正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿513-1
四荒地的流轉方式綜述
其他的土地流轉方式，是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村「四荒地」的土地流轉方式，是與一般的耕地、草地、林地流轉方式大同小異的土地流轉方式。是農村土地承包經營權流轉的非主流方式和補充形式。這裡對於其中一些相關的概念進行說明。
一、招標、拍賣、公開協商土地流轉方式
農村土地承包法第3章的規定，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村「四荒地」，可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包經營。以此類推，「四荒地」的流轉，也可以通過招標、拍賣、公開協商等方式流轉。第49條規定，通過招標、拍賣、公開協商等承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。
如果將招標、拍賣、公開協商流轉土地，看作共有財產分割的有效形式，那麼土地流轉權人可以有權將自己佔有的農用土地使用權以招標、拍賣、公開協商等方式流轉。
1.招標
農村土地承包法第45條規定，以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定。
招標，即「四荒地」土地承包經營權或者土地使用權的招標，是流轉權人對於多個承包競爭人員進行甄別遴選的一種手段。投標人背靠背地以標書闡明競標的條件、理由與承包價格，提供給招標人參考。招標人可從出價高位及參考其他條件中優選，以期收到相對滿意的土地流轉效果。
招標人以招標公告的方式邀請不特定的單位或者個人投標，稱之為公開招標。招標人以投標邀請書的方式邀請不特定的單位或者個人投標，稱之為邀請招標。招標方通過發佈招標公告或者向的意投標承包的集體經濟組織內部成員或者外部農業生產者發出招標邀請等方式，發出招標信息，列出招標條件，由各有意承包的農業承包經營權作為投標方，向招標方書面提出自己響應招標要求的條件，參加投標競爭。經招標方對各投標者的條件進行篩選比較後，從中擇優選定中標者，並與其簽訂承包合同等。
農村土地承包的招標，屬於土地承包經營權轉讓的一種公開的形式，一般以集體招標的一些形式出現，個人招標相對較少。農村土地承包招標不如建築工程招標紅火，主要是因為投資回收期長和回報率難以確定所致。許多農村土地承包的招標，後來演變為招標人與投標人的股份合作制。招標投標活動依照法定程序公開進行，有利於集體組織成員的監督和對於所統轄的土地進行跟蹤管理。
按照農村土地承包法的規定，招標僅指四荒地的公開招標，但投標承包人並不僅僅局限於本經濟組織內部的招標。
2.拍賣
農村土地承包法第45條規定，以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定。
拍賣，即「四荒地」土地承包經營權或者土地使用權的拍賣，是流轉權人對於多個承包競爭人員進行甄別遴選和價格挑選的一種手段。流轉權人通過委託拍賣行等中介方，對於農村土地承包經營權進行公開的競價轉讓，並向價高者簽署流轉合約。其主要特點是公開性、競爭性，轉讓人進行價格既保底、又不封頂的流轉，以期收到相對理想甚至於最大化的效果。
拍賣的組織程序，與招標的組織程序是一樣的。如果是承包者個人拍賣，須經集體經濟組織或者村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。拍賣完結，流轉權人轉讓承包土地以後，承包人與發包人的承包關係終止，轉讓人也不再享有該土地上的承包經營權。
農村土地承包法的規定，拍賣僅指四荒地的公開拍賣，但競買人並不僅僅局限於本經濟組織內部的競買。
3.公開協商
農村土地承包法第45條規定，以公開協商方式承包的，承包費由雙方議定。
公開協商，是較普遍性的「四荒地」土地承包經營權或者土地使用權流轉方式。公開，是村民民主自治管理和平等協商原則的體現。包括與誰協商公開，協商的內容公開，協商議定的結果和承包期限、承包費的數額以及支付方式等一攬子事務都要公開。這樣就可以公開接受集體經濟成員的監督，避免暗箱操作，盡量做到公平合理。
準確地說，公開協商，是通行的原則和通用的手段，是貫穿於各種土地流轉形式之中的普遍要求，並不局限於四荒地的公開協商。
農村土地承包法的規定，公開協商僅指四荒地的公開協商，但公開協商承包人並不僅僅局限於本經濟組織內部的公開協商。
所謂「承包費」，在全國取消了農業稅和集體提留款等稅費之後，僅剩下租金之類的收費。
4.入股
農村土地承包法規定，「四荒地」可以通過股份合作方式經營；通過招標、拍賣、公開協商等方式承包土地的，可以依法採取入股或者其他方式流轉。
農村土地承包經營權流轉管理辦法第35條規定，入股是指家庭承包方式承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權用為股權，自願聯合從事農業生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
入股，即「四荒地」土地承包經營權或者土地使用權的作價入股，形成一定的股權，自願聯合從事農業生產合作經營。也就是將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產合作經營。其是一種將承包人眼前利益與長遠利益結合起來的流轉方式。對於經濟相對發達的農村地區和有長期穩定收益的農村，有著廣闊的發展前景。
