第三卷 潮起驚龍下南靖 第二百零九章 雷霆公司的機遇 文 / 空騎
對於雷濤的疑問，陸宋元並不否認：「我們國家以前都是由國家分配住房的，房屋作為商品進入市場的時間相對來說還不長。但是不能否認的是目前積聚在民眾中的買房需求，還沒有完全釋放出來。特別是在邯江這樣的二三線城市，更是如此了。但也不能說民間的買房需求就很低……」
陸宋元今天是打算好好給雷濤補補課了。目前在海州、燕京、惠嶺以及沿海最早開放的那些口岸城市因為經濟發展比其他城市早走一步，接受市場經濟的理念也更深一些。這些城市的房地產業已經基本成熟了，開發商之間的競爭也比較激烈。
「海州的平均房價已經到了近萬元一平米了，邯江這邊的房價上漲雖然不是那麼明顯但還是能夠看出些端倪的。你說在這種情況下，開發商開發出來的那些房產，他會怕賣不掉嗎？」陸宋元反問了雷濤一句後，給出了一個明確的答案，「長遠來看，開發出來的房子是不可能賣不掉的。當然這中間有個時間過程，而這個過程對於開發商來說，其實還是一個增加利潤的過程……」
隨後陸宋元就把目前國內房地產開發過程中的一些內幕給雷濤刨析了一番。
雷濤不明白的其實最主要就是在買地和賣房兩個環節。而這兩個環節其實遠遠不止明面上的那些東西。就拿買地來說，拍賣或轉讓得到地塊，如果關係好，地價款還可分期付款，然後找關係改容積率。而這個改容積率就是房地產開發的第一個利潤增長點。
比如說某地塊拍賣總價是6000萬，佔地10000平米，拍賣公告的容積率是1：1，那就是只能蓋1萬平米的房子，那每平米的樓面地價就是6000元。
「現在很多開發商都會對外宣傳，房地產開發其實利潤率沒有想像的那麼高。樓面價成本6000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣9000看著的確不貴，利潤也不高。但這裡面沒有把容積率算進去！」陸宋元點出了其中的關鍵問題。
其實容積率只要關係夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓面價成本只剩4000，但照樣賣9000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。
這樣的利潤率，是沒人會公佈出來的！而且開發商改容積率也需要付出不少灰色成本，各部門都要在其中分肥。很多公開的土地拍賣其實就是作秀。如果沒有一定的關係，有關部門如果不給改容積率。開發商就沒這麼多利潤了，那才叫微利呢。這也是為什麼土地建設領域為什麼會出現那種「前赴後繼」的情況的根本原因。
當然，如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者乾脆囤地。不過，這也需要處理好某些關係，因為很多地方有規定拿地後兩年內必須投入開發。但這也只是明面上那麼說，實際上還是雷聲大雨點小，這主要取決於關係。
改好了容積率，就可以開工建設了。但建設費用按照目前的市場情況，基本上都是建築方墊資，開發商所投入的資金其實很少的。地基出土後，打通了關係，搞到預售許可之後就可以開始預售了。而預售的時候，無數的房地產代理公司擠破頭，開發商基本就是待價而沽。實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。所以開盤的時候很多都有優惠。而這些「優惠」其實並沒有那麼優惠的。
「如果預售不理想，那就需要找銀行了……」陸宋元點了一支煙，吞出一個個煙圈。而在煙霧之中他的臉上那種意味深長的微笑，讓雷濤有種稀里糊塗的感覺。今天所聽到的這些，他就像在聽天書一樣。而這些資本運作對於他來說的確是很陌生的。但對於陸宋元來說，陸家就是搞融資出身的。當初幫著國家在國際上融資，後來在國內也是做信託之類的金融業務。這裡面的內幕，沒有比他更清楚的了。
在房地產業內，開發商和銀行有著「夢幻組合」的稱號。這主要是因為銀行其實才是房地產開發最大的堅強後盾。不論是企業貸款，還是擔保融資。沒有銀行的幫助，開發商是沒辦法把整個資金鏈條理順的。
從買地開始，很多開發商就是拿手中的房子、土地等等作為抵押換取的銀行資金。而如果造好的房子沒有賣出去怎麼辦呢？
