正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿391-1

    共有物重大修繕之雙多數決與單多數決

    一、基本概念

    共有不動產之處分和重大修繕，除了「一致決」和「多數決」兩種原則以外，還可能存在「雙多數決」和「單多數決」兩種方法。夫妻、家庭、業主、相鄰、合夥或者股份等共有關係的結構與性能不同，所選擇的方法可能有差異。

    中國物權法關於不動產之處分和重大修繕，實際上前後形成了「雙多數決」和「單多數決」兩種方法，需要根據具體情況、根據需要和可能進行區別對待。例如本法第76條第6款和本法條款的規定就是兩種不同方法的「多數決」。

    「雙多數決」，即既按不動產建築面積三分之二以上和按共有份額三分之二以上的多數來決定共有不動產之共同處分和重大修繕。一般是指按份共有關係人關於建築物之類不動產的共決方法之一，或者說是指業主按份共有關係人加強共管權、共決權的一項重要選項之一。在業主專有與共有並存、共同共有與按份共有交錯和沒有收益分配的情勢下，可放棄「一致決」原則、採用「多數決」原則，繼而采「雙多數決」方法，也許是個不錯的選擇。另有約定的除外。

    「單多數決」，即不按不動產建築面積三分之二以上、只按共有份額三分之二以上的多數來決定共有不動產、動產之共同處分和重大修繕。雖然同屬於按份共有關係之「多數決」原則，卻比「雙多數決」簡便易行，對於全部動產和部分不動產均適用。物業相鄰共有、合夥共有、股份共有等按份共有關係中，在有收益分配情勢下，可以忽略按不動產建築面積三分之二以上份額，專門按三分之二以上的多數來決定共有不動產、動產份額來決定處分共有物或者著手重大修繕。另有約定的除外。

    物權法第76條第6項規定的「改建、重建建築物及其附屬設施」，應當屬於重大修繕之列。該條款規定，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，以及改建、重建建築物及其附屬設施，「應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。」這是「雙2/3以上多數決」的規定。但是，本條款卻變成了「單2/3以上多數決」的規定。

    本條款規定的是不動產和動產按份共有人重大修繕決定權的，且按份共有人是確定的；第76條僅規定不動產業主共有人重大修繕決定權的，且按份共有與共同共有的不動產是混雜的。故本條款是在第76條規定的基礎上的再分類。

    不過，我們也知道，關於共有物的共同處分權問題，當然不止於建築物區分共有權這一類型，除此之外，還存在夫妻共有、家庭共有、合夥共有和股份共有等其他多種共有形式。尤其是動產的重大修繕，很多時候是採取約定的辦法進行。

    建築物區分共有權的特徵是，共有權與專有權粘連得很緊密，專有權是主物權，共有權是附物權，但每個業主的專有權、共有權因房屋建築面積而有不同的權利與義務；並且每個業主關於房屋修繕的權利義務都有一定的彈性空間，共有物與專有物毗連的鬆緊程度有所不同；並且內外物權關係相互起作用相互制約。而物權法又不能過多的干預業主的自主權，為了保險起見，涉及到按份共有時，就採取「雙多數決」的辦法。

    二、一般分析

    1.對於「雙多數決」和「單多數決」的認識方法

    為了解決本條款與第76條第6款的矛盾，我們還得具體情況具體分析。鑒於「經全體共同共有人同意」的規定是死規定，法律上無齟齬、大家的觀點上不會有什麼意見，那麼，我們可以在「按份共有」方面研討一下。

    第一，對於動產的處分與重大修繕，涉及到按份共有時，均適用於本條款之「單多數決」。因為這是簡單的內部的物權關係，容易用經濟價值來衡量，沒有多少彈性空間和物權矛盾，故採取本條款的辦法進行統一解決。

    第二，對於業主改建、重建建築物及其附屬設施和重大修繕、處分共有財產的，涉及到按份共有時，採取第76條第6款的「雙多數決」規定來解決。理由如上一自然節中所示。

    第三，對於家庭共有、夫妻共有的不動產或者動產的的處分與重大修繕，涉及到按份共有時，均適用於本條款之「單多數決」。如果說家庭人數僅為2人的，最好採取「一致決」。只有這樣做，才能使得家庭、夫妻財產的安全係數得以保證，使得財產共管權趨於圓滿狀態。這也是簡單的內部的物權關係，容易用經濟價值來衡量，沒有多少彈性空間和物權矛盾，故採取本條款的辦法進行統一解決。

    第四，對於合夥共有的不動產或者動產的的處分與重大修繕，涉及到按份共有時，均適用於本條款之「單多數決」。如果說合夥人數僅為2人的，最好採取「一致決」。只有這樣做，才能使得合夥財產關係的安全係數得以保證，使得合夥財產共管權趨於圓滿狀態。這也是簡單的內部的物權關係，容易用經濟價值來衡量，沒有多少彈性空間和物權矛盾，故採取本條款的辦法進行統一解決。

