正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿304-1

    業主建築物專有權

    一、基本概念

    業主建築物專有權，即業主對建築物專有部分獨自享有的所有權，與業主建築物共有權關聯並且需要依法區分，指業主對自己建築物內的住宅或者經營性用房面積、空間及其配套設施享有佔有、使用、收益和處分的專業權利。由普通物權法、擔保物權規範與調整，建設用地使用權和建築物規劃利用權由制度物權法規範與調整。產權統一登記和房隨地轉、地隨房轉是業主建築物專有權以及相關共有權抵押、轉讓的通行性規則之一。

    這種專有權的主要特徵之一，就是在構造上能夠明確區分彼此、產權清晰而可獨享，並且可以與其他建築物部分的功能、權能區分開來的不動產權利。它是業主建築物區分所有權中核心的不動產物權，可以附帶業主建築物共有權、建設用地使用權和建築物規劃利用權、地役權和物業共管權、相鄰關係和平共處與安全衛生權、共有財產收益共享權等配套權利。物權法區分業主建築物所有權的首要步驟，也是明確業主首要權利的切實步驟。

    業主建築物專有權，包含業主自己專有的建築物所有權和共有的建設用地使用權、地役權兩大組成部分，前者由普通物權法規範與調整，後者由制度物權法規範與調整。在建設用地所有權國有制條件下，業主私人不能獲得土地所有權，只能依法取得一定期限的建設用地使用權，因此，建設用地使用權只能由土地管理法、不動產登記法等制度物權法規範與調整；業主建築物專有權，是業主自己的財產權，包括各種單位所有的和個人所有的，能夠在法定的使用期內行使佔有權、使用權、收益權和處分權，但不可分割的建築物及其設施共有部分與土地使用權共有部分不得隨意處分，因此上，業主建築物專有部分可以由普通物權法和擔保物權法來規範與調整。

    業主建築物專有權的主要特點之一是交叉性物權：（1）私與公遠距離交叉。建設用地所有權是國家的，建設用地使用權是自己的。（2）高物權與低物權的交叉。業主建築物所有權與建設用地使用權是交叉的。（3）專與共近距離交叉。業主建築物專有權與業主建築物共有權交叉。（4）不動產與動產的交叉。業主建築物及其附屬設施、園林附著物等是不動產，但天然氣、自來水、電力和租金收入等是動產。（5）地役權的交叉。業主們可以合理利用他人的土地安裝管線、下水道，第三人也可以利用業主們的土地安裝管線、下水道。（6）大小相鄰關係權利義務的交叉。相鄰關係的權利義務可以由本物業小區拓展到鄰近甚至更遠的小區。（7）管理與被管理、公管與私管的交叉。小區內的每個業主是管理者、同時是被管理者，還涉及到物業公司、居委會、派出所、土地規劃與房屋管理、城管、園林、道路、供電、供水、供氣、供暖、供網絡等許多單位與部門。（8）法律關係的交叉。由於物權非常重要和物權關係複雜，可能會由以成文法為主，以習慣法或者道德法、自然法、邏輯法為輔，或者將普通物權法與擔保物權法、制度物權法等法律聯繫起來對照實行。

    業主建築物專有權，可以分為一般的業主建築物專有權和個別的業主建築物專有權。前者是指在一座單位建築物體制中有兩個或者兩個以上業主（包括開發商業主），其建築物內的住宅或者經營性用房面積、空間及其配套設施享有的所有權各自分明，並區分其建築物的共有權。由於現代社會的民用建築物一般屬於多單元、多業主形式，並且一般為商業開發模式，一般的業主建築物專有權佔大多數，與個別的業主建築物專有權形成明顯玄虛的對比。因此，外國物權法和中國物權法的主要著眼點就在於此。後者是指在一座單位建築物體制中只有一個業主，其建築物內的住宅或者經營性用房面積、空間及其配套設施享有的所有權完全可以獨享，產權相對清晰，正常情況下也不需要區分其建築物的共有權，也無共有權可分。當然，個別的業主建築物專有權，也是物權法保護的對象之一，只是份量較輕、關注程度不高而已。

