正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿319-1

    業主的自治組織

    一、基本概念

    業主的自治組織，系指規劃小區內的業主委員會和業主大會。前者是業主的自治組織架構，後者是業主的自治組織形式，兩者組成業主自治組織的有機整體。

    沒有業主委員會，業主們群龍無首，一盤散沙，難以形成凝聚力與向心力，業主們維權就比較困難；有業主委員會，而沒有執行業主大會，一概聽任業主委員會獨攬大權，業主們自己的自治權利就會大打折扣，甚至於無形之中喪失自己的合法權益。

    業主自治組織的民主權利是法定的權利，非經法律程序，不得剝奪業主委員會和業主大會的合法權利。

    其是基於業主的共有權和共管權而成就的群眾性小社區組織，主要職能在於大家團結一致友善互助地處理好鄰里之間、業主之間的物權關係和人際關係，正確處理眼前利益和長遠利益的關係，正確處理業主共有權與專有權的關係，創造一個物權文明、生活文明、安全文明、民主文明和生動活潑的新環境，並將優良的物權風尚發揚光大，一代接一代地傳承下去。

    物業小區文明建設不僅是物權文明建設的範疇。物業小區是城市社會的細胞組織，麻雀雖小五臟俱全，是最底層的組織、市民與人民政府溝通的紐帶，分佈在城市的每一個角落，長期擔負基層組織文明建設的重任，鄰里之間、業主之間的人際關係文明是基礎。沒有人際關係的文明，難以實現物權自治和物權文明，難以推進整個城市的文明化向前發展。

    物業管理條例、業主大會規程等規定，業主大會應當設立業主委員會作為執行機構，履行的職責有：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業管理企業；（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

    物業管理條例、業主大會規程等規定，業主大會由物業管理區域內全體業主組成、在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主大會，亦稱之為建築物區分所有權人會議，自首次業主大會會議召開之日起成立。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建設物規模、社區建設等因素。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理主管部門的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

    二、物業與物業管理

    1.物業

    物業，就是建築物區分所有權人的專有和共有產業。

    房地產統計指標規定，物業是指房屋及與之配套的設備、設施和相關場地。建築物區分所有權人簡稱業主。業主權就是所有權。中國在清代末期以前沒有「所有權」的法律概念。宋代時已經區分了不動產所有權和動產所有權。不動產主要指田宅，謂之產、業。所有權人為業主。動產包括六畜、奴婢，有時也包括附著於土地上的礦物、植物，還有貨幣及有價證券，這些被稱之為物或財物，其所有權又稱物主權。如今的物業、業主、業主權等概念是古為今用，恰到好處。不過，中國物權法中「古為今用」和「洋為中用」的兩種情形都是有的，是根據需要和可能來謀篇佈局的。

    2.物業管理

    物業管理，物業管理條例、建設部房地產統計指標等規定，物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

    3.物業合同

    物業合同，是物業服務合同、物業買賣合同的總稱，包括前期合同、中期合同和後期合同在內。

    物業管理條例第21條規定，在業主、業主選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第25條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。第35條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

    三、業主大會與業主委員會

    1.業主大會

    業主大會，指業主維權的組織形式，是基於業主建築物區分所有權、專有權以及規劃區內共有權、共管權、成員權或者會員權的權利而形成的，由全體業主組成，是建築物區分所有權人團體的最高意志決定形式，是建築區劃內建築物及其附屬配套設施的最高管理形式，也是維護業主權利、進行訴訟或者仲裁的主體。

    2.業主委員會

    業主委員會，指建築物區分所有權人團體具體維權的執行機構。業主委員會由業主大會選舉產生，執行大會章程與決議，並在業主授權範圍內決定和執行管理事務，替全體業主負責。業主委員會為非營利性質的純粹維權組織機構，即為全體業主義務服務的組織機構，這一點應當與物業公司區別開來。業主委員會的職能，有帶頭管理、組織業主管理的職能，有選擇物業公司和監督物業公司管理的職能，有物業財務審計的職能等職能。

