正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿350-1

    建築物空間利用通行權

    一、基本概念

    建築物空間利用通行權，全稱是建築物構建物空間利用通行權，系指袋路中的不動產權利人之人物、動物及車輛通過或行過他人建築物通道到達目的地的便利權或者地役權，是人們生產生活中必要的一類通行權。

    樓宇之間、樓層樓梯之間、公路之間、構建物之間或者土地之間所產生的建築物空間利用通行權，應為科學規劃、業主讓利和有必要性的不動產通行權，可以與土地利用權構建不動產聯合或者利用通行權。

    建築物空間利用通行權的意義主要在於調解人員與車輛通行與限行的矛盾，解決建築物空間封閉與開放的矛盾，調整建築物所有權與利用權的結構，建立新型的相鄰關係或者地役權關係，讓有限的建築物資源發揮出應有的效用，按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理建築物空間相鄰關係的相關問題。

    袋路，就是袋地、袋建築物之路，一般是指被土地、建築物包圍如口袋式的行人難、行車難之路。當公共道路（通道）、業主共有公共道路（通道）和私人公共道路（通道）被人為分割時，人員、車輛等通行就受到阻隔，因此需要確認、保護和利用建築物空間利用通行權。袋路的習慣法原則與袋地的習慣法原則應當是性質相同的。所不同的是，袋路不光是包含了袋地，可能還包含袋建築物，而且很多時候形成了聯合的或者復合的通行權，以及更遠距離的相鄰關係，故這種物權價值就顯得更高。

    大陸法系一些國家或地區的民法規定，如果袋地是因為土地轉讓或分割而形成，袋地的權利人只能通行受讓人或者讓與人的土地而且無需支付償金，但給他人造成損害的仍然需要賠償損失。《法國民法典》第684條規定：「如因出賣、交換、分割或其他任何契約所產生的土地劃分而造成他人土地的包圍，其通道僅得在作為此類行為的客體的土地上要求取得。但在劃分的土地上不能建立足夠的通道時，適用第682條之規定。」第682條籠統規定了公益性通行權、各行業通行權、土地通行權、土地建築通行權，通行權人「有權要求對相鄰人的土地享有充分的通行權，以確保通達其本人的土地，但是，應當對由此造成的損害按比例給予補償。」

    日本和中國台灣地區「民法」規定，袋地的權利人於必要時，還可以在周圍的土地上開設道路，但對於周圍土地所造成的損害，應支付償金。《日本民法典（物權法）》第285條還特地規定了「用水地役權」，包括單個或數個用水的通行權。先滿足生活用水、後滿足生產用水的需要。

    建築物空間利用通行權，包括單一的建築物空間利用通行權和復合的建築物空間利用通行權兩種形式，也是現代人際社會頻繁交往中開闢出來的新型的通行權。

    單一的建築物空間利用通行權，主要集中於業主相鄰關係中產生的道路通行權、樓閣通行權、樓道通行權、電梯通行權和其他道路、通道、過道通行權，為業主的共有權、共管權、業主大會成員權或者另類地役權所規範與調整，適用於普通物權法或者習慣法規範與調整。

    其中：所謂業主的共有權，是指業主對本樓層各業主共有的樓道、電梯的使用權與通行權，適用於加強型共管權、業主大會成員權的行使；所謂業主的另類地役權，是指業主從本樓閣通行至相鄰樓閣所享有的地役權，是業主行使建築物空間利用通行權的過渡性或者媒體性權利。此類通行權之法律適用問題，有法律規定的依法律規定，無法律規定的依約定，其他的依法理與習慣實行。

    復合的建築物空間利用通行權，主要集中於與業主或者房屋租用人、借用人有關聯的過路人，或者說是相鄰、隔鄰、遠鄰關係的關係人因業務關係或者其他往來關係中產生的土地通行權、道路通行權加上樓閣通行權、樓道通行權、電梯通行權和其他過道通行權，為關係人臨時的地役權所規範與調整，適用於普通物權法規範與調整。

    其中：相鄰、隔鄰、遠鄰關係的關係人，於通行權一定時，無論是相鄰或者隔鄰、遠鄰關係，於法理上都應當一視同仁。所謂關係人，主要指向目標建築物空間送貨、洽談業務的關係人，對於目標關係人的親戚偶爾走親戚不開展經濟活動之類的可忽略不計。此類通行權之法律適用問題，有法律規定的依法律規定，無法律規定的依約定，其他的依法理與習慣實行。

    其他的聯合或者復合通行權還有：（1）在土地利用通行權上加建水泥公路，就形成了土地利用通行權和公路建築物利用通行權之復合通行權；（2）在土地利用通行權上加建水泥高架公路或者橋樑、隧道、纜道，就形成了土地利用通行權和建築物空間利用通行權之復合通行權；（3）在土地利用通行權上加建水泥水渠並隧道，就形成了土地利用通行權和建築物空間利用通行權之復合通行權；（4）利用他人建築物在樓宇之間、樓頂之間建設人物與貨物或動物混合通道，或者利用現成的人物與貨物或動物混合通道，均形成了建築物空間利用通行權之復合通行權。

