正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿528-1

    建設用地使用權出讓合同前四項內容包括土地用途

    建設用地使用權出讓合同的前四項內容，可以從以下幾個方面來理解。具體條件與辦法，應當參照《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601）即制式合同來填寫。

    本條款只講「採取招標、拍賣、協議等出讓建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權合同。」但出租宗地屬於原劃撥（承租）建設用地使用權補辦手續的，應重新簽訂建設用地使用權出讓合同。

    一、當事人的名稱和住所

    當事人的名稱和住所，是出讓合同中最基本的要素。這是明確認定國家土地所有權人和建設用地使用權人雙方權利主體的最重要一環。如果權利主體不明確或者發生錯位，當事人各方的權利義務便無從談起，整部合同便成為空洞的、無效的合同，不受合同法、物權法及其他普通普通法和特別法的保護。如果當事人雙方惡意串通，簽訂虛假的建設用地出讓合同，造成惡劣後果和國有資產流失的，當事人須承擔民事、行政或者刑事責任。

    當事人的一方，俗稱甲方，是由縣、市土地行政主管部門代表國家與另一方簽訂土地出讓合同。當事人的另一方，俗稱乙方，是與有關單位、自然人即土地使用權人簽訂土地受讓合同。

    當事人的住所，有單位的，一般按照營業執照或者註冊執照的地址為合同應記載的地址為準；沒有單位的，或者自然人的，按照常住住所為合同應記載的地址為準。

    當事人的名稱和住所改名，雙方應當重新修訂相關的名稱和住所，但不影響合同的正常履行。

    二、土地界址、面積等

    建設用地出讓合同中必須明確標明建設用地的界址、面積等基本的用地數據情況，包括「出讓宗地界址面積圖」即「紅線圖」在內，明確標明建設用地的位置、四至範圍及相鄰建築物名稱等，所有正件、附件均需經雙方當事人確認通過。

    建設用地出讓合同可看作交易合同，但是不同於一般的貿易合同。因為一般的貿易合同於貨物交付完畢或者貨訖兩清之時，合同因完成使命而終止。建設用地出讓合同，並不能貨訖兩清之時完全終止，因為國家作為土地專屬所有權人，還要按土地使用的期限長期地監控土地的用途，對於使用權人的地表權、地上權、地下權等權利進行全面的、全過程、全方位、全要素的跟蹤管控。建設用地的界址、面積等基本的用地數據情況，是進行「四全」跟蹤管控的重要參考資料之一。

    三、建築物、構建物及其附屬設施佔用的空間

    建築物、構建物及其附屬設施佔用的空間，是土地所有權人對於土地用益物權人批准的地表、地上、地下的平面與立體空間，即允許建設用地使用權人可以行使的分層次的權利。

    土地、空間資源的合理配置利用，受城市規劃建設、功能特徵、美學價值、土地資源的可利用度等條件的制約，建築物、構建物及其附屬設施佔用的空間，以及權利人分層次的三大權利，同樣地受以上主觀和客觀條件的制約。

    確認或者設立地表權、地上權、地下權等分層次的權利，需界定建設用地使用權所擴大及的空間，標明建設用地佔用的面積和四至，建築物、構建物以及附屬設施的高度和深度，是確定三權並立的平面、立體、四至方位的事實要件。

    四、土地用途

    土地用途，是國家物權政策的一大內容。國家頒布的一系列法律、法規和政策，統一執行「專地專用」的大政策，防止當事人濫用權利，制止土地資源的無序化開發利用、污染土地和閒置、浪費土地等。否則會影響到地產經濟的均衡化發展，從而破壞土地資源或者破壞城市規劃建設。

    土地用途與雙方當事人之間有著根本的利害關係。土地出讓人一旦批准受讓人的土地用途，一般情形下是不能反悔的，尤其是建築物、構建物交付使用時是如此，出讓合同中的受讓人擅自改變約定的土地用途的屬於根本違約，出讓方有權解除合同，並有權拆除違章建築物，並處以罰款等制裁措施。

    查閱國土資源部《全國土地分類》可知，全國的土地用途，可分為3大總類、15大中類、168個小類。3大總類是：農用地、建設用地、未利用地。15大中類是：耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地；商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建築用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地；未利用土地、其他土地。

    本條款所稱「土地用途」，就是第二總類中「建設用地」的用途，具體如下：

    建設用地，指建造建築物、構建物的土地。包括商業、工礦、倉儲、公用設施、公共建築、住宅、交通、水利設施、特殊用地等經營性用地。

    1.商服用地

    指商業、金融業、餐館旅館業及其他經營性服務業建築及及相應的附屬設施用地。

    包括：（1）商業用地。指商店、商場、各類批發、零售市場及其相應的附屬設施用地。（2）金融保險用地。指銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。（3）餐館旅館業用地。指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等相應的附屬設施用地。（4）其他商服用地。指上述用地以外的其他商服用地，包括寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公用地；旅行社、運動休閒設施、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相、理發、洗浴等服務設施用地。

