正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿549-1

    建設用地使用權變更登記生效主義

    1.變更登記生效主義

    建設用地使用權變更登記生效主義，指建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押等方面的流轉效力，取決於土地使用權的變更登記公示生效主義的一級法律要件，非登記不可。不登記不能發生法律效力，不能肯定其雙方的流轉行為、權利義務的交接是否合法。

    物權法第145條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。此處的「應當」並非建議性、商量性的口吻，而是指導性、確定性的決定。

    建設用地使用權變更登記生效，一般為登記機構批准之日生效。物權法不提生效和生效主義，原因在於不能保證全部的變更登記能夠生效，違法登記的是不能生效的。變更登記生效和變更登記生效主義是法理上的說法。

    建設用地使用權變更登記，是指建設用地使用權初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地使用權變更登記，註銷土地登記等。土地他項權利設定登記，應當包括抵押合同變更登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記和繼承登記、遺贈登記等登記；也指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。

    建設用地使用權變更登記，是不動產登記的中心環節，起承上啟下的特殊作用。其刷新或者改寫了土地總登記、初始登記，並沿著變更登記的軌道運轉，對於註銷登記和其他登記（更正登記、異議登記、預告登記、查封登記）產生一定的影響。如建設用地使用權人的使用權轉讓或者喪失以後，標誌著建設用地使用權的消滅和註銷登記的成立，這種情勢下變更登記等於註銷登記；與此同時，受讓建設用地的權利人從「變更登記」中得到的權利恰恰相反，是建設用地使用權的新生與新立，這種情勢下變更登記等於他的「初始登記」。

    建設用地使用權變更登記，已經形成了網絡化、「房地合一」立體化的統一的不動產登記制度。包括各種國事主體與民事主體的不動產登記，完全可以統一起來進行全面的規範化運作，對於確認和理順各種物權關係、法鎖關係、信託關係、對世關係、社會關係和相關的一系列法律關係等等，起到了關鍵性的制度化、規範化作用。儘管《土地登記規則》、《土地登記辦法》等登記法未能涵蓋一切建設用地使用權流轉的對象，而其法則、辦法等可以一點帶面，成為各種不動產登記的適用範式。

    建設用地使用權變更登記，實質上大多數是以房屋所有權變更登記為主體、以建設用地使用權變更登記為附體的雙重登記體制，單獨的建設用地使用權變更登記是比較少見的現象。中國實行的是建設土地所有權國有制，普通業主的土地權利模式是「房屋所有權+建設用地使用權」，其中建設用地使用權是房屋所有權的配套權利，較少以單獨的權利來行使和登記。土地使用權流轉、土地使用權登記均如此，就是一脈相承的不動產雙重權利模式。就建設用地使用權登記生效而言，從初始登記、變更登記到註銷登記，均與不動產雙重權利模式和雙重登記體制有直接的關係。

    建設用地使用權變更登記生效主義，實質上是「房屋所有權變更登記生效主義+建設用地使用權變更登記生效主義」的雙重登記生效主義。房屋，按照城市房地產管理法的意思，就是包括建築物、構建物及其附屬設施。既然房屋的產權不登記就不能生效，非登記不可。那麼，很顯然，建設用地使用權也肯定是「不登記就不能生效，非登記不可」。初始登記是如此，變更登記和註銷登記也是如此。一般而論，房屋所有權變更登記生效為先行，建設用地使用權變更登記生效為後行。因為所謂的流轉，首先是房屋所有權的流轉，其次才是建設用地使用權的流轉。

    城市房地產管理法第32條的規定是：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」所謂「雙同時」，就是如本文所分析的「房屋所有權變更登記生效主義+建設用地使用權變更登記生效主義」的雙重登記生效主義，而且是以房屋的所有權轉讓、抵押為主，以土地使用權的轉讓、抵押為輔。

    2.土地登記專門法中的變更登記

    土地登記專門法中的變更登記，涵蓋的內容有：（1）國有土地使用權轉讓之變更登記；（2）劃撥土地改出讓土地之變更登記；（3）企業入股之變更登記；（4）單位合併、分立之變更登記；（5）土地交換、調整之變更登記；（6）因抵押或者因抵押取得土地使用權之變更登記；（7）因購買房改房而獲得土地使用權之變更登記；（8）抵押合同變更之變更登記；（9）土地使用權出租之變更登記；（10）因繼承、受遺贈而獲得土地使用權或者土地之他項權利之變更登記；（11）更正登記、異議登記、預告登記、查封登記涉及之變更登記；（12）其他形式之變更登記。

