正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿607-1
地役權轉讓限制之解析
立法專家和法理專家們對於本條款的解讀分析，都有許多精闢的論點，都言之有理，言之有據。
大家共同的興趣，主要集中於「地役權不得單獨轉讓」和「土地承包經營權、建設用地使用權轉讓的，地役權一併轉讓」兩個法律要件上。其解析方法都是大同小異。
地役權轉讓限制，主要緣於以下的地役權法制經驗與法理邏輯。
第一，地役權是特級定限物權，對於供役地沒有獨立的自由支配能力，受需役地與供役地的雙重甚至於多重權利限制，不能單獨轉讓。
如果將用益物權稱之為一級定限物權的話，地役權就是特級定限物權。就是說，地役權就是最大的定限物權之一。
已知，用益物權是個比較獨立的自由支配權，僅次於所有權之獨立的自由支配權。地役權不僅受土地所有權人所反支配，而且受用益物權所反支配。
物權法將地役權混同於用益物權是個錯誤。究其實，地役權頂多算作是一個土地用益權即土地佔用權，比用益物權矮小一個等級才是對的。
地役權不僅僅受供役地權利人的土地支配權所定限，而且還受地役權人自己的需役地使用權甚至於不動產所有權的統一支配權所定限。
農村承包土地地役權支配權是雙重定限的：第一重是受供役地權利人的土地支配權所定限，第二重是受自己的土地承包經營權的統一支配權所定限。建設用地使用權（宅基地使用權除外）地役權支配權是三重定限的：第一重是受供役地權利人的土地支配權所定限，第二重是受自己的建築物所有權（含共有權）的統一支配權所定限，第三重才是受自己的需役地的統一支配權所定限。
以上所謂的「二重定限制」和「三重定限制」，還不包括存在主物權抵押權或者其他抵押權的定限在內。
第二，地役權是從物權、副物權和粘合物權，對於地役權沒有獨立的處分能力，受需役地與供役地的雙重甚至於多重權利限制，不能單獨轉讓。
1.地役權是從物權、副物權和粘合物權
地役權是依附於主物權、正物權而設立、變更、轉移、消滅的從物權、副物權，因此上稱之為粘合物權，不能單獨轉讓。
土地承包經營權、建設用地使用權所對應的地役權，就是以上所命名的從物權、副物權、粘合物權之主物權、正物權。其中土地承包經營權與田野地役權所配對的是「一主一從」或者「一正一副」，這個容易理解。
建設用地使用權名義上也是主物權、正物權，房屋所有權才是真正的主物權、正物權。因此上，建設用地使用權與地役權比較是主物權、正物權，與房屋所有權比較又是從物權、副物權和粘合物權。總體上或者說實質上，建設用地使用權與建設用地地役權所配對的是「一主二從」或者「一正二副」：房屋所有權為主物權、正物權，建設用地使用權和地役權都是從物權、副物權和粘合物權，這個容易忽視。
土地所有權公有制國家與土地所有權私有制國家的最大區別在於，前者的使用權人不能自主、獨立地轉讓土地包括建設用地（俗稱基地），後者的使用權人可以自主、獨立地轉讓土地包括建設用地。由此可見，我們不能照貓畫虎地學習西方國家的不動產物權法理與法例，而不能脫離本國的國情和法制體系的建設目標管理方向。
儘管本條款將建設用地使用權與土地承包經營權並列起來，均作為權利主體來論之，然而只要通過實事求是的認真考察，各自的地役權轉讓模式是不太一樣的。
2.地役權轉讓模型
a.農村田野地役權轉讓模型
農村田野地役權轉讓模型=土地承包經營權轉讓（流轉）+農村田野地役權轉讓
以上「一併轉讓」的秩序，操作上只能是土地承包經營權轉讓（流轉）成立在先，農村田野地役權轉讓在後。如果「在先」的事實不能成立，「在後」的也就跟著不能成立。
即使是在同一個合同中「一併轉讓」，必須要符合轉讓的先決條件，必須要有轉讓的秩序。其地役權轉讓原則是「從從主讓」、「副從正讓」和「有條不紊地一併轉讓」。
b.建設用地地役權轉讓模型
建設用地地役權轉讓模型=房屋所有權轉讓+建設用地使用權轉讓+建設用地地役權轉讓
以上「一併轉讓」的秩序，操作上只能是房屋所有權轉讓在先，建設用地使用權在中，建設用地地役權在後。如果房屋所有權轉讓的事實不能成立，建設用地使用權轉讓及其地役權轉讓均不能成立。
即使是在同一個合同中「一併轉讓」，必須要符合轉讓的先決條件，必須要有轉讓的秩序。其地役權轉讓原則是「從從主讓」、「副從正讓」和「有條不紊地一併轉讓」。
第三，地役權是從物權、副物權和粘合物權，對於地役權沒有獨立的處分能力，受供役地權利人的合同約定限制，不能單獨轉讓。
關於地役權的從屬性、依附性，法學家們對此作出過精闢的論述。總結起來，有以下幾大特徵：
1.地役權是在他人土地上設立負擔的土地利用權，但不包括土地支配權在內，轉讓地役權應當有合同規範作保證。地役權於發生和負擔上不可分離，與相鄰准共有關係成為粘合關係。