    2.工礦倉儲用地

    工礦倉儲用地，指工業、採礦、倉儲用地。

    包括：（1）工業用地。指工業生產企業及其相應附屬設施。（2）採礦用地。指採礦、採石、采沙場、鹽田、磚瓦窯等生產用地。（3）倉儲用地。指用於物資儲備、中轉的場所及其相應附屬設施。

    3.公用設施用地

    公用設施用地，指為居民生活和二、三產業服務的公用設施及瞻仰、休憩地。

    包括：（1）公用設施用地。指給排水、供電、供燃、郵政、電信、消防、公用設施維修、環衛等用地。（2）瞻仰景觀休閒地。指名勝古跡、革命遺跡、景點、公園、廣場、公用綠地等。

    4.公共建築用地

    公共建築用地，指公共文化、體育、娛樂、機關、團體、科研、設計、教育、醫衛、慈善等建築用地。

    包括：（1）機關團體用地。指國家機關、社會團體、群眾組織、廣播電台、電視台、報社、雜誌社、通訊社、出版社等單位的辦公用地。（2）教育用地。指各種教育機構，包括大專院校、中專、職業學校、成人業餘教育學校、中小學校、幼兒園、托兒所、黨校、行政學院、幹部管理院校、盲聾啞學校、工讀學校等直接用於教育的用地。（3）科研設計用地。指獨立的科研、設計機構用地、包括研究、勘測、設計、信息等單位用地。（4）文體用地。指為公眾服務的公益性文化、體育設施用地。包括博物館、展覽館、文化館、圖書館、紀念館、影劇院、音樂廳、少青老年活動中心、體育場館、訓練基地等用地。（5）醫療衛生用地。指醫療、衛生、防疫、急救、保健、療養、康復、醫藥檢驗、血庫等用地。（6）慈善用地。指孤兒院、養老院、福利院等用地。

    5.住宅用地

    住宅用地，指供人們日常生活居住的基地（有獨立院落包括院落）。

    包括：（1）城鎮單一住宅用地。指城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地。（2）城鎮混合住宅用地。指城鎮居民以普通住宅為主的住宅與工業或商業等混合用地。（3）農村住宅用地。指農村村民居住的宅基地。（4）空閒宅基地。指村莊內部的空閒舊宅基地以及其他的空閒用地。

    6.交通運輸用地

    交通運輸用地，指用於運輸通行的地麵線路、場站等用地，包括民用機場、港口、碼頭、地面運輸通道和居民點道路及其他相應附屬設施。

    包括：（1）鐵路用地。指鐵路線路及場站用地，包括路堤、路墊、道溝及護路林；地鐵地上部分及出入口等用地。（2）公路用地。指國家和地方公路（含鄉鎮公路），包括路堤、路墊、道溝及護路林及其附屬設施用地。（3）民用機場。指民用機場及其附屬設施用地。（4）港口碼頭用地。指人工修建的客、貨運、捕撈船舶停靠的場所及其相應的附屬建築物用地，不包括靠水位以下部分。（5）管道運輸用地。指運輸煤炭、石油和天然氣等的管道及其相應的附屬建築物用地。（6）街巷用地。指城鄉居民點內公用道路（含立交橋）、公共停車場。

    7.水利設施用地

    水利設施用地，指用於水庫、水工建築的用地。

    包括：（1）水庫水面。指人工修建總庫容≥10萬立方米，正常蓄水位以下的面積用地。（2）水工建築用地。指除農田水利用地以外的人工修建的溝渠（包括渠槽、渠堤、護堤林）、閘、壩、堤路林、水電站、場水站等常水位岸線以上的水工建築用地。

    8.特殊用地

    特殊用地，指軍事設施、涉外、宗教、監獄、墓地等用地。

    包括：（1）軍事設施用地。指專門用於軍事目的的設施用地，包括軍事指揮機關和營房等。（2）使領館用地。指外國政府及國際組織駐華使領館、辦事處用地。（3）宗教用地。指專門用於宗教活動的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。（4）監獄場用地。指監獄、看守所、勞改所、勞教所、戒毒所等用地。（5）墓葬地。指陵園、墓地、殯葬場所及附屬設施用地。

    以上8類建設用地含32種建設用地，約占3大總類的33。33%%uff0c15大中類的53。33%%uff0c占168個小類的19。05%%u3002建設用地的實用價值、經濟用途是其他各類土地的用途所不能比擬的。

    以上所列舉的全部的建設用地，包括劃撥用地和非劃撥用地在內。根據物權法第137條「嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權」的規定精神推斷，某些現在的劃撥用地，將來有可能調整為非劃撥用地。

    凡是劃撥用地和非劃撥用地，都應當統一土地使用登記制度和合同出讓或者使用制度，任何單位或者個人都不能搞特殊化。

    關於土地用途的限制與禁止部分，應當參照國土資源部「關於發佈實施《限制用地項目目錄（2006年版）》和《禁止用地項目目錄（2006年版）》的通知」執行，各級地方政府不得各行其是。

    相關法律：物權法第138條

    相關名詞：

    建設用地使用權出讓合同建設用地使用權出讓合同之出讓金等費用及其支付方式建設用地使用權出讓合同之解決爭議的辦法

    字數：3888字

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