    業主建築物專有權，也可以分為專有兼共有型（類共有權）混合專有權。譬如，在一幢樓房中有n層建築物和多個業主a，假若5層樓房中有5個業主5a，試分析其中中間的3個業主n1a1、n2a2和n3a3的權屬。其中，nx1ax1是n1a1的下層業主，nx2ax2是n3a3的上層業主。那麼，從下至上，可區分的所有權是：1n1a1的專有權與類共有權：n1a1的房屋內側樓板和天花板是n1a1專有的（確定為n1a1的專有權），但樓板的整塊結構是不能分割的，應當視為與nx1ax1共有的板塊（確定為n1a1與nx1ax1的共有權）；同理，n1a1的天花板又是與n2a2共用的（確定為n1a1與n2a2的共有權）。2n2a2的專有權與類共有權：n2a2的房屋內側樓板和天花板是n2a2專有的（確定為n2a2的專有權），但樓板的整塊結構是不能分割的，應當視為與n1a1共有的板塊（確定為n2a2與n1a1的共有權）；同理，n2a2的天花板又是與n3a3共用的（確定為n2a2與n3a3的共有權）；3n3a3的專有權與類共有權：n3a3的房屋內側樓板和天花板是n3a3專有的（確定為n3a3的專有權），但樓板的整塊結構是不能分割的，應當視為與n2a2共有的板塊（確定為n1a1與n2a2的共有權）；同理，n3a3的天花板又是與nx2ax2共用的（確定為n3a3與nx2ax2的共有權）。……依此類推，可確定n個樓層的nx個業主的專有權與類共有權。但是，沒有樓頂平台的最頂一層的天花板的業主，可確定為該業主的基本專有權（作廣告牌等營利活動除外）；最底下一層沒有下層業主的樓板，可完全確定為該業主的專有權。樓板、天花板相鄰關係，就是相關業主所有權與共有權的相鄰關係，從樓板向下發力損壞樓板的，由上層業主向下層業主負責賠償損失；相反地，從天花板向上發力導致天花板損壞的，則由下層業主向上層業主負責賠償損失。類似於上下層相鄰關係的業主專有權與類共有權，還有左右牆壁（包括內牆壁與外牆壁）相鄰關係的業主專有權與類共有權，不再一一贅述。

    科學地地界定業主專有權與業主共有權以及類共有權是至關重要的。有的學者將樓板、天花板、隔牆一分為二來分別界定業主各自的專有權是不妥當的，專有權的標的物是整體的，怎麼可以切開兩半而區分呢？也有的學者將業主建築物外牆完全劃分為共有，排除其專有權性質，這也是不切合實際的。業主購買商品房的付出，不僅僅是限於室內部分的付出，包括了外牆建築與裝飾部分的付出，為什麼不能成為業主的專有權部分呢？

    總之，專有兼共有型混合專有權，是伴隨著多個樓層多個業主上下左右相鄰關係的專有權與類共有權。其基本特徵是，業主的個人專有權為主物權，業主的相鄰共有權為從物權。

    二、一般分析

    所謂業主，其本義就是建築物的所有權人，是古為今用的不動產所有權詞彙。中國自從宋代開始，便開始區分了不動產所有權和動產所有權。不動產主要指田、宅。田謂之產，田主權即地產所有權。宅謂之業，業主權即建築物所有權。地產所有權人、建築物所有權人，均可通稱業主。動產包括六畜、奴婢，有時也包括附著於土地的礦物、植物，還有貨幣、有價證券，這些被稱之為物主權。

    所謂所有權，是清末民初以來的西方泊來品，在某些地方是含糊不清的概念，不如中國古代業主權、物主權的概念來得實際。物權法第六章「業主的建築物區分所有權」實際上是將不動產所有權概念中西結合了，「業主的建築物區分所有權」等於是「所有權人的建築物區分所有權」。

    世界上絕大多數國家不採用「業主」這個詞彙，而中國大陸與香港地區是為特例。香港地區制訂的《多層大廈（業主立案法團）條例》中的「業主」詞綴詞義，跟中國大陸的也基本相同。據《物權法（草案）參考》第205頁介紹：有關國家對建築物區分所有權的表述不完全相同，法國稱為「區分各階層不動產之共有」或者「住宅分層所有權」，德國、奧地利稱為「住宅所有權」，意大利、英國稱為「公寓所有權」；美國各州名稱不一，有稱「公寓所有權」或者「單位所有權」、「水平所有權」；瑞士稱為「樓層所有權」，日本和中國台灣地區則稱為「建築物區分所有權」。

    日本於1962年頒布了《建築物區分所有法》，現有138條，並全文收入《日本民法典》之中，解決了「日本物權法」（現有243條）的不足之處；並把原先的《不動產登記法》（現有241條）和後來的《假登記擔保契約法》（現有62條）一併收入《日本民法典》之中，形成了相對完備而系統性的不動產法律體系。

    中國物權法在「建築物區分所有權」前面加上「業主的」定語，有著特定的含義。第一層含義，是區分業主與非業主的前提條件。如商品房門前的綠地、道路歸誰所有？商品房中的車庫歸誰所有？商品房中間的商舖歸誰所有？所有這些，如果法律規定了歸購買商品房的業主所有或者共有，就要排除開發商所有。另外，「業主」也排除了租賃建築物者、臨時借用者在外，這也是必要的。第二層含義，是區分業主專有權與共有權的前提條件。一方面，業主的專有權是不依賴於他方業主而獨立存在、獨立自主的權利，與不相關的業主是相互排斥的；另一方面，業主只有在分清各自的專有權利與義務基礎上，才能有效地分清各自共有的權利與義務。

    業主建築物專有權的保護與限制，適用於合法佔有的保護與限制、購房合同的保護與限制、登記生效的保護與限制、經營謀利的保護與限制、相鄰關係的保護與限制、地役權和土地使用權的保護與限制、公序良俗的保護與限制、物業管理的保護與限制、共同利益的保護與限制、使用期限的保護與限制、擔保物權的保護與限制、物權請求權的保護與限制。所有的保護是前提，所有的限制是手段。限制的目的，是為了更好地保護業主建築物的專有權和共有權。

    相關法律：物權法第70條

    相關名詞：

    字數：3888字

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