正文 第五章 房地產（節選） 文 / 馮侖
房地產這個行業存在了很多年，但是真正成為一個產業，是在歐洲經濟工業革命以後、伴隨現代市場經濟不斷發展後興起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷還是民間，很少交易買賣。
近幾百年以來，房地產跟其他東西一樣被商品化以後，開始有了現代的生意和買賣，二戰以後特別明顯。
空間價值的創造比地段更重要
所謂形勢法則，就是講一個事情到底是什麼。舉個例子，什麼叫窗簾？有人說把這塊布掛起來就叫窗簾，也有人說百葉窗是窗簾，但是如果用形勢法則來理解，窗簾就是調節光線和空氣的一個工具。房地產也一樣，我們回到形勢法則，房地產做的是空間生意，而不是做平面的生意；它是做有經濟價值的空間，四堵牆加個頂，這就是我們經營的空間，我們要考慮如何讓這個空間值錢。正是人們在一特定空間裡從事的活動方式和經濟收入（現金流）不同，才讓它的價值和別人不一樣。
戶外空間如被日本核輻射了的太平洋，這個空間是無邊界無限制的，沒有經濟價值。我們要做的空間生意是在稀缺性的條件下，用人為的方式製造出一個空間並讓它有價值。它越稀缺越有獨立定價的能力，比如我們在紐約做"中國中心"，這一空間就非常稀缺，我就有定價的主動權。當時很多人跟我們講，你要做"中國中心"，紐約那麼多地方都可以選，為什麼非要到自由塔？我說我要做一個唯一性空間，一個具有自然壟斷條件的空間，也就是一個最有價值的空間。
我們萬通的使命是創造有價值的空間，具體說就是：第一，我們要做空間生意；第二，我們要讓空間有價值。我覺得其他一些地產公司寫的某些LOGO和廣告語跟房地產沒有太大關係，比如說創造生活，或者以人為本，這用在任何別的公司都可以；這種情形在消費品、醫藥、保健類企業等更為明顯。而創造有價值的空間，既說明了我們的行業，也說明了我們的生意經營的是什麼東西，以及朝什麼方向走才會使公司更有價值。
我認為地段的重要性次於空間的創造性。政府給我一塊地，無論在哪兒我都有能力讓它賺錢，因為我可以製造出一個獨特的體驗空間使它有價值。比如九寨天堂，要從成都搭乘飛機然後開車才能抵達，周邊都是荒地，但是它以藏羌文化為主題製造了一個特別夢幻的酒店，你進去以後分不清楚是室內室外，它把風情街修在室內，大玻璃一打開又像是戶外；在室內能讓你感覺到森林裡的空氣、鳥鳴等等，也能體驗到逛街的樂趣，這就是獨特的空間體驗。正因如此，人們趨之若鶩，不火都不行。
所以我認為在空間方面的創造能力其實比地段的選擇更重要，因此我們做地產生意的就應把精力集中在創造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我們好不容易找到一塊地，卻不在空間價值的創造上下工夫，結果地是肉價錢，房子空間卻成了豆腐價。我們不是建築業，因為建築業就負責把它建起來；而房地產是讓空間具有稀缺性和創造獨特價值，把這兩個角色的區別釐清了，將有助於我們在地段的選擇和創造性這兩件事情上保持平衡。
我們在CBD的Z3那拿了一塊地，大家說這個地段非常好。但是最近周邊要建18棟200米以上的樓，地段相同，我們應該比什麼？那就是比空間的創造性。我們要讓大家在萬通這個寫字樓享受獨特的體驗和服務。房地產的本質是空間競爭，而空間競爭的根本在於如何讓空間有經濟價值。
那麼我們應該買多少地？是不是地越多越好？有的地產公司土地儲備了1000萬、2000萬平米，大家都說地多牛逼，其實牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空間面積，是空間，不是土地。
