正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿381-1
相鄰共同共有制的理論爭鳴
論題:業主相鄰共有是一般共同共有關係
一、問題的提出
業主共同共有關係,到底是一般共同共有關係,還是特殊的共同共有關係?對於這個問題,學術界存在爭議。筆者認為,這完全是一般共同共有關係,而不是什麼特殊的共同共有關係。
持「特殊的共同共有關係」的學者認為,建築物區分所有的共有權在性質上既不是按份共有,也不是共同共有,應當說是一種特殊的共有。其主要觀點有4點:一是區分共有的共有權不同於共同共有;二是區分共有的共有權也不同於按份共有;三是此種共有不僅與專有部分不可分割,且常常採取法定共有的方式「強制共有」;四是根據持有份行使權利。
持「特殊說」即「反對說」的學者也似乎看出了所謂「特殊共有」的不同特徵,並借此證明該學說成立。筆者簡單分析研究所得出的結果,是「反對說」共有與「堅持說」共有的差異不多,而相同點更多。
問題在於,有些按份共有和共同共有的界限不是十分明朗的,尤其是合夥共有。動態的共有關係與靜態的共有關係肯定是有差異的,特殊的和一般共同共有關係難以一概而論。
二、一般分析
兩種學說即兩種共有關係說的相同之處,主要有以下幾點:
第一,共有關係以共同共有關係為基本特徵,無特殊性可言。
已知夫妻、家庭共有關係等普通共有關係主要建構在共同共有關係之上,輔之以按份共有關係。業主共有關係同樣如此。相鄰共有關係「按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理」的準則,幾乎是普遍通用的準則。
共有關係的財產權利設置,相鄰共有關係中分為專有和共有兩部分,普通共有關係中也分為單有、共有兩部分,單有也類似於專有。兩者都淡化所有權,注重使用權、利用權和作用權,在處分共有財產方面都設置了各種限制條件。
持「反對說」者認為,與共同共有相比,其(相鄰共有)具有明確的份額劃分,在沒有約定或約定不明時,對小區物業費用如綠地維護、建築物修繕等要依據持有份額分攤;在區分所有人之間也不存在賴以存在的共同關係。
該理由,說的是共同共有關係的隨機性、可變性,這種理由是不充分的。共同共有關係中,客觀上也存在份額分攤的隨機性、可變性,在夫妻、家庭等共有關係存在時,費用與份額的分攤不是直線的固定而是曲線的變化,共同共有關係中摻雜一些按份共有關係不足為奇。
「在區分所有人之間也不存在賴以存在的共同關係」的說法,是在否定業主的共同共有關係。業主的共同關係,是依建築物及其附屬設施的存在而存在。物權法第6章,既包括區分所有人之間財產的共同關係,也包括區分所有人之間權利的共同關係。
通常一個共有人的退出,不影響共同共有關係的存在,其他人依然保持其共同共有關係。只要有二人或以上人員組成共同共有關係的,該共同共有關係依然可以繼續。相鄰共同共有關係的變更,建築物共有權要與專有權一同變更,夫妻、家庭共同共有關係中也會存在這種「打包」變更的情形。
第二,以按份共有關係為個人權利的自由組合,無特殊性可言。
按份共有的權利主體上,兩者之間的權利主體幾乎是一脈相承的。
所謂業主的按份共有,也就是家庭的按份共有,業主往往是家長,業主成員是家庭成員,甚至於按份共有法律的制定也是如出一轍。物權法第80條規定:「建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分佔建築物總面積的比例約定。」這是關於相鄰不動產按份共有費用分攤的彈性規定。物權法第98條規定:「對共有物的管理費用以及其他負擔,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負擔,共同共有人共同負擔。」這是關於按份共有和共同共有費用分攤的規定。
持「反對說」者認為,與按份共有相比,有以下不同點:一方面,區分所有人分別對自己的房屋享有所有權,對建築物形成一種復合的權利結構,不是按照份額對一個建築物享有所有權。另一方面,與按份共有相比,在區分所有的情況下,並沒有形成應有份額。儘管對修繕的費用以及其他費用要按照一定的比例確定,但這和按份共有的份額存在本質區別。共有人不能單獨轉讓、拋棄其持有份,也不能在該比例上設定負擔。持有份依附於專有權具有從屬性。轉讓專有權,持有份也一併轉讓;此外,共有人不能請求分割共有財產,只享有共有財產的權益。持有份與管理權具有密切關係,這也是不能單獨轉讓持有份的另外一個重要原因。所以,此種共有與按份共有也是不同的。
該理由,說的是按份共有關係的不可分割性、應有份額的離散性兩個問題。這種說法,仍然不能否定按份共有關係與相鄰按份共有關係的相同之處。
