正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿527-1

    建設用地使用權出讓合同

    一、建設用地使用權出讓合同

    建設用地使用權出讓合同，指房地產開發商等一級建設用地使用權人同土地所有權人簽訂的建設用地使用權出讓與使用期限等項內容的制式合同。縣級以上人民政府主管部門代表國家之土地所有權人依據法定的程序招標、拍賣、公開協商等方式出讓建設用地使用權，完成所有審批與執行事務後才與一級建設用地使用權人簽訂合同，註冊登記以後，建設用地使用權的設立開始生效。

    出租宗地屬於原劃撥（承租）建設用地使用權補辦手續的，應重新簽訂建設用地使用權出讓合同。

    建設用地使用權的出讓以登記生效主義為要件。然而建設用地使用權出讓合同是不動產權利成立登記的前提條件。沒有出讓合同，登記機關無從下手登記，即使登記了也無據可查；沒有建設用地出讓登記，出讓合同難以發揮法律效力。以登記生效主義為要件，並不是說出讓合同不重要和「可有可無」，而是相互之間有著不可或缺的共同目標和共同步驟。出讓合同記載的具體內容，遠比登記的內容豐富而完整，是當事人維權的主要證據所在。毫無疑問，出讓合同於登記生效主義構成中仍然起著不可替代的作用。

    建設用地使用權出讓合同，一般以格式化、書面契約雙方為之，釐清雙方的權利與義務，定分止爭。因為建設用地的使用期限很長，最短的也有40年至50年，最長的可達70年，出讓合同規範化，有利於雙方當事人的長期保護和隨時查詢，尤其是對於建設用地使用權人至關重要。

    建設用地使用權出讓，指縣級以上地方人民政府依法採取招標、拍賣、掛牌、協議等方式出讓國家所有的土地，以供建設用地的使用者使用，即讓出土地使用權給有關的單位與個人，以便於權利人建造建築物、構建物，開展經營活動。

    以劃撥方式設立建設用地使用權的，當事人不需要簽訂合同，而是通過「國有土地劃撥決定書」的形式，將建設用地使用權直接劃撥給建設用地使用權人。但新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的和其他項目使用劃撥國有土地的，也需要依據相關的法律法規履行登記手續、簽訂合同。

    本條款「採取招標、拍賣、協議等出讓建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權合同。」的規定，指有償使用類型的建設用地使用權的取得與設立必須經過的基本程序之一。合同的基本格式基本要求有七項：（1）當事人的名稱和住所；（2）建設用地的界址、面積等基本的用地數據情況；（3）建築物、構建物及其附屬設施佔用的空間；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出讓金等費用及其支付方式；（7）解決爭議的辦法。

    以上第（1）至第（5）項是法定的內容，第（6）至第（7）項是法定兼意定的內容。其中，第（4）項「土地用途」明顯地是由制度物權法規範與調整的，具有更高的法律約束力與合同約束力。任何單位與個人不得違反國家「專地專用」的法律規定，不得違反物權法這一規定。

    二、法鎖關係和物權關係的成立

    以招標、拍賣、公開協商等方式出讓建設用地使用權而生效的建設用地出讓合同，標誌著雙方的法鎖關係和物權關係已經成立。這種法鎖關係是一般的債權債務法鎖關係，只要建設用地受讓人履行了合同的全部義務，向出讓方完全支付了出讓金等費用以後，這種法鎖關係可以因此而解除。這種物權關係，就是國家的土地所有權人與建設用地用益物權人的長期的物權關係，一般的法鎖關係解除以後，並不意味著長期的物權關係因此而解除。

    就是說，建設用地使用權人的使用期有多長，其物權關係就有多長，除非建設用地使用權人將自己的建設用地使用權轉讓給了其他的權利人。其他的建設用地使用權人依法取得了建設用地使用權，只不過是變更了物權關係的主體，而國家的土地所有權人與建設用地用益物權人的長期的物權關係還會繼續進行。維持長期的物權關係的，一是法律規定，二是合同約定，三是登記生效的規定。

    譬如「土地用途」管制與「專地專用」的法律規定是長期的一貫制的規定，即使是合同中未寫進這樣的內容，當事人雙方都要無條件地執行。我們在「建築物區分所有權」和事關物業管理條例中，不難看到建設用地使用權之地表權、地上權、地下權的行使是有條件限制的，對於業主等建設用地使用權人及其地產權、房產權是多個政府主管部門「多管齊下」的，而且是長期的一貫制的，同時說明了國家的土地所有權人與建設用地用益物權人的長期的物權關係是持續進行的。包括一級、二級等各級建設用地使用權人，合理利用土地、「專地專用」的義務不是一時一事的，而是會永遠持續下去的。