2.地役權是在需役地使用權延伸至供役地的便利權，但沒有獨立的處分權，轉讓地役權與供役地權利人簽訂地役權變更合同。地役權在需役地和供役地兩個地方都不是主物權、正物權和自由式物權，轉讓地役權時，受到上下左右物權的限制，不能單獨轉讓。
3.地役權是從屬性、依附性和不可單獨拆分性的特級定限物權，從其設立、變更、轉移、消滅的整個過程，應當以合同的意思表示為準。轉讓地役權時，地役權人應當與供役地權利人簽訂變更合同。
4.地役權是從屬性、依附性和不可單獨拆分性的他物權，不存在自主性土地支配權和土地處分權，地役權人不得強制轉讓供役地的使用權和其他權利。地役權不得由需役地分離而轉讓，或者而為其他權利的標的，更不可以將他人的土地當作自己的土地來轉讓。
5.地役權是組合型權利，轉讓地役權是財產地役權兌現的形式，其物上地役權、權利地役權應當與財產地役權一併轉讓，不能單獨轉讓。
第四，對於各種地役權轉讓合同，應當進行法律效力的評估。
地役權轉讓合同，按理說應當是需要建立規範化的合同模型為佳，以免發生地役權轉讓上的爭議。
1.有效力的地役權轉讓合同
有效力的地役權轉讓合同，是符合物權法和合同法相關規定的無瘕疵的合同，能夠與地役權設立合同的事項實現有機銜接，有當事人真實的意思表示，對當事人雙方不會產生什麼妨害，也不會損害受讓方應有的權益。
農村田野地役權轉讓合同，或者建設用地地役權轉讓合同，應當符合本條款「地役權不得單獨轉讓」和「一併轉讓」的秩序，符合「從從主轉」、「副從正轉」的轉讓原則，符合「農村田野地役權轉讓模型」或者「建設用地地役權轉讓模型」的要求，並且能夠對於地役權設立合同的事項實現有機銜接，適時地修正設立合同的錯誤條款，增強地役權轉讓合同的正確性、可操作性。
當事人約定可以排除地役權隨需役地使用權轉讓，應當限於農村田野地役權中的不連續性、臨時性和主從物權容易拆分之類的地役權「自由轉讓」。如放牧權，即在他人草場和土地上牧畜、飲畜之權，這種地役權本身就有些漂移不定的成分，供役地權利人同意簽訂了地役權可單獨轉讓的合同，應當允許地役權人單獨轉讓。
2.無效力的地役權轉讓合同
無效力的地役權轉讓合同，是與有效力的地役權轉讓合同意思相反、作法相反、本質相反和法律後果相反的有瘕疵的合同，虛假的、欺詐性的、惡意串通的、損害他人權益的合同，一概而論為無效力的地役權轉讓合同。
無效力的地役權轉讓合同，主要有以下幾種形式：
（1）地役權設立時便出現了合同無效力的徵兆
地役權設立時，如果當事人不留意或者惡意串通，也會塞進無效力的內容。
如將地役權當作主物權、正物權對待，錯誤地認為地役權可以單獨轉讓；將管線安裝的地役權建設項目與土地上的利用權混為一團，錯誤地認為管線所有權等於土地的處分權，錯誤地認為地役權可以單獨轉讓；將鋪設公路的投資權益與土地上的利用權混為一團，錯誤地認為管線所有權等於土地的處分權，錯誤地認為地役權可以單獨轉讓；地役權設立時，當事人無視受讓人的權益，有相互串通作弊的嫌疑等等。
（2）地役權轉讓時出現了合同無效力的內容
地役權轉讓時，如果當事人不留意或者惡意串通，也會塞進無效力的內容。
農村田野地役權轉讓合同，或者建設用地地役權轉讓合同，應當符合本條款「地役權不得單獨轉讓」和「一併轉讓」的秩序，符合「從從主轉」、「副從正轉」的轉讓原則，符合「農村田野地役權轉讓模型」或者「建設用地地役權轉讓模型」的要求，是從地役權的設立、轉讓、變更和註銷的整個過程的要求。即使是地役權設立合同有效力、無瘕疵，其他程序上卻變成了無效力、有瘕疵，肯定也是不符合法律要件的。
以上第（1）類錯誤情形，或者會感染到第（2）類，或者會在第（2）類中新近發生。估計所出現的錯誤，農村田野地役權轉讓合同比建設用地地役權轉讓合同中的錯誤更多一些。除此之外，在第（2）類中新近發生的，可能會出現錯誤的單獨抵押地役權的情形，即由錯誤的地役權抵押合同導致錯誤的單獨轉讓地役權事實發生。
下一條款規定了「地役權不得單獨抵押」，其道理如本條款幾乎相當。地役權只能與主物權一同抵押，地役權人不能清償到期債務時，地役權抵押物或者抵押權利將會被債權人取得，地役權與主物權、正物權一併轉讓。
本條款「地役權不得單獨轉讓」和「一併轉讓」的規定，首先是保護供役地權利人的權益的，其次是保護農村土地承包經營權受讓人暨農村田野地役權受讓人權益的，或者是保護房屋所有權受讓人暨建設用地使用權受讓人暨建設用地地役權受讓人權益的。因此，本條款不光是針對地役權轉讓者來物權化規範化的，而且還針對供役地權利人書寫轉讓合同來物權化規範化的。
如果地役權人與供役地權利人簽訂不規範的地役權轉讓合同，或者惡意串通簽訂欺詐性的地役權轉讓合同，同樣地是在法律禁止之列。
相關法律：物權法第164條
相關名詞：
地役權轉讓限制的規定地役權轉讓限制的法理邏輯
字數：3888字
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