正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿578-1

    宅基地使用權的註銷登記

    一、一般意義

    宅基地使用權註銷登記，亦稱宅基地用益權註銷登記。指基於宅基地使用權設立登記和變更登記之上的註銷宅基地使用權和使用證書登記，是宅基地使用權自然終止、消滅終止、轉換終止之後的註銷登記。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

    宅基地使用權註銷登記，是宅基地使用權包括地表權、地上權、地下權、地役權發生連鎖消滅的標記，包括地上建築物、構建物及其附屬設施或者地上附著物發生連鎖消滅的標記。其在宅基地使用權設立、變更、轉移、消滅過程中，或者於物權的確認、保護、行使、限制與規範、調整的整個過程中，均處於末端位置和最後環節。

    宅基地使用權註銷登記具有以下不可忽視的重要意義。

    第一，以宅基地使用權註銷登記為契機，對於宅基地使用權的總登記、初始登記、更正登記或者異議登記等原始登記包括設立登記進行再確認，對於宅基地使用權未登記的重新辦理相關的登記手續。

    宅基地使用權的來源非常複雜。其中有很大一部分是從祖傳的。舊社會業主可以買賣、抵押、典當宅基地和房屋，業主的宅基地使用權相當於宅基地所有權。這些祖傳的宅基地使用權有的重新登記過了，有的一直沒有登記過。不登記的目的在於企圖向農民組織額外或者多分配一些宅基地。

    對已經登記了的宅基地使用權，有的是宅基地總面積不符，有的是存在一定規模的違章建築，也有的是轉讓的對象不規範。在進行變更登記時，對於原來的登記進行及時的糾正，以免發生後續的錯誤。

    在土地公有制和禁止買賣土地的條件下，業主不能自由買賣、抵押、典當宅基地和房屋，土地所有權更不能市場交易，只能限於繼承、傳承、析產、遺贈等很小的物權圈子中。

    第二，以宅基地使用權註銷登記為契機，建立健全宅基地使用權信息化模塊與題庫，以便於對宅基地使用權的主體與客體進行全員、全過程、全方位、全要素的跟蹤調查研究。在此基礎上理順宅基地使用權轉讓或者消滅過程中的物權關係，打擊違法犯罪與民事侵權行為。

    宅基地使用權轉讓所面臨著的老大難問題異常之多。其中的許多問題自從解放初期一直積累起來的。現在已經有了大型電子計算機、因特網等通信工具，全國各地建立健全了土地登記與土地管理機構。基礎工作和重要一環，就是以宅基地使用權註銷登記為契機，建立健全宅基地使用權信息化模塊與題庫。這為理順物權關係、打擊違法犯罪與民事侵權行為提供了情報服務。

    宅基地徵收後，宅基地使用權消滅。徵收經濟補償或者房屋實物補償後，置換了部分宅基地，但有一部分應當受到經濟補償。已經登記了的宅基地使用權具有公示效力。

    第三，以宅基地使用權註銷登記為契機，盡快完善農村的房地產管理制度，重點是完善宅基地使用權法律制度。

    集體財產發生最嚴重最隱蔽損失的，就是在宅基地使用權變更與轉讓的整個過程之中。完善宅基地使用權法律制度已經是迫在眉睫了，以宅基地使用權註銷登記為契機，可以實現突破性進展。宅基地使用權註銷登記是最後一關，從這裡可以發現很多端倪。

    第四，以宅基地使用權註銷登記為契機，盡快建立健全全國統一的建設用地使用權登記管理制度。

    建立健全全國統一的建設用地使用權登記管理制度，突出表現在宅基地使用權變更登記制度。宅基地使用權轉讓或者消滅絕對不是小事，宅基地使用權變更登記制度必須盡快完善。

    宅基地使用權是一種重要的用益權，從長遠目標上看，對宅基地使用權設立、變更、轉移、消滅進行登記，既有利於加強土地管理，又有利於確認物權，減少爭端。但目前有些地方的宅基地沒有登記。建立健全這項登記制度任重而道遠。

    宅基地使用權發生變更時，有可能對受讓宅基地的當事人帶來潛在的風險。宅基地使用權發生消滅時，有可能對出讓宅基地的當事人帶來潛在的風險。基於立法目的，物權法需要統一考量雙方當事人的合法權益，總的來說就是「登記真好，大有裨益」。

    二、三大類宅基地使用權註銷登記

    宅基地使用權註銷登記，亦稱宅基地用益權註銷登記。指基於宅基地使用權設立登記和變更登記之上的註銷宅基地使用權和使用證書登記，是宅基地使用權自然終止、消滅終止、轉換終止後註銷登記的必然結果。

    1.自然終止的註銷登記

    自然終止的註銷登記，指宅基地使用權人死亡或者遷居外國、因自然災害或者環境污染導致宅基地使用權消滅等原因，自然地形成註銷登記的客觀條件。這一類相當於變更登記中的「自動變更登記」所發生的因果關係。

    2.消滅終止的註銷登記

    消滅終止的註銷登記，指宅基地使用權受外界擠壓的力量，如徵收農村房屋與土地、農業結構調整、新農村集體建設導致宅基地使用權消滅、因法院、仲裁機構生效文書生效致使原土地權利消滅等原因，被動地形成註銷登記的客觀條件。另外，更正登記、異議登記、預告登記結束、查封登記等類型的註銷登記，屬於強制性消滅終止的註銷登記。這一類相當於變更登記中的「被動變更登記」所發生的因果關係。

