第二卷 商海泛舟 第五十三章 誘惑 文 / 同舟共濟
第五十三章誘惑
到底是老關係，在林明和華州駐京辦的共同公關下，華州軌道交通總體規劃，在全國軌道交通規劃批准開閘後，經過一番華州上下一番努力，終於獲得批准，使得華州的地鐵拿到了准生證。而通往江南城的原輕軌1號線也改名成立8號線，並且延伸到了西濱和德坤，成了唯一一條地鐵和輕軌混合，線路最長的線路。
軌道交通總體規劃獲批，讓華州上下精神大奮了一陣子，軌道交通可是城市大發展的一個契機，對拉動城市經濟，拉動城市的房價都有無可替代的作用。
「嵐秋，總體規劃是獲批了。」田建設和林明在獲知上面批准華州總體規劃之後，三人在首都第一時間聚首，而這個時候知道這個消息的人，除了首都這些官老爺，華州知道的不超過20人。
「是啊，現在關鍵的一點就是8號線放入一期建設工程中。」林明還是有些擔心，畢竟無論從任何角度來說，8號線列入華州的地鐵一期工程進行建設，是沒有一點優勢的。
「嗯，有點難度，不過也不是沒有可能的事情。」余嵐秋自然也知道，可他越來越對江南城感興趣了，一來是江南城的利潤，二來是他想試試他在葉凌那裡的影響力。
「回去我們就馬上行動，一期工程估計在明年就會上馬。」余嵐秋腦子中飛快的轉著這事情，知道葉凌不會浪費時間，「華州新城、老城區、城東是必須經過的，那一期工程的大概輪廓也有了，但除了城東省府安居房配套外，其他幾個地方可以說都是市中心的，對拉動華州城市結構，對拉動華州地價效果不大。」
「是啊。」林明也接過話說，「老城區的土地，能出讓的不多了，就算能出讓的，地價也不低了，如果最要推高，那華州的房價漲到什麼程度都不知道。」
「現在有地出讓的地方，除了華州新城，那就只有城西和中山路沿線，也算是往北。」余嵐秋繼續說，「中山路沿線的地價，也在薛平的藍海新區炒作中和城區差不多了，就算地鐵從中山路經過，升值的潛力也沒有城西的大。」
「是啊，要我是葉市長，也肯定先建8號線，現在城西的土地開發成本低，升值潛力大。」田建設自然是這樣想。
回到華州之後，余嵐秋就去了葉凌的住處。
葉凌沒有和他明確說一期工程的歸屬範圍，但是說現在常委會中討論非常激烈，關鍵一點是這200多億誰來投資，哪裡來投資。
這倒也是一個大問題，200多億的投資，就算能從銀行貸款一半左右，那也要投入120億左右，對於華州市政府來說也是一筆不小的開支，葉凌的華州新城和薛平當初的藍海新區，本來都是吞金的窟窿，現在藍海新區那邊雖然有些停止的跡象，但是薛平走了之後，這個亂攤子還是要葉凌來收拾，沒有個七八十億是彌補了這個窟窿的。
至於華州新城，原來計劃是投資300億，現在已經投入了100多億，但從目前的進度來看，再投資300億也完不成，現在又來了個地鐵建設200多億的窟窿，葉凌這才感覺到了當家人的難處。
幾天後，葉凌給他介紹了一下常委會中幾種傾向性意見。一種是就建老城區到華州新城到城東這條18公里的1號線，這也適合所有城市一期工程在10多公里，不超過20公里的這個基本原則。而且這樣投資也要少，總投資不超過100億，分四年建成，華州市政府每年拿出10億左右投入地鐵建設，根本沒有問題。
第二種就是反對建往城東的省府公務員安居社區，認為應該建1號線一半，再建5號線一半，也就是在環城北路上建往中山路的5號線一部分，用這兩部分組成一期工程。
第三種意見自然是將5號線改成8號線，認為對廢棄的鐵路進行改良，投資能大大節省，這樣不但能拉動西濱和德坤經濟，更能拉動城西的地價，為地鐵建設籌集資金。