如果按照一般人的想法，如果房子賣不動，那就是價格太高了，降價是很自然的事情。但其實不然。開發商完全可以「假按揭」，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。
等到以後房價上漲了，扣除銀行利息，賣給真正的用戶。那是開發商還可再賺一次然後再轉按揭。
「比如，你開發的房子。開盤時賣每平米6000包含稅費，找個人做好銷售手續，一套房150平米，總價90萬。當然這種銷售是假銷售，你出27萬付首付，辦理購房按揭手續，這按揭是7成20年的貸款。這樣你就實際從銀行套現63萬。等過兩年，房價漲了，每平米8000了。這套房賣給真正的客戶時，把所有的差價讓客戶承擔，將按揭轉給買家……」陸宋元把整個內幕操作的東西全部揭開在雷濤面前的時候。雷濤才明白，這裡面是一個多麼深的池塘。
不過說到後面陸宋元就不願多說下去了。他雖然鼓勵雷濤將產業拓展到房地產業，但他並不希望雷濤去學這些內幕操作。他只是告訴他，這個產業，並沒有他想像的那麼高大上。其中的槓桿原理如果利用好了。這個行業其實以他現在的資本已經可以開始涉足了。
當然這裡面還有一個前提。他需要一個助力——世紀地產。
以世紀地產在各方面的關係，還有業內的名氣來說，如果幫助雷濤進入這個產業，那是絕對沒有問題的。關鍵是雷濤願不願意接受紀嘉的幫助。只要這個問題解決了。那麼他們兩個之間斷了的線就很有可能在工作中接上。而這也是陸宋元一直想要做的。
如果是其他人知道陸宋元心裡的真實想法，一定會認為這傢伙瘋了。從來沒有聽說過哪個人，處心積慮的要撮合別的男人和自己「老婆」重溫舊夢，重歸於好的。特別是他老婆現在還懷了「他的」孩子。
但其實真正讓陸宋元一直想要這麼做的也正是因為這個孩子的出現。紀嘉現在懷得孩子是雷濤的。現在雷濤並不知道，而且根據前段時間他對雷濤和紀嘉的瞭解。兩人從紀嘉懷孕之後，沒有過來往。雷濤身邊現在還有兩個明顯對他表示出愛慕之情的女人。如果雷濤真的和她們中的某一個人建立了戀愛關係，今後結婚生子……
那這樣一來對於紀嘉和孩子就太不公平了。他只是孩子名義上的父親，紀嘉名義上的丈夫。他和奈子之間的感情從來都沒有變，也不可能變。那麼將來有一天，真相大白，他和紀嘉結束這段「假婚姻」。他會和奈子結婚建立家庭。但紀嘉呢？她將無處可去，還帶著一個孩子。
這一切都讓陸宋元非常擔心。所以他必須讓雷濤重新接受紀嘉。適當的時候，再把他們是假結婚的事情告訴雷濤。這樣的話，紀嘉還有希望能夠回到雷濤身邊，孩子也能找到真正的爸爸。
這就是陸宋元的所有想法，最真實的想法。而攛掇雷濤進入房地產業發展，這才是第一步。
雷濤聽了陸宋元給他上的這堂課，心裡面早就活動開了。而且以他的眼光，他還找到了進入房地產業之後的第一個目標——梅塢的軍事用地！
之前他對祝援朝說的大項目，根本沒有任何想法。但這個項目的一些情況，他還是從一些地方聽到了些情況。由於軍區方面的條件，很多開發商都有些望而卻步。那片地對於開發房地產來說容積率太低，並不適合大規模開發。最主要的問題，那是一塊山地。高低起伏不平，很難做到三通一平。而且周邊還有比較茂密的林地，交通也不便利。其最主要的一片平整土地就是那片射擊訓練場，那地方更是在一處鳥不拉屎的角落裡。
正是因為這些原因，去談這塊地開發事宜的開發商不少，但談下來之後，真正有興趣的卻沒有。
關於軍事用地的商業開發，按照總後勤部的有關規定，像87531部隊駐地這種因部隊部署調整搬遷後空出土地是允許轉為民用開發的。
根據規定這片土地已經按程序報總後勤部批准，納入了軍隊空餘土地轉讓計劃。軍區上報申請轉讓時，也徵求邯江市和江南省國土資源管理部門和城市規劃管理部門的意見。已經明確了這塊地轉讓後的土地用途、容積率等土地開發利用和規劃設計條件。
按照規定軍隊空餘土地轉讓主要採用三種模式。一是由當地政府收購儲備，再由政府統一出讓；二是直接在當地的土地市場公開轉讓，由軍隊與土地所在地國土資源管理部門協商一致後共同實施招、拍、掛；三是由軍區按照總後的規定組織公開轉讓。
之前根據軍區和省市協商的結果，這塊地是採用的第三種模式，也是軍區獲益最大的一種方式。但現在由於一直找不到願意投資開發的開發商，最近祝援朝一直在和市政府商量，轉用第一種方式由政府收購作為土地儲備。雖然這樣一來軍區的收益將會減少。但這也是沒有辦法的辦法。
今天聽了陸宋元的話之後，雷濤覺得這裡面似乎有一個機遇是屬於雷霆公司的！