有的公司愛誇耀自己擁有的土地畝數多，那麼這個公司還只是小學生水平，平面大了你責任就大，比如說在給你的100畝地上你只能蓋10平米，你要這100畝非累死不可。所以實際上大家還是應該比空間。所謂土地儲備應該改一個詞，叫空間儲備。這個想法上的一點改變，可能會使公司創造出數十億、乃至超過百億的價值。假如我們在廊坊有1萬畝地，是一級開發，這是平面的概念。1萬畝的建築指標是500萬平米。而買1萬畝地照現在的市場價格要150億到200億，這才能換來500萬平米空間。但若做立體城市，我們只需要買1500畝地，但是可以有600萬平米的建築空間，買地用錢超不過50億，卻換了600萬平米的空間。所以前一種思維是用平面做地，後一種思維是把這個空間的指標做大，用科學創新的方法、用研發來推動我們獲得這樣一個空間。如果你不是去創造立體城市，政府也好，規劃也好，都不可能給你這個指標。我們換了一個思維，把所有的精力集中在空間上，而不從平面上去想問題，就創造了100億的價值，這100億可以由投資者、客戶和當地政府等各方面來分享。公司要推動創新和研發，最重要的是能夠回到房地產的本來意義上考慮做生意。有這一點點改變（創新），我們的眼光就可能會超過很多專業的分析師、財經記者、同行。
由此引申出另一個觀念變化，即土地是無限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你會覺得這邊蓋房子把土地用完了，那邊就不能再建，那土地資源很快就沒有了；但是要從空間上來看，我們往上蓋就可以了。現在建500米以下的建築是常規技術，已經很容易實現；所以，哪兒要是沒地了，當地政府就應該提高容積率，大家就又有地方待了。濱海新區2200多平方公里，按照規劃，毛容積率是在1以下，淨容積率也都不到2。北京市現在規劃下的建築，容積率算下來不到1。你只要往上蓋，實際上永遠都是有地的。
1929年紐約都在嚷嚷沒地了，大家都很緊張。那個時候的房子只能蓋到3層樓高，當時都是木石結構，牆還特別厚。大家瘋狂地圈地，地價昂貴。電影《泰坦尼克號》裡，有個把太太放救生艇上、自己選擇死亡的紳士就是紐約的大地產商，華爾道夫酒店邊上到處都是他們家的地。
隨著湧進來的人太多，房子擁擠不堪，無處下腳，土地愈發金貴，人們一籌莫展，正在這時，金融危機來了，大家都在尋找出路，其中一個方向就是用什麼辦法把房子向上發展，把地騰出來。令人欣喜的是，因為有了三個技術發明，這一夢想實現了：第一就是鋼結構興起。大家知道鋼蓋的高度可以超越通常的限制，現在全世界超高建築都是鋼結構，所以它改變了歷史。第二用玻璃解決建築的自重問題。玻璃輕很多，所以樓建多高都倒不了。最後就是人怎麼上去。電梯有了大幅度的改進，可以把人輸送到上面任何一個點。鋼結構、玻璃和電梯讓紐約進入到摩天大樓時代，從此城市往高層空間發展，地又多出來了。1949年紐約到處是摩天大樓，特別是曼哈頓中城大樓林立，人口密度陡增，1平方公里容納人數超過10萬人。
如果我們能夠不斷地往天上發展，那就意味著土地是無限的。現在無論哪個城市，任何一個理性的領導，如果說地沒了，那只說明你規劃沒做好；只要你對房地產的理解是回到空間上來，那地就永遠都有。
土地是無限的，但又是受約束的；土地是受經濟價格決定的，它在技術上是無限的，但在一個時點上是絕對的，即價格決定土地的數量。價格不動，土地就逐漸稀缺，變成有限；價格逐漸上揚，土地就因空間價值上揚、加高和拆改的動力加大而變成無限。
比如說這個地方蓋了，馬上就不能再拆，這就成了有限；這件事情如何能打破呢？只能靠價格。土地是經濟要素，只要空間的價格在改變，土地的價格在改變，就有了拆遷的經濟利益和合理性，於是就會有人來拆遷，就意味著土地供應會不斷增加。拆遷以後創造出新的更高價格的空間，從這個角度來說土地確實又是無限的。
現在建築技術不斷進步，土地的要素價格不斷提升，讓土地成為無限的。建築技術的進步讓現在蓋到1千米也不難，土地價格隨著人口的增加、經濟的發展，不斷在變，所以拆遷動力總是有的，特別是在老城區，我們蓋的任何一個房子，在前面都被人蓋過好幾次了。比如說萬通中心、萬通廣場的土地在之前都是有人蓋過房的。一個城市土地是無限的，我說的是城市，因為只有城市土地才能變成經濟資源，但如果是戈壁灘，那個土地不是經濟資源，因為沒有人在那兒製造有價值的空間。
住宅問題：青春痘還是疾病？