    物權法第87條規定：「不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。」這裡明指的是土地利用通行權，但不排除在一定條件下根據需要和可能進而設立和行使建築物空間利用的通行權，或者聯合、復合通行權。如在他人承包的土地上建設水泥公路、橋樑、隧道和引水渠道等等，對於土地承包人和其他土地使用權人都有利，都成了土地利用通行權和建築物空間利用的通行權人。很多情勢下，土地承包人不但不需要建設的通行權人給予毀損的農地補償，而且還帶頭出資予以幫助。

    二、法理基礎

    1.法理基礎

    建築物空間利用通行權的法理基礎，是在處理相鄰關係「16字方針」原則基礎上，把土地利用通行權與建築物空間利用通行權、近鄰通行權與遠鄰通行權聯繫起來一併理順與處理。

    儘管在傳統物權法上並不怎麼關注聯合通行權，但是畢竟它是客觀存在而不可迴避的一類重要的通行權。特別是在大城市和發達城市中，每天車流滾滾而來，行人摩肩接踵，而行車難、行人難的問題日益嚴重，需要認真對待，不能說物權法沒有明確規定就可以隨意放棄不理它。按照物權法第85條規定的意思，法律、法規有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地的習慣來辦理。或者給予法官以自由裁量權來酌情處理。

    各種建築物空間利用的通行權的法理基礎與土地利用通行權的一些法理基礎有相通的一面。最主要的法理基礎也在於「不動產所有權限制論」或者「不動產所有權讓權讓利論」上。就是依據「按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理」四項原則，對不動產權利人減去一部分權利、讓出一部分權利，讓通行權加上一部分權利、得到一部分權利，使得建築物空間利用通行權安全行使與圓滿成功。

    各種建築物空間利用的通行權的法理基礎，均可源於建築物空間的共有權或者享用權。儘管物權法本條款沒有規定此類通行權，或許其他法或者習慣法對此會有表示的情形。日常生活中，需要我們串聯起來解讀。

    城市規劃小區人行通道、車行通道為業主共有，此項通行權為共有通行權，每個業主都有為他人提供通行便利的義務。樓道、過道、曬台及電梯間也為業主所共有，此項通行權亦為共有通行權，每個業主都有為他人提供通行便利的義務。物權法第六章規定，業主對建築物及其附屬設施享有共有和共同管理的權利；業主對共有部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

    各種建築物空間利用的通行權，是一個既古老又現代的命題。從遠古到如今，「自己方便，與人方便」成為習慣法的通則。尤其是小區道路通行權，其公共性、公益性是越來越明顯了，受益的人群也越來越多了。這種通行權，惠及的對象也不僅僅是小區的共有權人，許多隔鄰遠鄰的享用權人也一樣受惠。中國近年來實施的村村通公路工程，不僅僅關乎近鄰的相鄰關係，也關乎隔鄰、遠鄰的相鄰關係。

    2.相關規定

    最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見（試行）》第101條規定：「對於一方所有的或者使用的建築物範圍內歷史形成的必經通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產、生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通道的，也可另開通道。」這是公序良俗型通行權的一個司法解釋，尊重地方習慣法，進行折中處理。從這一司法解釋中，完全可以證明建築物空間上通行權的規定早已有之，只不過是我們沒有注意到它而已。

    以上司法解釋，不是指土地上的通行權，而是指建築物空間上的通行權，包括人行的通行權和車行的通行權，實際上已經超出本條款所規定的範圍，融入了新型的通行權。問題在於，本條款所規定的土地上的通行權是「相鄰關係的通行權」，司法解釋所規定的建築物空間上的通行權是「業主關係的通行權」，立法者為了謀篇佈局的通順，忽略了後一種通行權。筆者認為，這是機械主義的辦法，是不合理的做法。本質上，「業主關係的通行權」也是「相鄰關係的通行權」，建築物空間上的通行權與土地上的通行權只是形式不同、沒有本質上的區別。

    一般而論，有時候土地上的通行權與建築物空間上的通行權有連帶關係，建築物空間上的通行權往往通過土地上的通行權來實現，這主要指城市中某些複合型通行權所出現的情形。如甲開車將貨物送到乙的公司或者家裡去，甲的汽車和人要通過乙的土地與樓層才到目的地。於是，就自然而然地產生了人的通行權與車的通行權、土地上的通行權與建築物空間上的通行權。假若甲的汽車和人要通過乙的土地與樓層遇到妨礙時，可以要求乙主持或者自理依據司法解釋第101條規定「排除妨礙或者恢復原狀」，否則應當承擔耽誤時間、人力搬運、停車費用和專程送貨等方面的經濟損失。由此可見，建築物空間上的通行權或者有連帶關係的復合通行權、遠鄰或者隔鄰關係的通行權等這些新型的通行權，並不是不重要，也並不是隨便忽視它的，最好由法律明確規定下來，以便於定分止爭。

    相關法律：物權法第87條

    相關名詞：土地利用通行權

    字數：3888字

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