    物業管理條例規定，業主委員會履行的職責主要有：（一）召集業主大會會議；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。業主委員會應當自選舉之日起三十日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案生效。

    四、主要對像

    1.主要對像

    業主自治組織的主要對象，也是來自外部的主要矛盾。一是，物業管理公司或者物業管理中心。目的是為了協調業主的自治權利與物業公司的物業管理權利，調解矛盾糾紛，實現各自物權的動態平衡。

    由業主或者業主委員會聘請的物業管理公司（中心），名為「管理」單位，實為「服務」單位，是受業主之托，並為業主的財產、人身安全負責的聘任制單位。二是，個別的房地產開發商。個別情形下，侵權的開發商會與業主發生土地利用權、土地作用權或者其他不動產方面的物權糾紛，也可以通過業主大會、業主委員會來維權。

    業主自治組織的次要對象，就是發生內部矛盾的業主，業主自治組織的目的，是為制約某些業主越權或者侵權行為，包括制約侵犯物業公司的合法權利和侵犯其他業主的合法權利的行為。

    2.維權項目

    業主自治組織的主要維權項目，是業主委員會、業主大會對於建築物區劃內業主共有部分設施、場所及其他不動產、動產的共有權的維護，包括目前利益與長遠利益的整體維護，也包括物業小區安全、衛生、便利環境的維護。特殊情況下，業主自治組織維權項目，可以涉及專有兼共有部分建築物及其配套設施權利的維護，包括利用物業服務企業人員對業主家裡照明電器、廚房衛生、水管氣管、下水管道等方面的維護。

    業主自治組織的權利，本質上是業主行使規劃區內共有權、共管權、成員權或者會員權的權利。這也是一組套裝的權利。大體上，每個業主擁有一份自治的權利，而不論各自建築物面積的大小即專有權利的大小。從這個意義上說，業主行使規劃區內共有權、共管權、成員權或者會員權的權利，是各個業主平等或者均等的權利。

    3.表決權或者否決權

    反映到業主大會上來，一個業主可以行使一票表決權或者否決權。業主大會是全體業主的大會，這跟業主代表大會的含義是不相同的，業主的自治組織、業主自治與民主的權利集中反映到業主大會上來，成為一大亮點並且不可或缺。

    依據物權法第76條規定，建築區劃內七大事項由業主決定，分別是：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。為了強調一個業主可以行使一票表決權或者否決權，該條最後一款又規定：「決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。」由此可見，一個業主可以行使一票表決權或者否決權，是建築物面積佔多數和業主總人數佔多數的「雙保險」決定權。

    業主的自治組織，不應當是虛設的組織，而應當是有實權的組織；不應當是自閉的組織，而應當是與政府有關部門經常保持聯繫的組織；不僅僅是專門為業主維權的組織，而應當在一定情形下同時身兼為物業公司維權的組織。業主自治組織的維權過程，是全員、全方位動態平衡的維權全過程。業主委員會、業主大會是獨立組織，但決不是孤立的組織，維權觀念、維權動向應當是多方位而注重實效的。只有如此，業主的自治組織才會更加完善，更加得體，更有生命力。

    五、與有關部門的日常關係

    物權法第75條規定：「業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。」這是指業主自治組織與地方人民政府有關部門建立日常關係的一部分，指導和協助業主自治組織開展組織建設是他們應盡的義務，也只有他們才能勝任這一工作。

    物業管理小區實際上是城鎮最小的組織單元，也是社區和諧相處的細胞組織，地方人民政府街道辦事處、居民委員會和派出所對於管轄區內有防火防盜和人口與戶籍管理等治安管理的責任，有對物業管理小區設立業主大會和業主委員會給予指導和協助的義務。

    相關法律：物權法第75條

    相關名詞：

    字數：3888字

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