現在中國的房地產問題，到底有多嚴重？究竟是疾病，還是青春痘？這兩個問題的性質不一樣。女孩在青春期，臉上會長痘痘，這究竟是不是病，醫生都沒有統一的意見。面對以上情況，家長可以有兩種選擇——聰明的只做兩件事，安慰和等待。等到孩子年過二十，臉上自然又光潔如玉，因為這是一個成長必經的過程；如果你把它當成病，到處求醫問藥，有可能會整得小姑娘內分泌越來越亂，最後保不住會落下坑或疤痕，留下遺憾。
今天中國的房地產問題，就面臨著這樣兩種選擇。而對這個問題的不同看法，導致在社會上的一些爭論。
中國目前的房地產的問題是什麼？今天所謂房地產問題其實是住宅的問題。在發展中國家特別是新興工業化國家和快速城市化的地區，住宅一直都是問題。我年輕的時候看過恩格斯在1850年寫的一本有關住宅問題的書（《論住宅問題》），其中有一篇是討論工業革命初期英國工人階級的住宅問題。台灣在80年代末時，也有過無殼蝸牛運動跟住宅有關。兩個月前，查韋斯讓軍隊開進了高爾夫球場，把富人的高爾夫球場改成經濟適用房。而波及全球的美國次貸問題也是住宅問題。
在人均GDP達到8000美金之前，住宅問題是所有新興工業化國家和經濟起飛、快速城市化的國家和地區的普遍性問題，這個問題急不得，但是又不能不急。所謂急不得就是沒到GDP8000美金這事兒都解決不了，不急不行是因為大家都在吵。
那麼要熬到什麼時候才能解決？我們看中國的住宅，從北京、上海、西安、杭州一直到邯鄲、保定，大家會覺得這個問題的重要程度是不一樣的。北京、上海幾乎是在飽和狀態下，首次置業占的比重已經很低了，改善性置業是最主要的。而二三線城市剛剛開始首次置業浪潮。所以住宅問題是跟GDP有關的，它是隨著這些區域經濟水平的變化而變化的。
那麼，住宅這個問題今天到底有多嚴重？究竟是疾病，還是青春痘？這兩個問題的性質不一樣的。女孩在青春期的時候，臉上會長痘痘，它究竟是不是病，醫生都沒有統一意見。但是家長可以有兩個選擇，聰明的只做兩件事，就是安慰和等待，等到孩子年過二十，臉上自然又光潔如玉了，因為這是一個成長必經的過程，如果你要把它當成病，到處求醫問藥，有可能會整得小姑娘的內分泌越來越亂，最後保不定落下坑或者疤痕，這個痘痘問題就被整歪了。
今天我們判斷房地產住宅問題也是這樣，站在領導者的角度來說，你首先要判斷它是青春痘還是病，如果是青春痘那就多加安慰，全世界沒有一個市場經濟國家的政府能保障人民35歲以前都買得起房的。古巴、朝鮮可以保障，但是同時要限制你的自由。
醫學理論有兩個詞最難搞清楚，中醫用得最多的一個詞叫上火，那麼火在哪兒呢？不知道。西醫裡面最讓人犯暈的一個詞叫內分泌，內分泌失調這個事很複雜，你要去調，但具體怎麼調，醫生也沒法兒說清楚。西醫通常會給病人開些藥，讓病人邊吃邊檢查然後調整處方。中醫會開出完全不一樣的中藥方子，也有不用藥的，說針灸或者拔罐就能解決問題。人在青春期和更年期內分泌問題都多，這就好像我們經濟社會的轉型時期，系統最容易出問題。這也意味著所有的問題都不只有一個答案，因為你要轉，從舊軌道轉到新的軌道，有的人用舊的標準，有的人用新的標準，很難眾口一詞。
今天中國的住宅問題就面臨這樣兩種選擇，站在行業的立場來看，這些都是青春痘的問題，長大了就好了；但是政府、媒體更多認定這是病，需要去醫院治療。
買不起房的致病因素有四個。最初認為主要來源於開發商，說黑心的開發商把房價炒高了，於是政府和媒體合力對開發商進行道德批判，除了輿論批評，政府還通過限制開發貸款、限制土地來源、增設土地增值稅等措施限制開發商發展。調控幾年後發現，地方政府也得對住宅問題負責任，於是，最近三兩年裡，大家又都在批評地方政府了，說當地領導不好好建保障房，不負責任，不關注民生。地方政府不幹了，說我手裡又沒錢，保障民生應該是中央政府的職責啊！全社會討論來討論去，中央政府意識到這件事自己最有責任，於是決定拿350億出來支持做保障房，又要管住租金不讓它漲，同時鼓勵年輕人租房。這樣6、7年轉了一圈，到底是什麼原因導致上火呢？原來這是大家集體造成的自我上火，每個人都有責任，開發商、地方政府、投機買房人、不該買或買不起房的年輕人、中央政府都有責任，住宅問題好像成了一個眾說紛紜的韓劇，很糾結也很感人，每一點拿出來都挺有道理，婆婆也挺好，媳婦也挺好，但都又委屈，都抹淚。
