正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿317-1

    業主車位車庫意定性物權

    一、基本理念

    業主車位車庫意定性物權，是業主首選的可雙方合意決定的一類不動產物權。業主或車主依據物權法的規定，自由選擇購買、受附贈或者承租等方式約定相應的權利。某種意義上說，法律提倡開發商或者中介商以附贈的方式回饋業主，平衡雙方的利益關係。

    物權法第74條規定：（1）「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。」（2）「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」（3）「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」第（1）款規定了房屋和車位、車庫供應商應當提供的滿足車主需要的義務，確定了業主擁有車位、車庫的優先權。第（2）款規定了業主車位車庫「意定」性物權，倒逼房屋和車位、車庫供應商，在房屋購買合同中寫清楚是否通過出售、附贈或者出租等方式約定來確定物權關係，提倡以附贈的方式約定來確定所有權關係。執行中，有約定的按照約定，沒有約定的暫行擱置爭議或者擱置權屬關係。第（3）款規定了業主車位車庫「法定」性物權，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。業主實在是購買不到或者不願意購買車位車庫，或者沒有受附贈車位車庫，可以利用業主共有的車位車庫。這種規定，實際上是削弱了房屋和車位、車庫供應商的壟斷權，有可能據此平抑物價，解決業主、車主的實際困難。

    建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫有很多優點，業主可共有亦可私有，可選擇購買、受附贈或者承租等方式約定，而且室內的車位、車庫具有屏蔽性好、安全性好、經久耐用、避免車輛日曬雨淋等眾多優點，故實為典型的「意定」性物權。就物權的過渡性、穩定性而言，業主購買的略微勝於受附贈的，受附贈的勝於承租的。如果業主租用、租借開發商或者中介商的車位、車庫，很有可能不會長久合作下去，因為所有權是開發商或者中介商的，在追求利潤最大化思維驅使下，隨時都有取消租賃合同的可能性。

    如果細究一下「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」的中庸性條款，覺得也是含有多重性物權的包裝，並且還是有商榷的餘地。與「法定」的物權相對，他是屬於「意定」性物權。這裡的當事人，一般是指房地產開發商或者中介商和購買房屋者，開發商或者中介商在出售房屋時可能會涉及到規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬問題，以及建議採取出售、附贈或者出租等什麼方式與購房者進行交易，所有這些可以由買賣雙方當事人來決定，即雙方約定或者意定。

    意定的主動權在於開發商或者中介商。當房屋或者車位、車庫處於供不應求的時候，或者購買者眾多的時候，他們會毫不猶豫地選擇出售車位、車庫；當房屋或者車位、車庫處於供過於求的時候，或者購買者廖廖無幾的時候，他們會先觀望一段時間，然後再選擇附贈或者出租等什麼方式來優惠業主與車主。

    目前在很多地方，物價管理部門只對於出租車位、車庫給予價格指導與監督檢查，而對於出售車位、車庫沒有給予價格指導與監督檢查，車位、車庫的價格高得非常離譜、令人咋舌，購買者投訴無門。這就說明了這方面的法制建設和職業道德建設還有很多漏洞，「打蒼蠅不打老虎」令無良商人越來越放肆大膽，消費者越來越吃虧，而物價管理部門卻裝聾作啞、裝著若無其事的樣子，並且依然故我、依然穩坐釣魚台。

    如果業主共有權中，能夠從共同所有權中分離出共同出租權、共同出借權等變態的權利，那麼，能夠產生另外一種「意定」性物權。當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，為前一種「意定」性物權，是業主與開發商產生的車位、車庫的所有權的物權關係，實為外部的短暫的物權關係；從共同所有權中分離出共同出租權、共同出借權等變態物權，為後一種「意定」性物權，是業主與利益關聯人產生的車位、車庫的租借權的物權關係，實為內部的另類的物權關係。每一種「意定」性物權不是純粹的「意定」性物權，或多或少地與「法定」性物權以生牽連關係。在這裡，後一種「意定」性物權是前一種「意定」性物權存續的情勢下的補充性的選擇，業主或者車主首選的是室內（固定）車庫、車位，不得已的情勢下才選擇室外（臨時）車位。

    業主車位車庫「約定」性物權，是指物權法對於相關標的物車位、車庫的物權歸屬既難以肯定、又難以否定，只能作出折中主義抽像規定的物權。此等物權模式，仍然不是孤立型物權，往上溯源，發現有一個業主購買、受附贈或者租賃車位車庫的優先權在先；再往上溯源，發現業主車位車庫優先權原來是由建築物區分所有權相關聯的派生性物權。而建築物區分所有權又關聯到業主專有權、共有權共管權等系列物權中來，這些物權往往是「法定」的明晰化了的物權，正好與「意定」性物權的清晰度相反。