還有幾種意見，不過那是可以忽略不計的，因為基本上不可能實現的，所以葉凌只和余嵐秋簡單的提一下。
「你認為呢？」葉凌問余嵐秋，「拋開我對江南城的投機，我覺得除了往老城區和華州新城的1號線，往中山路和城西的5號線、8號線都應該修。」余嵐秋看著葉凌桌子上的軌道交通總體規劃線網圖說，「至於往城東的省府新區，有沒有都無所謂，有當然更好，沒有卻不一定能過的了省政府這一關。」
「不提省府新區的這條線。」葉凌沒想到余嵐秋會提出要建5號線，不禁來了興趣，揮手讓余嵐秋說說理由，「說說你的理由。」
「建地鐵，一個是為了緩解交通。」余嵐秋說，「可事實說明，建設地鐵並不能從根本上緩解交通擁堵，至少建成總體規劃網絡前緩解不了地鐵，三哥你在首都生活了這麼多年，那裡地鐵應該算是全國最發達了的，可交通比華州堵的厲害。」
「嗯，上海也是這樣。」葉凌點頭。
「現在修地鐵，最大的目的，應該是改善華州城市構架，讓華州城市框架擴大，將一部分華州人分流到其他副中心去。」余嵐秋笑著說，「您去香港考察之後，回來不是也提出要貫徹人跟線走和線跟人走的理念嘛，其實我就是從你的講話中學來的。」
「如果拋棄其他利益關係，是應該這樣。」葉凌還是滿受用余嵐秋這樣不露痕跡的馬屁的。
「那建地鐵還有一個功能，就是拉動地價和房價，從而為地鐵後續建設籌集資金。」余嵐秋這些理念，其實都是在香港和杭州呆了一陣子之後，從這兩個城市取經的，「老城區和中山路，就是屬於應該將那裡的人流轉移出去的地方，從而也以地鐵的建設，對舊城進行改造，華州新城和城西，那自然是屬於用地鐵拉高地價，為地鐵和城市建設籌集資金的地方。」
「是啊，這是最好的方案，可如果真要這樣，一期工程只怕要超過80公里，這投資就超過了400億，市政府哪裡有這麼多錢。」葉凌現在最頭疼的就是錢，「現在關鍵的是誰投資，市政府沒錢投資，就找各區想辦法。」
「嗯，高新區應該很感興趣吧？」余嵐秋笑了，高新區可是最有錢的區，當年自己和喬老闆在的時候，那裡就是華州最富的區，這幾年發展下來，更是富的流油。
「是啊，高新區還是有這個條件的。」葉凌看來還是偏向於要將地鐵2號線提出來修，這不是又亂成了一鍋粥啊，「只是我奇怪，北山區的林浩怎麼就沒動這個心？」
「林浩沒提要修5號線？」余嵐秋聽葉凌這樣說，也有些奇怪，「北山區財力也不弱，將5號線修到北山，對北山的經濟推動，那可不是一點點，修理地鐵至少可以將北山和華州主城區的距離縮短40分鐘，從北山市中心坐地鐵到華州市中心，只要30分鐘就夠了。」
「是啊，所以我也奇怪。」葉凌沒有繼續往下說。
「你的心思我明白。」臨走的時候，葉凌也如實的說，「如果能搞定大鐵那邊，應該問題不大。」
既然葉凌有了這樣的態度，余嵐秋自然就吃了定心丸，回去和田建設與林明商量了之後，決定這事情還是要由西濱和德坤出面，但是真正出力的可以是這兩個縣以及自己江南城聯合體。
這樣的工作迅速進行。
一個很好的消息讓江南城這個聯合體的人都高興，那就是這段廢棄的鐵路，實際上是江南省一家大型煤礦專用的線路，十多年前，煤礦采空了這企業倒閉了鐵路也就廢棄了，這條廢棄鐵路的大部分權益還是在江南省裡的，如果真是這樣那就更加方便一些，畢竟和省裡打交道要和大鐵打交道方便許多。
既然這樣，那大家自然就是信心百倍了。
接下來的事情，自然是談論對江南城投資的事情，也就是林明、田建設和余嵐秋對江南城進行資產重組。