這樣本來是青春痘的問題，由於處理的方式不對，結果真可能變成內分泌混亂了，最後把這個病一直拖到青春期之後，青年、中年仍然受影響，它留下的後遺症就是去市場化。
本來住宅問題分為兩部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃飽，但是不管吃好，就好比開車有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相當於開奔馳寶馬。在擁有寶馬之前，應該先趕緊整個夏利，讓大家有一個基本的代步工具，然後各走各道，互不影響，等條件具備了再鼓勵大家自行購置更多或更好的車輛。但是我們沒有從一開始就做這項工作，而是怪房地產商、市場，用體制、文件來管市場，讓市場變成政府的下級，領導把市場當下級管，開個會就佈置讓市場聽話。
我們沒有分開市場、准市場和非市場，比如說保障房在新加坡有一部分就是非市場，叫公租、廉租，還有一部分是准市場（組屋的高端部分），另外一部分是完全市場。我們是把市場逼回到非市場的道路上，這樣就出現了很多有趣的效果適得其反的調控措施。首先是土地成本和房價反向調控，好比一邊發春藥一邊掃黃。土地價格越擰越死，土地供應越來越緊缺，這等於在發春藥，這麼貴的地，占掉整個項目60%的成本；而你又讓房價降低，這等於又在掃黃。這其中總有一個是假的，就像在電線桿子上貼的廣告，又是專治性病，又是專治陽痿，到底哪個起作用？其中必有一詐。
政府既把地價越調越高，卻又希望房價要越來越低，沒有辦法，最後只能是去市場化，就是你買了地，第一，不擁有完全產權，就是70年的使用權，相當於是70年的租金；第二，兩年不開發要收回。這還不夠，政府還要定價，一房一價，而且還要限購等等。如果是市場經濟，既然我已經租了50年、70年，我多長時間開發應該權力在我，但是中國不允許企業獨立平等地和政府去討論這個問題。
說到囤地、捂盤這事兒，打一個比喻，相當於娶媳婦時被指定第一年必須生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回結婚證，不能再生。人性是不可以這樣來管理的。而作為企業的理性決策，70年中我有權根據市場變化來決定開工時間，不能要求我在市場不好的情況下必須兩年開工。雖然市場好不好我也不一定知道，但是你只要一發文件，市場就肯定不會好。所以這裡面已經不是市場經濟的基本理念在支配企業行為了。
房價也是這樣的，政府提供公共服務就可以了，保障房你可以自己定價，但是你不能來管我商品房的價格。北京商品房漲價幅度、打折尺度政府都要管，企業就沒辦法根據清晰、明確和長遠的市場預期決定怎麼做生意。比如我們買地時，市場說有10個客戶都可以來買；等政府把地賣給我了，同時告訴我只有一半人可以買，剩下的誰買就抓誰，這等於謀財害命一樣，高價地賣給我們，同時把客戶趕走。
調控到現在，政府一直沒有走嚴格分軌的制度。把商品的歸商品、保障的歸保障，管住保障房、放開商品房，這就是新加坡的成功模式。但是我們卻是讓市場陪著保障玩，讓市場解決保障問題。這就好比讓一個男人到婦科醫院去替女人生孩子，這是兩個跨著界沒法兒辦的事。你要讓市場來替保障解決問題，市場會說NO，因為無論你房價降到多少，還是會有人買不起。保障問題本是政府的責任，不應該轉移視線，怪罪市場，把所有人都拖進來，使政策越來越去市場化。
市場經濟其實非常簡單，產權、要素要自由流動、自由定價、自由競爭、自擔風險、自我分享利益。但是現在的住宅政策和這些基本規律越來越背離，結果就好比攪一鍋粥，越攪越稠，越攪越攪不動，廚師自己攪得過癮，因為他能鍛煉肌肉，但粥鍋裡面的東西是越來越難分清、越來越無解了。