    3.轉換終止的註銷登記

    轉換終止的註銷登記，指宅基地使用權受主觀能動性作用，如宅基地的互換、贈與、連同房屋一起轉讓，名稱、地址、用途發生了本質上的變更，或者宅基地使用權已經發生了轉移而註銷，主動地形成註銷登記的客觀條件。這一類相當於變更登記中的「主動變更登記」所發生的因果關係。

    宅基地使用權註銷登記，是以強制性的自動註銷登記為主要特徵。當然，宅基地使用權的設立、變更登記，因為是登記生效主義法律要件，也具有強制性的一面，不過，這種強制性是以主動申請登記為主要形式，只有註銷登記才是自動註銷登記為主要特徵。自動註銷登記的主要特徵，物權化調整對象是，只要註銷登記的時機成熟、條件成熟，便可由登記機構實施「一筆勾銷」的註銷登記。

    土地登記辦法第54條規定，當事人未按照本法相關的條款規定申請註銷登記，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行註銷公告，公告期滿後可直接辦理註銷登記。這是一種強制性註銷或者自然註銷的辦法。第56條規定了土地權利證書於註銷登記後確實無法收回的，可以在土地登記簿上註明，並經公告後廢止。這也是一種強制性註銷或者自然註銷的辦法，且是終極註銷的辦法。

    三、永久性註銷登記與混合型註銷登記

    1.永久性註銷登記

    宅基地使用權註銷登記，對於某些宅基地使用權人是永久性的註銷登記。宅基地使用權人死亡無直系繼承人，或者宅基地使用權人遷居外國需要銷戶，以及其他需要銷戶的宅基地使用權人，因自身的原因導致永久性的註銷登記。另外，宅基地使用權人因轉讓房屋和宅基地使用權，並且全家人成為城市居民並有穩定的經濟來源，雖然原物權人存在，但政策所提供的新物權不存在，也有部分人可能因拆遷房屋、徵收土地成為永久性的註銷登記。

    永久性的註銷登記，佔整個註銷登記領域的比例不大。因為基於物權化政策層面，需要保障農民最基本的居住權；同時對於進城的原農村居民以溫良恭儉讓的惠民、扶民政策，能夠保留其權利的盡量保留其權利。

    2.混合型註銷登記

    宅基地使用權註銷登記，對於某些宅基地使用權人是臨時性或者是非永久性、混合型的註銷登記，即消滅舊的宅基地使用權是為了建立新的宅基地使用權，或者說舊宅基地使用權因轉讓而註銷登記並且有新宅基地使用權設立登記。

    如宅基地使用權名稱、地址、用途的變更，基於變更登記的功能，就是註銷舊的宅基地使用權證書，發放新的宅基地使用權證書，一邊是新設立、一邊是註銷宅基地使用權證書，宅基地使用權證書既可以沿用舊的，也可以廢除後用新的。此類註銷登記，準確地說，一般而論，應當是「混合型註銷登記」，當註銷登記與新設立登記並存時，總的來說是「變更登記」；分開來說，就是一個註銷登記加一個新設立登記。登記的類型，涉及到兩種甚至於三種，因此，也可以說是「一攬子登記」。

    另外，更正登記、異議登記、預告登記、查封登記與沒收登記等類型的註銷登記，凡是與設立登記、變更登記相關聯的，應當是「混合型註銷登記」。

    混合型註銷登記，是整個註銷登記領域的重頭戲。特別是在全國佈局的緊鑼密鼓的城鎮化、城鄉一體化和工業化進程中，大量的征地、拆遷活動頻繁，隨之而來的是大量的新農村建設，大量村民遷居，直接導致大量的宅基地使用權變更登記—新設立登記與註銷登記並駕齊驅。與此同時，名目繁多的更正登記、異議登記、預告登記、查封登記與沒收登記等，大量地混跡其中，增加了混合型註銷登記的份量。

    四、宅基地使用權證書的廢止與收回

    宅基地使用權證書的廢止與收回，是整個宅基地註銷登記的最後一道程序，但必須是需要認真對待的一道流程。採取的辦法，是自願上交證書與強制廢止記錄、公告為通行的辦法。

    宅基地使用權證書，是宅基地使用權存續期間的憑證。當宅基地使用權消滅以後，其證書當廢止與收回。如果確實無法收回的，需要經過後續處理程序與辦法進行強制性處理。

    土地登記辦法第56條規定：「土地登記註銷後，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上註明，並經公告後廢止。」針對各種可能發生的情形，進行善後處理，均可構成宅基地使用權註銷登記生效要件：一是土地權利證書收回生效；二是在土地登記簿上註明生效；三是在公告發佈後廢止生效。以上三種生效要件，只要具備其中之一者，便可完成宅基地使用權註銷登記的整個流程。

    宅基地使用權證書的廢止與收回，是原宅基地使用權人和登記機構共同的義務，不是被註銷證書人單方面的義務。登記機構的義務，是替社會、替他人負責，要求認真完成每一項工作任務；要求有關人員實施全員、全過程、全方位的動態的跟蹤管理，將各種漏洞與差錯消滅在萌芽狀態之中。

    相關法律：物權法第155條

    相關名詞：

    宅基地使用權的變更登記註銷登記綜合概念宅基地使用權的變更登記

    字數：3888字

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