相鄰按份共有是復合權利,同樣地,一般按份共有也是復合權利。因為存在按份共有關係,共有所有權不能分為「幾分之幾的所有權」,只能淡化所有權,著重點放在使用權、作用權、利用權的「按份」上。比如,在夫妻、家庭的按份共有關係上,可以指定按份共有關係的範圍,同時又可以劃定共同共有關係的範圍,如果要變更按份共有權,只能是將此按份共有權與使用權、作用權、利用權的份額一併轉讓。
持「反對說」者有個思維誤區,即共有權僅僅就是所有權的共有權,未考量使用權、作用權、利用權的共有權,是受傳統物權法觀念和狹隘思維束縛所致。
夫妻共有、家庭共有的退伙自由也常常受到家庭房屋不動產產權、業主共有關係的牽連,同樣不自由、不容易。持「反對說」者僅僅拿合夥企業的共有關係來比較,犯了以偏概全的邏輯錯誤。
相鄰按份共有關係可以分割是客觀存在的,共有關係的退伙並不受法律禁止。譬如,業主將自己的房屋出租於他人,儘管共有的所有權未分割,但就其相鄰共有物的使用權已經分割。又如,相鄰按份共有將自己的房屋出售給他人,首先是專有權變更了,接著是共有部分的使用權、作用權、利用權變更了。
總之,說能夠分割的都是一樣能夠分割的,說不能夠分割的都是一樣不能夠分割的。權利也罷,財產也罷,按份共有的特徵是一樣的,其性質和結果也是一樣的。
另一方面「與按份共有相比,在區分所有的情況下,並沒有形成應有份額」是「本質區別」的說法,也是不能自圓其說的。
所謂按份共有的份額,一是財產的份額,二是權利的份額。如果「暫時空缺」財產的份額,權利的份額也可抵償財產份額。相鄰按份共有的份額,大多數情形下不是將共有的財產所有權分配給業主個人,但也並非鐵板一塊。如物權法第80條規定就規定了「收益分配」的內容,這就是共有財產的可分配給業主個人的份額。另外,城市相鄰按份共有的主要目標價值是使用價值,不是買賣價值,側重點是不同的。
如果一提到城中村相鄰按份共有的主要目標價值可能又不同了:所有出租的房屋、建築物是專門為經濟增益而設立的。而且,城中村的合夥企業、股份制企業是主導力量,不僅企業之間形成了「應有份額」,而且村民與村民之間也形成了「應有份額」!
再者,農村村民兩人以上合夥建設一棟房屋出租,專有權的財產權有了「應有份額」,共有權的使用權也有了「應有份額」,出租所得也有了「應有份額」。
要說區別,相鄰按份共有的份額與一般按份共有的份額,沒有本質上的區別,只有形式上的區別和控制範圍上的區別。
「本質區別」的說法,也是孤立、片面、靜止看問題,沒有一分為二地看問題。他們拿一棟建築物的按份共有(前面還包括共同共同)來說事。那麼人家要反問一句:在夫妻按份共有關係上,不僅僅是一棟建築物的按份共有難以確定,而且連個人離婚後專有部分也難以確定:總不能將一套房屋鋸成兩半吧?難以確定以後,實質上就形成了「並沒有形成應有份額」。
第三,「強制共有」也不僅僅是業主相鄰按份共有份額的專利,亦無特殊性。
至於提到「強制共有」,也不僅僅是相鄰按份共有份額的專利。
「反對說」者列舉物權法第72條第1款規定:「業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。」為依據,再次求證「相鄰共有是特殊共有」的論據正確。粗看起來,似乎是有點道理。但是,這種理由也不夠充足。
我們知道,在夫妻、家庭關係中,所謂「強制共有」,所謂「強制義務」等,其項目不見得比相鄰按份共有的少。如敬老愛幼、夫妻共敬、撫育子女、瞻養父母及老人、同舟共濟、同甘共苦、勤儉持家、熱愛勞動、相互幫助等等,所有這些,家庭共有人不一定享有權利,但一定承擔義務。而且,撫育子女、瞻養老人、建設家庭的費用,遠遠大於物業管理費、房屋修繕費等相鄰關係的所有費用。其中,夫妻按份負擔的義務是主要義務。
婚姻法第13條∼30條規定了家庭關係及義務,多數義務是強制性的。
第四,「按份持有權利」也不僅僅是業主的專利,不具備共有的特殊性。
「反對說」者列舉物權法第80條規定:「建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分佔建築物總面積的比例約定。」為依據,再次求證「相鄰共有是特殊共有」的論據正確。粗看起來,似乎是有點道理。但是,這種理由更是不夠充足。
要說業主「按份持有權利」,其效力範圍還真遠遠不如合夥人的「按份持有權利」。合夥企業法將該權利幾乎從頭到尾都包裝得嚴嚴實實。其中,合夥的按份共有人有優先發展權、優先共管權、優先分配權、優先物上請求權、優先回購權、優先購股權等權利。但是,業主按份共有的不一定有這些優先權。這麼說來,合夥人的「按份持有權利」,比較業主的「按份持有權利」範圍更加廣泛,所獲得的財產增益也更實在。
相反地,合夥人「按份持有權利」比業主「按份持有權利」更加特殊。業主「按份持有權利」顯得非常通俗,根本談不上是什麼「特殊的共有」或者是什麼「共有的特殊性」。
相關法律:物權法第95條
相關名詞:共同共有制的特徵
字數:3888字
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