保障房一邊倒政策也會帶來新的不公平。首先，保障的範圍模糊化在隨著公部門的權力尋租不斷擴大。關於保障的範圍現在有三種提法。住宅部的保障司提出來最需要保障的人只有5%的家庭，這是他們統計的。中央政府提出城市人口的20%要由政府納入保障。在上海、重慶還有一些地方政府提出要保70%。到底保多少現在弄不清，這就會有中間地帶，把不該保障的人納入保障。《新世紀》週刊在幾個月前做了一個調查，北京最近2、3年的保障房60%、70%都給了不該保障的對象，到了公權力部門。只在第一次象徵性搖號有點兒像是面向老百姓，再往後到第二輪搖號時，政府內部就把房都分了。任志強微博上有個數據說北京公租房面積133平米，公租房是用於保障小戶型，為什麼蓋那麼大呢？有人就發評論說政府部門又是在內部分房，包括政府機構公務員。
公務員在中國到底是低收入階層、中收入階層還是高收入階層？高收入階層肯定不是，除非是貪官。但是我相信99%中國人都認為納入低收入階層不對，所以他怎麼也算是中等收入階層，多數還偏上一點兒。那麼公務員為什麼全都被變相納入保障範疇了呢？在中央機關內部全部在推行保障房。建設部在半年以前剛剛內部分過一次保障房。所以這就帶來了公權與私權之間不公平的問題。
地方上還出現一種情況，比如某一個權力部門，它要給單位謀福利，就找到地方開發商，說那邊地不錯，你把它摘下來，我全部都買，但是是市場價的7折，因為我是團購。然後權力部門內部再集資，買下房子分給內部職工，這些職工再拿來市場上出售賺錢。
目前，如果這種公權力不得到約束，我們保障房的大部分利益會流向公部門，最後會在公平的名義下製造出更多的不公平。公務員缺不缺房？舉三個例子，一個李剛就有5套房，這是河北；江蘇發達地區一個財政局長有7套房；貴州落後地區一個管委會書記有9套房，這都是貪官。你說這是偶然的，但這些人多數至少還可以有兩套房，不管貧困還是發達地區都是這樣。剛大學畢業的公務員抱怨說買不了房，但是剛畢業你幹什麼都應該買不了房啊。所以應該說35歲以下的公務員和社會上的其他從業人員相比，他們薪資總體的保障是比一般人要好的，更有權力，住房問題更容易解決。
國企掙的錢不上繳財政，全在內部轉成福利了。最近審計署審計的所有國企最大的錯誤都是拿國有資產做福利，這叫什麼公平呢。
其次就是勞動力的競爭與流動問題。管制必定造成短缺，短缺會造成黑市加特權。現在土地管制越來越嚴，土地指標就出現了黑市。這就像在北京買車，一實行搖號管制，黑市就應運而生，因為你一管制就有人能特批。住宅問題用管制的方法解決，接近於平均分配的方法，必然導致短缺和特權。
這件事情歷史已經做過結論了。1949年我們城鎮人口的人均住房面積是1.9平米。1949年以後我們一直採取政府分配住房的辦法，即所謂公平分配方法。毛主席為這件事情也沒少操心，但是在他離開人間的時候，餓死過人，文化革命武鬥還非正常死亡了幾百萬人，他老人家去世以後人均住房面積變成1.8平米了，比1949年還少了0.1平米。我們改革開放從1979年開始，1999年住房商品化以後，我們現在城鎮人均住房面積已經到了30平米，接近日本了。但這人均30平米的獲得，不是靠管制和政府包分配來解決的，而是靠競爭和商品房供應來解決的。假定一個年輕人一出學校，政府就把住房分配給他，那政府會說，既然你住了我的保障房，我就對你有要求，必須乖乖聽話唱紅歌，還必須放棄自由，你不能自由遷徙，也別想去異地創業。買了商品房,人身是自由的，想挪個地方折騰，可以把房賣了拔腿走路；但若是買保障房，按照規定你幾年內不能動。你貸款買商品房是為銀行服務，買保障房則是要對政府聽命一生，因為流動不了，你不能隨時從河南到上海、從天津到北京創業，因為保障房不讓賣，想到北京買房又不可能，因為你沒有現成的5年納稅記錄。最後年輕人的外出流動創業就沒有動力了。
市場經濟當中最重要的要素流動是人的流動，美國創辦的Google和Facebook的企業家全是25歲到35歲的年輕人，就是因為可以自由選擇、自主擇業，想住哪兒住哪兒，想幹什麼幹什麼。而我們不適當地擴大保障面積，會導致我們的勞動力要素流動停滯，然後整個市場經濟競爭活力就會弱化、中國的經濟發展必將減緩。最近看到報道，一個公務員考試，上千人蜂擁爭考一個職位，這都是這些政策引導的。如果年輕人都往那裡鑽，不再有人去創業，未來中國可能連阿里巴巴也沒有了，百度也沒有了，因為年輕人的創業激情、創業的活力、市場經濟當中的活力因素被窒息了。