制性地註銷登記。總體上，地役權註銷登記比地役權初始、變更登記更具強制性，包括了申請登記註銷、限期註銷、公告註銷、簿記註銷等各種形式在內，其強制性程度可見一斑。

    立法專家指出，地役權變更、轉讓或者消滅，都是物權變動的內容。如果地役權雖然已經發生了變動，但沒有辦理變更登記或者註銷登記，則在法律上並沒有真正完成物權的變動。從法律效果上看，只要作為公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為變動沒有發生過。

    ……之所以要求當事人及時辦理變更登記或者註銷登記，是因為供役地的用益物權很有可能會轉讓給第三人，有負擔的不動產和沒有負擔的不動產在價值上是完全不同的。對受讓人而言，受讓了具有負擔的不動產之後，將會使受讓人的權利行使受到一定的限制，這樣對受讓人是不公平的。

    為了維護登記簿的公示、公信力，必須要在地役權人辦理變更、轉讓或者或者註銷該地役權登記後，地役權變動才能生效。否則，地役權仍然存在。同時向公眾公開不動產的負擔情形，對保護受讓人的利益，防止糾紛具有十分重要的意義。

    以上講出了地役權變更、註銷登記的意義。從地役權登記對抗主義的宗旨中，可以得知其與主物權的變更登記和註銷登記具有同等的意義。即不登記就不能對抗善意第三人，受讓人的權利行使因此受到一定的限制，同時使得受讓的不動產受到貶值，並且增加了負擔，引發了不該發生的土地權利糾紛，共有四大害處。

    依法執行地役權變更、註銷登記可以消除四大害處，轉化為四大好處。展現登記簿公示力，有利於保護受讓人的利益，維護正常的地役權關係。

    相關法律：物權法第169條

    相關名詞：

    地役權登記對抗主義

    字數：3888字

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