    建設用地使用權出讓後登記生效問題，這是下一條款要理解的範疇。這裡要著重講的一點，就是說法律認定「建設用地使用權登記生效主義」，就可以隨意簽訂合同或者簽訂合同後就不承擔法鎖的責任了。合同成立的意義在於一般法鎖關係的生效，登記生效的意義在於一般物權關係的排他權、對世權生效。況且，合同沒有成立，登記生效也就無從談起。

    一些教科書、通說中，僅僅關注「建設用地使用權登記生效主義」，而不關注「合同成立之一般法鎖關係的生效」，需要加以改進。

    如城市房地產管理法第25條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%%u4ee5下的土地閒置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作動工開發遲延的除外。以上的國家徵收「土地閒置費」和「無償收回土地使用權」等規定，以及徵收出讓金欠款滯納金、賠償損失等內容，主要是指「合同成立之一般法鎖關係的生效」。

    三、08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本簡述

    2008年4月29日國土資源部、國家工商行政管理總局聯合下發了《關於〈國有建設用地使用權出讓合同〉示範文本的通知》，指出為貫徹落實《中華人民共和國物權法》和《***關於促進集約用地的通知》，規範國有建設用地使用權出讓合同管理，國土資源部、國家工商行政管理總局組織制定了《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601），現予印發，自2008年7月1日起執行。國土資源部、國家工商行政管理總局2000年和2006年發佈的《國有土地使用權出讓合同》示範文本和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示範文本（試行）同時廢止。

    《關於〈國有建設用地使用權出讓合同〉示範文本的通知》還要求，各市、縣國土資源管理部門要按照《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601）的要求，規範簽訂國有建設用地使用權出讓合同，督促用地者嚴格履行合同。省、自治區、直轄市國土資源廳（局）要對本行政區域內各市、縣簽訂的出讓合同統一編號，加強對出讓合同執行情況的管理。

    《國有建設用地使用權出讓合同》（示範文本），第一部分內容為制定者，合同編號，本合同雙方當事人，出讓人（中華人民共和國某省、自治區、直轄市（破折號）某市、縣（破折號）局；）、通信地址、郵政編碼、電話、傳真、開戶銀行、賬號；受讓人（破折號），通信地址、郵政編碼、電話、傳真、開戶銀行、賬號。第二部分為正文，共分9章46條，第1章總則（共3條），第2章出讓土地的交付（共8條），第3章土地開發建設與利用（共9條），第4章國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押（共4條），第5章期限屆滿（共3條），第6章不可抗力（共2條），第7章違約責任（共9條），第8章適用法律及爭議解決（共2條），第9章附則（共6條），最後是落款。

    08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本，與舊版「示範文本」有幾個亮點或者說不同的地方。

    一是，有關概念相對規範。94年版、2000年版、2004年版的出讓合同名稱為《國有土地使用權出讓合同》，2006年版還有《國有土地使用權出讓合同補充協議》。以上一些舊版國有建設用地使用權出讓合同示範文本，將中心詞「國有建設用地使用權」寫成「國有土地使用權」，不夠準確。「國有土地使用權」是個廣義的、非專門的詞彙，包括國有建設用地和國有農用土地兩種地型，這種寫法令人費解。按照這種含糊不清的定義，受讓人既可以在受讓的土地上從事建設業，還可以在受讓的土地上從事種植業、養殖業、畜牧業。這顯然是不符合國家政策關於「專地專用」的規定的，這種合同的漏洞實在是太大了。

    08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本已經糾正了舊版合同中心詞彙的錯誤。這是得力於《物權法》本條關於「國有建設用地使用權出讓合同」以及其他條款關於「建設用地使用權出讓」之類的準確用語。

    二是，法律依據不同。08版合同示範文本包括物權法、合同法、土地管理法、城市房地產管理法等法律，舊版合同示範文本全部沒有物權法這種法律依據。舊版合同中心詞彙的錯誤，源於一些舊法律法規條文中的錯誤。

    三是，08版合同示範文本最為規範，內容最為翔實，相當於舊版合同示範文本幾倍的內容。特別是第7章「違約責任」長達9條，以制式合同規範受讓人之國有建設用地使用權。

    四是，08版合同示範文本確認了雙方的物權地位而法定，土地用途是法定條約，合同預付的是20%%u4ee5下的定金而不是訂金；出租宗地屬於原劃撥（承租）建設用地使用權補辦手續的，按照應繳納的建設用地使用權出讓金額約定定金；採取招拍掛方式出讓的，競得人交納的招標、競買保證金相當於成交價款20%%u7684部分，轉作受讓地塊的定金。

    相關法律：物權法第138條

    相關名詞：

    建設用地使用權出讓合同前四項內容包括土地用途建設用地使用權出讓合同之出讓金等費用及其支付方式建設用地使用權出讓合同之解決爭議的辦法

    字數：3888字

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