    實際上，重大修繕是屬於共有物的另類處分權，與特定共有物的常規處分權相比，還是有一定區別的。如建築物的重大修繕，可能要對建築物的內室進行進修，對外牆進行貼瓷磚處理，或者撤換牆壁的舊磚塊，以至於整棟房屋的改建、重建，不包括換玻璃、換門窗這引起小修繕在內。建築物的重大修繕，可以依據建築物使用標準來進行，也可以根據共有人的美學愛好來進行，所達目的，是為了建築物的保值、增值（保有、增益使用價值）。

    重大修繕作為一種另類處分權是費用付出的處分權，而特定共有物的常規處分權一般則涉及財產收益的處分權，兩者之間是價值觀不同的處分權。比如，如果說建築物的重大修繕可以保留共有權的話，出售建築物則是不保留共有權。兩者之間的區別很大：同樣是按照「應當由占份額三分之二以上的按份共有人作出決定」，前者容易通過，並且看不出「多數決」的多少瘕疵；後者不容易通過，並且可以看出「多數決」的瘕疵。

    比如，甲乙2人（不同家庭）共同出資100萬元購買一個商舖，甲方出55萬元，乙方出45萬元，雙方都不夠2/3的份額，一個同意重大修繕，另一個不同意重大修繕，這個事情怎麼處理？到頭來，還是要採用「一致決」原則。

    重大修繕既然是非常規支出項目的處分權，也不能與常規支出項目的處分權相類比。經常賬目的開支是必須執行的開支，其處分權是經常處分權；非經常賬目的開支不是必須執行的開支，其處分權是另類處分權。由此可見，重大修繕的處分權是臨時性處分權，有時候，是可以看作省略或者臨時省略的處分權。譬如，業主共有人給外牆修繕貼瓷磚，業主感到不是很迫切，而且勞民傷財、費時費力，「唉，暫時不修繕吧」——這就是「可以看作省略或者臨時省略的處分權」。

    共有物的重大修繕，包括不動產和動產的重大修繕，有些處分權是容易理解的，有些則不一定好理解。如果是汽車、機器設備的重大修繕，儘管可以按照該動產的大修規程來執行，因為涉及到交通安全、生產安全和機械的使用壽命問題，以及報廢處理等問題，這種修繕具有法律強制性的另類處分，「多數決定」也罷，「一致決定」也罷，其安全制度化意義高於處分制度化意義，這個問題是不大的。

    然而，房屋、建築物的重大修繕，雖然也涉及到住戶安全的層面，法律強制性處分的剛性反而不如動產共有物的重大修繕。一則，不動產的重大修繕標準相對模糊，不動產使用壽命的彈性也較大；二則，不動產的重大修繕很是費工、費時、費力、費財，導致許多共有人拖拉不執行。

    他不是「我要不動產的重大修繕」，而是「要我不動產的重大修繕」。本條款的客觀條件，就是在「我要不動產的重大修繕」的主觀願望基礎上設置的，沒有考慮到共有人消極因素的一面。如果涉及到共有人建築物的改建、重建，所面臨著的問題就會更大、更多，更是不能以強制性手段來執行所謂的「多數決定」原則和「一致決定」原則。總之，只要該共有物不是國家、集體的共有物，不動產的重大修繕進程是緩慢的、艱難的，這實際上跟物權法的效力在較勁。

    另外，按一般道理，本條款與物權法第九十七條的規定，有不一致的地方，希望司法解釋能夠說明，或者通過修改物權法，實現兩個條款保持法度、效力的一致性。然而，事情不是那麼簡單，物權法第76條第6款規定的「改建、重建建築物及其附屬設施」，是應當屬於重大修繕之列，但決不是一般的重大修繕之列，即使是共同共有的改建、重建建築物及其附屬設施，最穩妥的辦法，仍然應當採取「一致通過」的原則。不然的話，那些不同意改建、重建建築物及其附屬設施的業主的共同管理權、共同處分權就受到人為的侵犯，矛盾衝突是不可避免的了。

    2.兩種不同性質的處分權，決定原則是不同的

    大陸法系的有些國家、地區，對於經常項目與非經常項目的處分權不是一致性的。例如，中國台灣地區民法第828條規定：「公同共有人之權利義務、依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」其中，「公同共有物」就是共同共有物的意思。均採取「一致決」原則。但是，在第820條第3款則規定：「共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」其中，「共有物之改良」，包括共同（公同）共有和按份共有共有物的保養、維護、維修、修繕、翻新之類的改觀。因為「共有物之改良」是必須的，且為費用支出、非經常項目的處分權是強制性的，也就不需要「應得公同共有人全體之同意」，僅支持「非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」的「雙半數通過」。

    中國物權法共同共有物的處分權設置，是與國際接軌的「一致決」原則，這是沒有問題的。

    但是，這不是說事無鉅細樣樣、件件都要執行「一致決」原則，肯定不是這樣的。共有人內部是有專業分工的，某些事務是有專人負責的。因此，「應當由全體共同共有人作出決定」的原則，只是針對重大事項、重要共有物的「一致決」。

    相關法律：物權法第97條

    相關名詞：共有物處分權主要共有物處分權的基本特徵

    字數：3888字

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