土地承包經營權或者土地使用權的作價入股，適用於四荒地，也適用於耕地、草地、林地或者被徵收、徵用的農用土地，甚至於適用於建設用地。不過，四荒地用於耕地、草地、林地並作價入股的比較低廉，用於建設用地的則身價倍增，呈「兩極分化」傾向。
國土資發238號第二項第七小項規定了「入股分紅安置」的辦法。對有長期穩定收益的項目用地，在農戶自願的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批准的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優先股的形式獲取收益。
農民組織或者農民個人，無論是什麼農地入股，還是以征地補償安置費用入股，或者以經批准的建設用地土地使用權作價入股，均要注意以下事項：
一是要注意走民主的法律程序。由於涉及到土地使用權的轉讓或者轉變，須經集體經濟組織或者村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。
二是要注意遵守專地專用的政策。即使是以經批准的建設用地土地使用權作價入股，千萬不要與開發商一道從事違章建築。
三是要注意投資的風險。俗話說，股市有風險，投資需謹慎。於虛擬經濟體、實體經濟體入股也同樣地具有不可預知性和風險性。農民家庭的收入本來就不高、餘錢不多，如果投資不當，很容易導致家庭破產，走投無路。
四是要注意加強公開監督。農村組織渙散，人心浮動，有些農村幹部以權謀私，占好股、佔多股、占干股和多分紅等腐化、侵權現象時有發生。越是關係到村民長遠的切身利益的事情，越是要注意加強民主的、公開的監督。
五是要注意保護婦女、現役和復員退伍軍人和新入戶村民的合法權益。入股和分紅，關係到這類弱勢群體的長遠的切身利益，必須以切實的措施來保障他們入股和分紅的權益。其中，現役和復員退伍軍人具有優先權和優撫權。
六是要注意內部優先的原則。儘管四荒地的入股是開放性、競爭性的，但在同等條件下應當讓本村、組的成員優先。畢竟本組織內部是個土地共有制的耦合體，內部人管內部人能更好地開展工作和垂直化管理。
七是注意四荒地與拋荒地的區別。本條規定的招標、拍賣、公開協商和股份合作方式，是針對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等四荒地的流轉方式，但不包括拋荒地的流轉方式。
八是注意入股與散伙時的承包土地歸還。承包方之間中以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
其他的注意事項，如需要通過股份公司的章程、合約、土地共有制的法定條件和其他村規民約來規範入股和分紅的各種行為。
5.抵押
本條款指的是農村經過承包的四荒地的抵押。荒地抵押為擔保法鎖，其擔保物權的設立、變更、轉移與消滅，適用於物權法擔保物權的相關規定。本文僅作簡要說明。
按照不動產抵押效力原則，荒地的抵押要經過承包合同生效和登記生效以後才能生效。荒地抵押物的生效，為債權債務的法鎖，採取登記生效主義原則。未經登記，不得抵押，或者即使抵押也不能生效。
國土資源部《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定，以荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明。因為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地原本是集體經濟組織各個成員共有的土地，只不過是由某些人或者某個人承包而已。
除了採取登記生效主義原則以外，基於土地承包經營權物權化考量，因土地共有制，荒地的抵押是村民自治的一件大事，須經集體經濟組織或者村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。
荒地抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押荒地的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。荒地抵押權人應當允許抵押人轉讓抵押荒地和提前清償抵押債務。抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押的荒山。但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
荒地抵押期屆滿，雙方的法定義務是：抵押人應當如期清償完畢債務，抵押權人應當如期接受清償完畢債務。抵押人故意拖延時間清償債務，要承擔違反合約的民事責任，賠償抵押權人的損失。抵押權人故意拖延時間不接受抵押人清償債務和故意不歸還所抵押的承包土地，也要承擔違反合約的民事責任，賠償抵押人的損失。
荒地抵押權消滅，抵押權人應當向抵押人而不是第三人交回荒地承包權。
台灣土地法規定，禁止將公私土地抵押、租賃給外國人。土地對外國人利用的閘門關得死死的。
相關法律：物權法第133條
相關名詞：
招標拍賣公開協商的土地流轉方式
字數：3888字
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