    《土地登記規則》中，主要指國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和他項權利的登記，沒有「建設用地使用權的登記」。以上土地權利是單一的土地權利，是相對清晰的，因為憲法、土地管理法等法律說清楚了。然而，建設用地使用權往往不是單一的土地權利，只有房地產開發企業才是單一的土地權利，因為國家出讓給他們的只是土地使用權，很少包括房屋所有權的。具體到建設用地使用權流轉這一層面上來，基本上只剩下建設用地使用權抵押這種方式上，而且也不排除建設用地使用權抵押與房屋所有權同時抵押的進行方式。話又說回來，房地產開發企業的土地使用權不是輕易能夠流轉的，除非土地使用權互換、出資、贈與這種形式的流轉。

    《土地登記辦法》中，第39條提到「依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者以入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的」的變更登記；第40條提到「因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構建物及其附屬設施建設用地使用權」的變更登記；第40條規定了「因法人或者其他組織合併、分立、兼併、破產等原因致使土地使用權轉移的」的變更登記，這也是建設用地使用權的變更登記；第42條至第44條規定了土地抵押權變更登記，也是建設用地使用權的變更登記，這是「他項權利的變更登記」、過程控制的變更登記；第45條規定了「因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權」的變更登記，也是建設用地使用權的變更登記；第46條規定的地役權變更登記，也是建設用地使用權的變更登記；第47條關於「土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的」的變更登記，包括建設用地使用權的變更登記；第48條關於「土地的用途發生變更的」的變更登記，包括農用土地、建設用地使用權的變更登記。

    廣義的建設用地使用權之土地用途初始登記、變更登記、註銷登記等，是包括農用土地用途登記在內的，因為許多建設用地是從農用土地中轉化用途而成立的。

    第57條的「更正登記」、「異議登記」、「預告登記」和「查封登記」，也或多或少有變更登記的成份。「更正登記」是對登記薄上的錯誤進行更正，是實質上的變更登記。「異議登記」中有對登記薄上的錯誤進行更正的，也是實質上的變更登記。「預告登記」有對登記薄上的錯誤進行更正的，或者將「預告登記」中的權屬內容改寫的，也是實質上的變更登記。「查封登記」，指人民法院或者國土資源主管部門依法對於不合法土地使用權的查封、凍結登記，也是實質上的變更登記。

    3.土地登記日期

    相關登記法中對於土地登記日期作了原則性規定。

    （1）要求當事人於30日內申請登記的

    國有土地使用權轉讓之變更登記、劃撥土地改出讓土地之變更登記、企業入股之變更登記、單位合併或分立之變更登記、土地交換或調整之變更登記、因抵押或者因抵押取得土地使用權之變更登記、因購買房改房而獲得土地使用權之變更登記、因繼承、受遺贈而獲得土地使用權，或者土地之他項權利之變更登記及其他變更登記對象，要求當事人於30日內向登記管理機構申請變更登記，需要提交土地權屬或者房屋所有權證書的一併提交。

    （2）要求當事人於15日內申請登記的

    抵押合同變更之變更登記、土地使用權出租之變更登記、抵押權或者地役權申請註銷異議登記、轉讓土地使用權涉及房產變更的變更登記、國有土地使用權出讓或者租賃期滿未申請續期或申請續期未被批准的變更登記、土地他項權利終止的註銷變更登記，或者土地之他項權利之變更登記及其他變更登記對象，要求當事人於15日內向登記管理機構申請變更登記，需要提交土地權屬或者房屋所有權證書的一併提交。

    以上土地登記日期的規定主要載於《土地登記規則》中，《土地登記辦法》中很少土地登記日期的規定。可以看出以上登記日期都十分緊張，對於需要申請登記者以很大的壓力。可能是因為從中央到地方各級政府對於土地用途與權屬變更抓緊程度上、全國信息化統計管理的時間點上要求很嚴格的緣故。至於對於各種延遲變更登記者以什麼形式處罰，可能需要各地的土政策來進行規定。

    轉讓建設用地使用權的，或者被依法剝奪使用權的，建設用地使用權消滅或者喪失，這一類變更登記實為註銷登記。當事人應當主動申請註銷登記，各地縣級以上行政主管部門對於不主動登記的或以採取自行單方面強制註銷登記，建設用地使用權消滅或者喪失方面可以不受登記時間的限制，而及時登記是非常必要的。

    土地權利的變動或者運動，最大量的，還是城鎮國有土地使用權出讓和轉讓，即通常所說的以招標、拍賣、掛牌和協議出讓，另外就是土地使用權的劃撥。如城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，就是這樣一些規定。而採取登記生效主義調控辦法，可以及時發現其中的疑點和錯誤，幫助有關部門及時制止當事人的一些違法違規行為，避免並減少國家或者被侵權人財產的損失。

    相關法律：物權法第145條

    相關名詞：

    建設用地使用權公法和私法意義上的變更登記

    字數：3889字

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