余嵐秋也對江南城目前的狀況進行了相關的審計，整個項目資金缺口還要30億，而目前要度過難關至少要要5億。
「嵐秋，你資本雄厚，你就多投資一點。」林明無病呻吟的說，「我和建設已經彈盡糧絕了，現在就你不差錢，等著你救命。」
「我手上也不寬裕。」余嵐秋沒想好主意，「上次談的那個合作框架，我也沒必要占那麼多，能有20%就可以了。」
經過藍秋萍和錢國強等人的提醒後，余嵐秋對華商控股下面幾個公司進行了資金壓力測試，雖然這種測試只是用他自己的方式，不過還是有一些用的。
「我現在能抽出的資金也就5億，多了我們董事會不同意。」余嵐秋無奈的說，「建設是知道我那邊規矩的，我雖然是老闆，可說話不一定能算話。」
「嵐秋，你看這樣行不？」林明長久的思考後，突然點起雪茄說，「江南城總開發面積500萬方，我和建設已經開發了大部分的基礎配套，以及另外100多萬方的物業，銷售出去卻不到50萬方，我們投入了近60億元，現在我們已經彈盡糧絕了，所以才來找你幫忙。」
「嗯。這位知道，林總敞開話說吧。」余嵐秋不知道為什麼，對林明越來越有些不喜歡起來，這人似乎沒有表面上忠厚老實。
「除了這100萬方已經開發得差不多的物業，還有200萬方的物業只要有資金進來，建築公司一施工就能拿到預售證，就能賣錢。」林明繼續說。
「說實話，上次我們說三三分，那你也就能分150萬方。」林明不知道怎麼從包裡抽出了一張江南城的地圖，指著上面說，「如果輕軌通往江南城，我們可以將這幾塊地一起吃進來，那在不久的將來，江南城的開發量能達到900萬方，這只怕是全國最大的項目了，不過這是遠大的前景，還是要先度過難關再說。」
「嗯。」余嵐秋琢磨著這林明會不會給自己下套。
「華地操盤的能力，在華州再也沒有了別的公司可以超過。」林明繼續說，「我的想法是，能不能請華地來為江南城操盤。」
「如何操作法？」余嵐秋對這個提議還是感興趣的。
「長遠的俺們不說，已經是現房的50萬方，我們已經抵押給了相關的單位，那就是對那200萬方再投資一部分就可以預售的物業進行操盤？」林明指著地圖上的範圍說。
「哦，200萬方可不是小盤啊。」余嵐秋等著他的給自己的條件。
「由於各種配套已經做好，這200萬方最多只要投資10億就可以啟動。」林明很詳細的分析，「我和建設都沒有資金來啟動這救命的200萬方，也被折磨的心力交瘁，所以就想讓你…」
「林總的意思是？」余嵐秋繼續說。
「我們採取代理的形式也行，採取合資的形式也行。」林明最後咬牙說，「江南城總共還剩下400萬方，後面200萬方能否繼續下去，就要看這中間的200萬方了，我和建設已經不祈求這項目賺錢，只是希望能從這個爛泥攤子裡出來，所以也不計成本了。」
「是的，嵐秋，朋友歸朋友，江南城是給爛泥攤子，你要是覺得沒投資的必要，風險過大，也不必因為我的面子進入這個爛泥攤子。」田建設很是不好意思的說，「這陣子你幫忙已經還了我的情，我反過來還欠你的情侶。」
「是個爛泥攤子，但是如果8號線能搞定，還真是個有前景的項目。」其實所有人都知道，只要8號線列入一期工程，那這江南城只要定價合理，肯定會成為搶手貨。
「是啊，說實話我們也就是在賭8號線。」林明說。
「風險還是很大的。」余嵐秋雖然有了葉凌的態度，但還是沒信心，不過如果一旦8號線開工，等房地產市場回暖，那江南城肯定是賺飽了。
「嵐秋，你看這樣行不。」林明最後咬牙說，「這400萬方的投資不超過20億。」