    業主車位車庫「意定」性物權，是物權法平衡開發商與業主之間利益的「權宜之計」。實際上，是穩定了開發商的一些可實現的未來權利，削弱了業主的一些可獲取的權利。開發商追求的利潤最大化，一般不可能以附贈的方式將車位、車庫奉送給業主，而出租車位、車庫的概率也很小，主要選擇辦法肯定是以高價出售給業主。從字面上看，「由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定」是雙方平等的自由選擇，而在實際運作過程中，業主的話語權不及開發商的話語權，業主沒有優化選擇的決策權，只能聽憑開發商來對於業主的隨意擺佈。

    通過業主與開發商雙方「約定」，業主的優先購買權、優先租賃權可以得到一定程度的保障，但是，通常的窘境是，業主最大的可能性是會無奈地接受「額外」的高價購買或者高價租賃車位、車庫。而「附贈」這一唯一正確方式，到頭來只會流於形式，只會成為「有選擇權」的無選擇權。

    業主車位車庫「意定」性物權，真正的平衡點，就在於「附贈」這一項目上。理由主要有以下幾點：一是，車位、車庫已經攤入開發商的建築成本，這些成本已經分攤到各個套間的房屋出售面積上去了，開發商以附贈方式贈送業主們的車位、車庫，才能體現真正的價值平衡與物權公平。二是，房屋銷售過程中，開發商始終處於強勢、優勢地位，否定「附贈」儘管沒有道理，但受到習慣法的曲折性保護，一切以開發商的意志為轉移，弱勢、劣勢的業主們毫無辦法也沒有得到好處。

    另外，「附贈」這一提法也不貼切，在車位、車庫已經攤入開發商的建築成本並最終攤入到各個套間的房屋出售面積上去的情勢下，車庫、車位本來屬於業主所有的，怎麼可以與施捨的「附贈」這一提法相提並論？確切地說，「附贈車庫」應當是「含有車庫」。

    總之，業主車位車庫「意定」性物權，屬於彈性、不確定性物權，物權的天平不能偏重於開發商，只能側重於業主。這個問題，從物權法三次起草，到七次審議，直到最後表決通過，一直存在爭議。因此，某些細節問題上仍然值得商榷與修正。如果商品房的價格或者價值中包括了車位、車庫的價格或者價值，那是必須附贈的、而不是所謂「約定」附贈的，應當在物權法中加以明確規定，免得夜長夢多並產生物權糾紛。

    本條款，規定了三層涵義三大類物權：以滿足業主需要為本，設置建築區劃內停放汽車的車位、車庫物權模型，業主購買或者使用車位、車庫有優先權；第二，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫如何歸屬，以約定的建築區劃所有權為準，約定方式包括出售、附贈或者出租等方式，業主可以身份獲得優先購買權、優先獲附贈權和優先租用權；第三，建築區劃內另外的停車場、停車位，如業主共有的道路或者其他場所用於停放汽車的停車場、停車位一般屬於業主共有，這是法定的共有權產生的停車共有權使然。

    二、立法背景與取捨

    車位、車庫的歸屬問題確實是一件大事，物權法頒布之前就有很多意見，最後採取折中的辦法處理。一種意見認為，車位、車庫應當歸業主共有。主要理由是：（1）車位、車庫已經攤入建築成本，開發商將其再次買賣或者出租，侵害了業主的利益；（2）房屋銷售過程中，開發商處於強勢，如果車位、車庫的所有權以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對業主不利。另一種意見認為，車位、車庫的歸屬，業主與開發商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。主要理由是：（1）從我國目前多數地方商品房銷售的實際做法看，對車位、車庫的歸屬，在商品房買賣合同中都有約定；從其他國家的地區看，車位、車庫也一般歸業主個人所有；（2）車位、車庫不像電梯、走廊、道路、綠地等應當共用，規定業主共有很難操作；（3）開發商是否把車位、車庫攤入成本，和商品房銷售價格的高低沒有必然聯繫，而且也很難證明車位、車庫的價值是否包括在建築成本之中；目前對價格管理部門是否應當公開開發商的建築成本仍有不同意見；（4）對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區業主需要，應當作行政管理的強制性規定，但地下車庫和地面上的停車場，作為獨立設施，如果不允許開發商銷售或者出租，可能影響開發商建造車位、車庫的積極性，對業主不利。（《中華人民共和國物權法解讀》第159∼第160頁）

    以上第一種意見代表了業主，確實存在開發商以其強勢地位壓制業主的行為，但多數意見沒有接受。以上第二種意見代表了開發商，多數意見得以接受。

    中國已經成為世界上最大的汽車生產國和消費國，本條款的制訂具有特別重要的意義，是關係到廣大車主群體切身利益的一件大事。物權法關於業主車位、車庫物權歸屬的規定是個新的嘗試，應當根據形勢的發展和法制建設的進展情況，認真總結工作經驗，盡快完善這方面的內容，加大業主共有權或者所有權的份量，切實維護廣大業主、車主的合法權益。

    相關法律：物權法第74條。

    相關名詞：

    字數：3888字

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