正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿320-1

    業主自治組織及地方政府的義務

    一、業主自治組織及地方政府的義務

    業主自治組織及地方政府的義務，即地方人民政府有關部門對於建築物規劃小區設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助的義務。

    這是一種長期的斷斷續續性的本職工作的義務，同時又是法定的、義不容辭的社會責任。其工作範圍並不局限於對於建築物規劃小區設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，而是需要建立長期的紐帶關係，開展全員全過程全方位全要素的對口管理。

    這種義務可能會涉及到多個政府部門相關的具體義務。業主大會和業主委員會是新生事物，許多問題都在探索之中，需要政府部門及時的指導與協助。這是業主實現自治權利的一個必不可少的環節，也是地方政府有關部門履行對口管理應盡的義務。

    業主大會和業主委員會需要合法成立、健康成長、穩定維權、持續發展，離不開政府部門及時的指導與協助；而規劃小區的和諧安寧，有利於整個社區的和諧安寧，維護和諧安寧是政府部門義不容辭的責任。

    物權法第75條第2款關於「地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。」的規定只是眾多義務項目其中之一。

    他們的很多義務項目，不止是設立業主大會和選舉業主委員會，只對事對人、不搞格式化。地方人民政府即使是對於不設立業主大會和選舉業主委員會，也要給予其他方面的工作進行指導和協助。如有的城市政府部門編印下發數百萬份《居民防災減災手冊》、《公民手冊》等等，就是有針對性地給予其他方面的工作進行指導和協助。如針對社會上色情、網絡、經濟詐騙等案件頻發的情勢，許多公安部門製作了大量廣告牌、宣傳資料，置放於物業小區的廣告欄和其他顯眼的地方，有的將視頻資料公佈於車站、碼頭、機場等人員密集的地方，起到了提醒公民的一定效果，很多違法活動因此而宣告流產。

    建築物規劃區內平凡而不平庸，因為它是整個社會最基本的組織單元，所涉及到的日常管理和社會管理各種事務異常之多，共管的、齊管的部門很多。

    除了日常管理的以外，多數部門是幕後管理或者影子管理、隨機性管理。很多城市的流動人口很多，經常出現魚龍混雜的現象，對於每個小區的治安管理、財產安全造成了很大的威脅。居民的幸福感受，不是完全來自於收入的多少和財產的多寡，更大程度上是來自於人身權的保障。為了全社會的太平安寧，各地各級政府不惜工本與血本組建了規模龐大的民警與協警、交警與協警、城警與協警、經警與協警，以及消防警察、森林警察、海事警察、邊防警察等等，加上龐大的保安員隊伍，配合刑警與武警維持治安。

    地方人民政府有關部門如何履行有關義務，物權法沒有明細規定。本文擬作簡單的探討，拋磚引玉，以饗讀者。

    第一，房地產行政主管部門的義務。物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應對業主委員會成立的合法性進行審核、備案，發放業委會的證件證書，並免費提供物業管理條例、業主委員會章程和經驗介紹之類的宣傳資料，指導業主完善自治管理機制。有些城市，有三分之二的物業小區沒有成立業主委員會，房地產行政主管部門應當宣傳、動員、指導和監督他們及時成立業主委員會。

    第二，街道辦事處和居民委員會的義務。物業所在地的街道辦事處和居民委員會與物業規劃小區，有行政區域的隸屬關係，關係比較密切。組織工作是協調各物業規劃小區成立業主委員會，敦促召開業主大會例會及其他會議，協調解決居民日常糾紛。日常工作是協助物業規劃小區搞好防火防盜安全、環境衛生管理、計劃生育管理，街道司法調解部門也可以對於物業糾紛實施民事調解，化解物權糾紛。街道辦事處和居民委員會應當免費為業主們提供相關的宣傳資料。特殊需要時，街道辦事處和居民委員會幹部代表可以列席業主大會，直接對著大家發表指導性意見。

    居民委員會是地方人民政府最基層的派出組織，是聯繫社區和每個物業小區及其業主自治組織一個紐帶。居委會是在街道辦事處的指導下、在業主代表或者居民代表的民意選舉下產生的組織機構，他們上對地方人民政府負責、下對居民負責，雖然機構很小、人員配備很少，而所服務的對象與項目卻很多。如法制與人口宣傳工作、計劃生育工作、扶貧幫困工作、老年與殘疾人活動服務工作、協助治安管理工作和防火防盜工作、環境衛生與檢查工作、家庭民事調解工作等等，對設立業主大會和選舉業主委員會的指導和協助工作只是其中之一。當然，這項指導和協助工作的任務一般是由居委會來完成。