「我和建設已經擠不出資金投入了。」林明似乎在勾引余嵐秋上鉤，不過余嵐秋還是有些感興趣的。
「如果操盤得當，我相信嵐秋能用5億撬動這剩下的400萬方。」林明給余嵐秋戴高帽子了，「我有個想法，剩下的400萬方由華地來操盤，華地首先投入找少5億資金進行運作，在三年內將樓全部賣出去應該不成問題。」
「如果賣不出去呢？」余嵐秋首先想到的是後果，「情況如何？」
「那到那個時候，我們只能再找戰略投資者來重組項目了。」林明說。
「如果操作成功，那華地占300萬方的利潤，我和建設一人50萬方。」林明繼續介紹他的方案，「也就是說，我和建設各人投資30億，實際收益只有50萬方，當然原來賣出去的50萬方的利潤都已經滾動投入了項目裡面，至於剩下被限制的80萬方，是作為大廈建設和江南建設工程款的抵押物，實際上就是給材料供應商的抵押物，我們兩人佔不了三成，華地投資不超過20億，收益有300萬方，就算每平米賺1000，也有30億的利潤。」
「呵呵。」余嵐秋呵呵笑了笑，這20給億實際上就是建安成本，土地以及基礎配套等都由於他們兩人前期投資進來了，然後這所謂的30億的利潤，是建立在這麼多房子賣出去的前提下，如果賣不出去，那就是白投入了20億。
實際上，江南城目前實際銷售均價在3500元一平米，如果不計算基礎投資的資金，只是算建安成本，利潤2000塊還是有的，如果這樣算下來，那就有60億的利潤。
而余嵐秋又預計在不久的將來，房地產市場將會迎來一個小高峰，如果能開建8號輕軌線，那江南城的房價漲到6500應該沒問題，而且這還是保守估計，按照上海北京和廣州等地的經驗，地鐵房都在一萬左右，如果真這樣那就是狂賺。
可林明為什麼要讓自己得這麼一個大便宜呢？
那自然是輕軌8號線能否進一期工程這個問題上，如果這個問題解決了，他們在江南城雖然讓余嵐秋賺了一大筆錢，但他們手上的面積賣出去也能將老本撈回來，關鍵一點是在江南城周邊，他們還有幾塊地，也坑開發出去差不多200萬左右的物業出來，到時候他們兩人就完全可以將余嵐秋丟開，來開發這200萬方的物業，既可以使用江南城的配套，又能享受輕軌之便，再不賺錢，那就是沒天理了。
「我回去商量商量。」說實話，這誘惑還是很大的，余嵐秋預計七八個月後，房地產市場會迅速回暖，到時候就算沒有輕軌8號線，那自己只要定價合理，房子還是能走掉的，只是少賺一些而已。
回到公司首先和侯東亭商量了一下，侯東亭認為可以試試，當然他也覺得關鍵是8號輕軌的事情，葉凌能給予他什麼樣的答覆。
葉凌態度余嵐秋早及知道，那肯定是盡量爭取，但不能保證，畢竟這事情他還是一個人說了不算，關鍵一點是這投資款來源的問題。
說實話，這項目也讓錢國強動心，因為在一旦輕軌8號線開建，那城西的土地價格，就絕對不是目前這個價格，肯定要翻上幾番，所以現在華州市政府基本上沒有對外推地，目的就是要在地鐵一期建設工程範圍確定了之後再推。
「保持謹慎的支持。」夏盧昌對江南城一直影響不好。
「實在要參與這個項目，投資不能超過10億，一旦投入10億下去之後，還是不行，就必須像林明和田建設將這個項目交給你一樣，壯士斷腕。」藍秋萍看到了余嵐秋和侯東亭眼中火熱的激情，心裡歎息了一下，咬了咬牙這次和說了這樣一番話。
「我贊同！」李博說。
「我也贊同。」王雷在電話裡和余嵐秋說，「這房價要繼續上漲是鐵板釘釘的事情，你和東亭接手江南城之後，肯定能再創一個奇跡！」
就這樣，華地最後還是和江南城簽訂了合作協議。