    第三，街道派出所的義務。物業所在地的街道派出所，是與各個小區對口治安管轄的責任單位，主要應對治安事件、惡**件、**和其他不法或突發事件，日常事務是戶口登記、常住人口登記、外來人口登記。街道派出所一方面要經常與業主、業主委員會保持聯繫，另一方面要經常與物業公司保持聯繫。有業主委員會的，直接與業主委員會聯繫，這樣就能省時省力，提高工作效率。沒有業主委員會的，派出所只好與業主直接聯繫，也可以與物業管理單位聯繫。街道派出所應當免費為業主們提供相關的宣傳資料。遇到突發**件，街道派出所應當派員於第一時間到達現場維持秩序，化解矛盾衝突。派出所可協助刑警緝捕犯罪嫌疑人，或者在大型運動會等特定場合下維持秩序等等。

    第四，其他部門的義務。譬如，人民防空部門有對小區定期檢查防空設施安全的義務；消防管理部門有對小區定期檢查消防設施安全的義務；環境衛生部門有對小區周圍日常維護環境衛生的義務；城市管理部門有對小區新增建築設施、余泥垃圾堆放、公共場所擺攤買賣等有警察管理的義務，他們有拆除違章建築、違規廣告牌霓虹燈等方面的權利；工商行政管理部門對於小區內的物業公司和經營性用房有登記管理的義務；稅務部門對於小區內的物業公司和其他經營者有徵收稅款的義務；計劃生育管理部門有對業主或居民、外來人員檢查或處罰違規生育的義務；技術監督部門對物業小區內電梯安全定期監督檢查的義務。另外，土地規劃管理部門、房屋管理部門對於物業小區或者其他單位也有檢查違規用地、違章建築的義務。

    地方人民政府有關部門履行各自的義務，就是對於全體業主、對於業主委員會履行相應的義務。地方人民政府有關部門與業主委員會、業主大會、物業公司齊抓共管，各自履行職責與義務，才能變無序化管理為有序化管理，變單一化管理為系統化管理，提高社會管理和物業管理的效率，最大限度保護業主的合法權益，維護社會秩序與小區治安。

    業主的權利，不止於財產的單一性權利，財產安全的權利、人身安全、生活安全以及小社區安全與大社區安全的權利，以及業主共管、業主自治的保障性權利，是相互聯繫相互促進的多重權利。儘管這是一些民事主體的權利，但多少涉及到一些公事的內容，涉及到公序良俗、社會治安等社會責任等方面的內容，而建設用地使用權的正確行使、不搞違章建築等法律限制條件則是制度物權法規範與調整的內容。有鑒於此，街道等行政基層組織對於業主大會、業主委員會和物業小區的建設進行必要的指導，是完全必要和有現實意義的。

    地方政府的義務，是多部門齊抓共管的義務。只要是與建設用地使用權、組織管理權、治安管理權有牽連的政府主管部門，就有相應的監督、管理的義務。

    如《武漢市物業管理條例》第4條規定：「市房屋主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區房屋主管部門按照職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自負責協同實施本條例。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理物業管理中的投訴、協調物業管理與社區管理、社區服務的關係。武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅遊風景區管理委員會按照本條例關於區人民政府及有關部門管理職責的規定，負責各自管理範圍內物業管理範圍內物業管理活動的監督管理工作。」

    二、物業規劃小區組織建設

    物業規劃小區的組織建設問題，已經成為「老大難」問題，主要原因在於很多地方基層組織和很多業主重視不夠，已經建設的很多流於形式，未建設的很多，反正存在的問題較多。業主大會和業主委員會不是行政編制單位，純係群眾性自治組織，地方政府只能作一些指導工作和批評建議，難以用強制性辦法來推行。總的來說，本單位的房改房小區、經濟適用房小區、集資房小區和公寓房小區比較容易成立業主大會和業主委員會，商品房小區比較困難一些。商品房小區裡，業主來自五湖四海，一個建築區劃內，業主從不同的地方入住，互不相識，他們入住的時間有先有後，有的相差幾年，在一盤散沙的情勢下成立業主大會對於業主來說有一定的難度。

    物權法權威解讀文本中，提到成立業主大會的困難程度與現狀問題。列舉的調查資料顯示，北京市目前（引者註：應當指2007年以前）成立業主大會的，僅佔已有物業小區的三分之一左右。河南省已成立業主大會的占物業小區的10%%u5de6右。而業主大會的成立關係著業主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關係到業主自身的利益，關係到建築區劃內的安定團結，甚至關係到社會的穩定，對此，本條第二款規定，地方人民政府有關部門應當向準備成立業主大會的業主予以指導，提供相關的法律、法規及規章，提供已成立業主大會的成立經驗，幫助籌備組織，提供政府部門制定的業主大會議事規則，業主管理公約等示範文本，協調業主之間的不同意見，為業主大會成立前的相關活動提供必要的場所，積極主動參加業主大會的成立大會等。（王勝明主編、姚紅、楊明侖副主編《中華人民共和國物權法解讀》第163頁）

    相關法律：物權法第75條

    相關名詞：

    字數：3888字

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